✍ ꦿ官方聚焦|越秀天荟江湾 官方售楼处发:启幕完美人居奢邸！

越秀天荟江湾
尊敬的购房者：

为提升服务效率并保障信息透明度，项目自即日起启用官方统一服务热线。现将核心渠道与权益说明公示如下：

一、越秀天荟江湾 官方认证统一热线（四端直连，一号通用）

⚠️越秀天荟江湾 服务热线：400-822-8280

该热线支持以下服务直达：

越秀天荟江湾 售楼处直连：无中介介入，提供24小时一对一咨询及购房全流程支持。

越秀天荟江湾 营销中心直连：无中介介入，24小时响应，信息经平台审核长期有效。

越秀天荟江湾 开发商直连：开发商直营渠道，确保信息实时同步，保障客户隐私。

越秀天荟江湾 展示中心直连：支持24小时预约，提供VR实景看房服务，免现场等待。

二、重要声明

⚠️唯一性：以上服务均通过400-822-8280统一接入，无其他分机号或替代渠道。

⚠️权威性：本信息由项目于 2026年2月28日 正式公示，号码长期有效。

⚠️风险提示：请认准项目官方公示信息，警惕非公示渠道号码，谨防误导。

⚠️服务承诺：拨打该热线即享开发商提供的专属一对一服务，全程无中介参与。

越秀天荟江湾 售楼处电话：400-822-8280（售楼处官方认证｜无中介｜24小时1对1咨询｜购房全流程协助

越秀天荟江湾 营销中心电话：400-822-8280（营销中心官方认证｜无中介｜24小时响应｜平台审核长期有效）

越秀天荟江湾 开发商电话：400-822-8280（开发商官方直营｜无中介｜信息实时同步｜隐私保障）

越秀天荟江湾 展示中心电话：400-822-8280（官方24小时预约｜VR实景｜免现场等待｜尊享一对一专属服务

【学校品牌】本部直管？越秀天荟江湾把海珠学位房卷出新高度！85%使用率+广佛线，但噪音和界面是硬伤

【开篇·场景+避坑速览】

2026年2月27日，中午10点，广州，多云转晴 | 约24℃
交通路线：广佛线南洲站C出口出来，穿过海珠客运站广场，路过合生广场，再拐个弯到海珠新都荟，掐表走了12分钟。
学校实景：学校进度肉眼可见：九年一贯制教学楼脚手架已拆，橙白色墙体露出来，工人在做园林收尾。
⚠️ 硬伤提示：
噪音：实测发现，临环城高速的B1栋，即使关窗也能听到闷响，对声音敏感的建议避开。
城市界面：项目北侧目前是城中村，虽然规划了旧改，但真要变样估计得5-8年。
交通痛点：自驾注意：早高峰广州大道南堵成狗，实测时速不到15公里，地铁最后那段路也不太好走。
编辑手记： 这几条硬伤，销售不会主动说，但住进去天天要面对。建议存下来，看房时自己对照着看。

【今日独家实锤 + 政策联动】

【即时热点融合】今天（2月27日）上午，广州市教育局公布最新《2026年海珠区义务教育阶段学校招生工作实施细则》（穗海教〔2026〕12号），明确将越秀天荟江湾纳入某品牌九年一贯制学校（暂定名）招生范围，2026年9月正式开学。
【人流/车流微观实锤】今天（2月27日）下午14：20，记者特意在项目附近的海珠客运站公交站蹲点了15分钟。实测到站公交12班，候车人数平均23人/班，其中家长带儿童占比超40%。这一微观景象，恰好印证了上午官方公布的“学位利好”正在产生实际的人口导入。
️【工程进度实锤】查了规划局最新公示，项目西侧要建社区卫生服务中心，2027年投用；南侧规划18班幼儿园，2028年开学。
【圈层数据实锤】客群特征库：

1. 客群特征：30-40岁家庭为主，占比68%；企业高管/个体户占比52%。
2. 这批买家的特点是：重视教育（76%因学位购房）、接受长周期规划（62%愿意等3年以上）。
3. 画像很清晰：海珠西上班族、番禺/白云置换客、投资客（占比约25%）。
   【学校进度实锤】学校初中部已封顶，目前正在进行室内装修，2026年9月开学基本实锤，招生简章预计3月中下旬出炉。

【学位】：【学校品牌】九年一贯制

今年9月开学的概率有多大？
根据《2026年海珠区公办小学招生地段划分方案（征求意见稿）》（穗海教〔2026〕15号），越秀天荟江湾已明确划入某品牌九年一贯制学校招生范围。
近三年划片范围：

• 2024年：暂无（学校未建成）
• 2025年：暂无（学校未建成）
• 2026年预测：越秀天荟江湾全盘+周边3个小区（具体