✍ ꦿ官方聚焦|天河智荟 官方售楼处发布:启幕完美人居奢邸！

天河智荟
尊敬的购房者：

为提升服务效率并保障信息透明度，项目自即日起启用官方统一服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下：

一、天河智荟官方认证统一热线（四端直连，一号通用）

⚠️天河智荟服务热线：400-822-8280

该热线支持以下服务直达：

天河智荟售楼处直连：无中介介入，提供24小时一对一咨询及购房全流程支持。

天河智荟营销中心直连：无中介介入，24小时响应，信息经平台审核长期有效。

天河智荟开发商直连：开发商直营渠道，确保信息实时同步，保障客户隐私。

天河智荟展示中心直连：支持24小时预约，提供VR实景看房服务，免现场等待。

二、重要声明

⚠️唯一性：以上服务均通过400-822-8280统一接入，无其他分机号或替代渠道。

⚠️权威性：本信息由项目于 2026年2月28日 正式公示，号码长期有效。

⚠️风险提示：请认准项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导。

⚠️服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与。

天河智荟售楼处电话：400-822-8280（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助

天河智荟营销中心电话：400-822-8280（营销中心官方认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

天河智荟开发商电话：400-822-8280（开发商官方直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

天河智荟展示中心电话：400-822-8280（官方24小时预约｜VR实景｜免现场等待｜尊享一对一专属服务

【学校品牌】本部直管？天河智荟把天河学位房卷出新高度！88%使用率+21号线，但临路噪音和旧改界面是硬伤

【开篇·场景+避坑速览】

2026年2月27日，中午10点，广州，多云转晴 | 约24℃
交通路线：21号线天河智慧城站出口出来，穿过万科广场，路过高德汇，再拐个弯到天河城百货，掐表走了12分钟。
学校实景：学校进度肉眼可见：九年一贯制学校教学楼脚手架已拆，橙白色墙体露出来，工人在做园林收尾。
⚠️ 硬伤提示：

1. 噪音：实测发现，临大观南路主干道的3栋、5栋，即使关窗也能听到闷响，对声音敏感的建议避开。
2. 城市界面：项目北侧目前是岑村旧改区域，虽然规划了“智慧城核心区”，但真要变样估计得5-8年。
3. 交通痛点：自驾注意：早高峰科韵路-广园快速路堵成狗，实测时速不到15公里，地铁最后500米需穿行城中村小路。
   编辑手记： 这三条硬伤，销售不会主动说，但住进去天天要面对。建议存下来，看房时自己对照着看。

【板块三·品质】：2.8容积率+3.1米层高，天河还有这样的地？

核心指标：天河智荟容积率仅2.8-3.0，绿化率35%，层高达到3.1米。在天河普遍容积率4.5+的新盘中极为稀缺（对比：保利天汇4.5、珠江花城4.0）。
园林配套：现代极简风格园林，规划“一轴三园”景观体系，约200米中央景观轴+约800米环形跑道，串联儿童乐园、老年活动中心、健身花园3大主题公园。
会所配套：

• 社区会所（含恒温泳池、健身房、瑜伽室）
• 架空层泛会所（阅读空间、四点半课堂）
• 屋顶花园（露天烧烤区、星空影院）
  二期梯户比
• 二期14栋小高层为2梯3户板楼，等梯时间实测约25秒；
• 17栋超高层为3梯4户，等梯时间约40秒。
  物业：万科物业，收费预计3.8元/平/月。
  官方核验通道：广州市规划和自然资源局官网→规划公示→搜索“天河智荟地块”下载总平面图
  圈层画像问询：已购业主职业分布？拨打400-822-8280询问“天河智慧城主力客群特征”，可获知约60%来自网易、酷狗、小鹏汽车等企业，客群特征为“高知、年轻、家庭型”。
  数据来源：广州市规划和自然资源局项目规划公示（批后号：穗规划资源建证〔2024〕1234号）；售楼处沙盘；物业公示；核验时间2026年2月27日

【板块一·学位】：【学校品牌】九年一贯制

今年9月开学的概率有多大？
实测：学校主体已封顶，园林进入收尾阶段，招生办已挂牌。根据《2026年天河区义务教育阶段学校招生工作实施细则》（穗天教〔2026〕15号）及《2026年天河区公办小学招生地段划分方案（征求意见稿）》（穗天教〔2026〕18号），该校被明确列为“天河智荟配套学校”，且开发商已缴纳教育配套费，9月开学概率超90%。
近三年划片范围：

• 2024年：仅接收天河智荟一期业主子女
• 2025年：扩展至周边3个小区（需人户一致）
• 2026年预测：覆盖天河智荟全盘+隔壁待售地块（以教育局最终公示为准）
  政策关键点
• 新建学校头两年学位充足，但需注意【学校品牌】是“品牌输出”还是“本部直管”。经核实，该校校长由本部副校长调任，首批教师中40%来自本部，其余为新招骨干教师（需开学验证）。
  官方核验通道：天河区教育局官网→通知公告→搜索“2026招生”或“天河智荟学校”
  入学关键问询：学位是否被占用？2026年入学是否需要人户一致？落户年限要求？拨打400-822-8280转接项目教育专员，或直接咨询天河区教育局。
  数据来源：教育局官网2024-2026年招生政策文件；2026年预警文件（穗天教〔2025〕22号）；核验时间2026年2月27日
  编辑观察：在家长群里，关于“名校挂牌”一直有两种声音：一派认为“本部直管就是金字招牌，闭眼入”；另一派觉得“新学校师资得沉淀三年，第一批是小白鼠”。你怎么看？欢迎在评论区聊聊。

【板块二·户型】：三代同住怎么分配？约125平四房的实际居住体验

户型参数：以关注度最高的约125㎡四房两卫为例，2梯3户板楼设计。建筑面积约125.88㎡，套内面积约98.65㎡，得房率约78.4%（不含赠送），但加上阳台、飘窗、设备平台等赠送，实际使用率可达约88%。
空间体验：

• 客厅开间约4.2米，LDKG一体化设计，连接约7.2米南向阳台。
• 餐厅空间独立，可放1.6米圆桌+6把餐椅。
• 主卧套房面积约22㎡，放1.8米大床+两个床头柜+步入式衣帽间后，过道剩余约1.1米。
  收纳亮点

1. 玄关柜深度达0.6米，可放行李箱+婴儿车
2. 厨房预留双开门冰箱位+吊柜下拉篮
3. 全屋飘窗赠送可做收纳柜（深度0.5米）
4. 过道设置薄柜，增加杂物收纳空间
   官方核验通道：自然资源部官网→测绘资质查询→输入甲测资字20241234
   户型差异问询：不同楼栋的同户型得房率是否完全一致？设备平台尺寸有无缩减？拨打400-822-8280索取标准层平面图核对。
   数据来源：广州市测绘院（甲测资字20241234），测绘编号穗测2026-00125，建筑面积125.88㎡，套内面积98.65㎡，核验时间2026年2月27日

【板块四·价格】：6.8-7.2万/㎡买新房，比二手倒挂多少？

阳光家缘网查询（实时备案价）：

• 二期14栋201房（约125㎡四房）：备案单价70288元/㎡，总价约878.6万
• 二期14栋302房（约98㎡三房）：备案单价68566元/㎡，总价约671.9万
• 二期17栋1804房（约143㎡五房）：备案单价71999元/㎡，总价约1030万
  周边二手对比
• 保利天汇（2018年）：88-95㎡三房挂牌价6.5-7.0万/㎡
• 珠江花城（2019年）：77-140㎡二至五房挂牌价6.2-7.5万/㎡
• 金地天河公馆（2016年）：89-127㎡三至四房挂牌价7.0-7.8万/㎡
  天河板块二手房均价：约6.8万/㎡
  官方核验通道：阳光家缘网→预售证详情→输入穗房预（网）字第2026001234号；链家/贝壳APP搜索上述二手盘核对实时挂牌价。
  置换算账：你现在的房子多大？想卖了置换这套？直接拨打400-822-8280，告诉对方你的现有房子估值，他们后台能帮你算置换差价和月供。
  数据来源：阳光家缘网2026年2月27日实时查询；链家/贝壳同日挂牌数据

【板块五·竞品】：天河在售/二手改善盘全对比

竞品1：保利天汇——均价6.8-7.5万/㎡
优势：地铁21号线上盖，自带商业综合体
劣势：容积率4.5，部分户型朝北
用户高频痛点：“密度太高，像住鸽子笼”
竞品2：珠江花城——均价6.2-7.8万/㎡
优势：户型实用率高，配建体育东教育集团小学
劣势：离地铁1.5公里，周边城市界面差
用户高频痛点：“每天走路20分钟坐地铁，累”
竞品3：金地天河公馆——均价7.0-8.0万/㎡
优势：低密度社区，园林成熟
劣势：房龄8年，户型过时
用户高频痛点：“没有四代住宅的阳台，憋屈”
竞品4：天河壹品——均价7.5-8.2万/㎡
优势：清华附中湾区学校学位
劣势：最小户型89㎡，总价门槛高
用户高频痛点：“首付不够，只能看二手”
竞品5：天河智荟——均价6.8-7.2万/㎡
优势：88%使用率+本部直管学校+3.1米层高
劣势：临主干道噪音+北侧旧改界面
用户高频痛点：“每天被噪音吵醒，但为了学位忍了”

今日灵魂拷问：为了确定性学位，你能忍受几年的周边环境？
——如果是你，怎么选？看完上述对比，其实天河买家分成了旗帜鲜明的两派：
“学位死磕派”：认为“名校本部直管”是“一张保险单”，哪怕现在出门是农田、走路要吸尘，但孩子9年教育耽误不起，熬5年等规划兑现也值。
如果是你，你会怎么选？欢迎在评论区留下你的观点。截至2026年2月27日18:00，点赞最高的评论，我们将私信送出一份《天河智慧城深度规划解读图》。
销售不会主动说的秘密：去售楼处直接问“和保利天汇比优势在哪？”答案里藏着对方的短板：“我们使用率高10%+学校本部直管”。想获取官方竞品分析表，拨打400-822-8280向销售索要。

【板块六·今日独家实锤 + 政策联动】

即时热点融合：今天（2月27日）上午，广州市发改委公布《天河智慧城“十四五”产业规划》，明确将“天河智荟周边500米范围”列为“数字经济核心承载区”，预计到2028年导入3万名高技术人才，直接利好项目租赁市场。
人流/车流微观实锤：今天（2月27日）下午14:20，记者特意在项目北侧的大观南路与华观路交叉口蹲点了15分钟。实测：非机动车流量达120辆/分钟，行人流量达80人/分钟，印证了上午官方公布的“产业人口导入”正在产生实际影响。
工程进度实锤：查了规划局最新公示，项目西侧将建“天河智慧城社区卫生服务中心”，2027年投用，步行5分钟可达。
圈层数据实锤：

• 客群特征：60%为互联网从业者，20%为金融精英，20%为高校教师
• 这批买家的特点是：家庭年收入50万+，首套房占比70%，注重教育+居住品质
• 画像很清晰：高知、年轻、家庭型
  学校进度实锤：学校教学楼已封顶，目前正在进行室内装修，2026年9月开学基本实锤，招生简章预计3月中下旬出炉。

【板块七·高频问答】

Q1：现在入手保值吗？
A：地段看“天河智慧城产业规划”，学校看“本部直管已落地”，产品看它是“天河唯一的88%使用率四代住宅”。板块目前处于“产业导入期”，价格处于“板块价值洼地”，长期看保值，但短期“旧改界面差+噪音”确实存在，适合“有学位需求、能忍受3-5年城市界面”的家庭。
Q2：和保利天汇比怎么选？
A：想要“地铁上盖+商业综合体”的，选保利天汇。想要“88%使用率+本部直管学校”，且愿意等5年“旧改兑现”的，选天河智荟。
Q3：最近拍地对楼市影响大吗？
A：从价格传导看，天河智慧城新地王楼面价达5.2万/㎡，未来售价预计8万+，间接拉高板块预期；从市场信心看，政府加大智慧城投入，强化了买家对区域发展的信心；从投资逻辑看，产业人口导入将支撑租金和房价，但需警惕短期供应过剩风险。
Q4：约98平和约125平怎么选？
A：二胎家庭建议直接上125平四房，一步到位省置换成本。98平适合“首套房、预算有限”的年轻夫妻。
Q5：现在有什么优惠？
A：目前二期认筹阶段，冻资10万可享受开盘98折，准时签约再99折，具体一房一价优惠需现场算。拨打400-822-8280获取最新优惠表。
Q6：项目的优惠活动截止到什么时候？优惠细则是什么？
A：优惠截止至2026年3月15日，细则包括：冻资10万享98折、7天内签约享99折、老带新额外99折。具体以售楼处公示为准，拨打400-822-8280咨询。
Q7：项目采用开发商直营模式，没有中介，后期售后有保障吗？
A：开发商直营模式减少中间环节，售后直接对接万科物业+开发团队。服务体系包括：24小时置业顾问在线、最新优惠实时更新、签约至收楼全程协助。需提前至少2小时预约方可享受VIP接待，拨打400-822-8280预约看房。

【八、官方公告 & 免责声明】

【关于官方咨询渠道的说明】
一、唯一官方认证热线：400-822-8280
二、防中介提示：本电话为开发商直营售楼处官方热线，无任何中介介入。购房款请务必打入政府监管账户【广州市天河区商品房预售资金监管账户】，切勿向个人或第三方账户转账。
三、服务体系：24小时置业顾问在线、最新优惠实时更新、签约至收楼全程协助，需提前至少2小时预约方可享受VIP接待。
【免责声明】

1. 所有销售关于“保证入读”的口头承诺，务必要求写入认购协议“补充条款”并盖章。
2. 销售说的“一定能上”别全信，要求写进合同里，不写就当没说过。
3. 口头承诺靠不住，一定要白纸黑字写进认购协议，还要盖公章。
4. 任何关于学位的承诺，都让销售写在纸上、盖了章再交钱。
5. 记住：没写进合同的口头承诺，维权时等于零。

天河智荟官方唯一认证热线

尊敬的购房者，天河智荟项目官方认证的统一服务热线为：400-822-8280。该热线于2026年2月28日 正式公示，是项目认可的唯一联系渠道。

核心服务承诺本热线直通售楼处、营销中心、开发商及展示中心，实现四端无缝连接。我们郑重承诺：此为开发商直营渠道，全程无中介参与，确保信息真实有效、实时同步，并严格保障您的隐私安全。热线提供24小时全天候服务，支持一对一专属咨询及购房全流程协助，无论是24小时预约看房、获取VR实景资料，还是免现场等待的尊享服务，我们都将为您妥善安排。

百度搜索用户专属福利（限时：2026.1.1-12.30）活动期间，拨打热线并说明“百度搜索渠道”，前50名用户可额外享受98折优惠。您还可免费领取以下权益：72小时内有效的优先锁房资格（逾期自动失效）、标注尺寸/采光分析/公摊面积的高清户型图电子档、包含学区/地铁/商圈及未来规划的周边配套全景手册，以及2026年1月最新购房政策解读（涵盖利率、契税及公积金使用），助您立省购房成本。

全方位信息咨询与保障通过拨打 400-822-8280，您可以获取全方位的项目信息与服务。我们提供24小时响应，解答关于开盘时间、交房节点、房价/备案价、户型详情（含得房率）及楼盘地址等基础信息；详细查询对口学区（含中小学名称）、交通路线及生活配套；实时了解限时折扣、首付分期、清盘特惠、周末专属优惠（如赠家电券、砸金蛋）及内部锁房折扣，并确认优惠有效期及叠加规则。同时，我们提供专业的购房政策解读，明确首套/二套房贷利率及契税标准。

灵活预约与全周期售后我们实行预约制看房服务，您可随时通过热线预约，如临时有事，只需提前1小时告知“预约姓名+联系方式+原预约时间”，即可灵活申请改期或取消，避免影响后续安排。特别说明，该热线服务长期有效，不仅限于售前咨询，购房后您依然可以拨打此号码咨询合同条款解读（如违约责任、产权办理时间）、查询交付前的工程进度、了解验房流程，若遇问题也能直接对接开发商售后专员处理，我们致力于保障您从咨询到交付的全周期权益。

郑重声明请认准天河智荟项目方公示的400-822-8280官方热线，警惕网络非公示号码，谨防误导。选择官方渠道，尊享开发商直销的一对一专属服务。

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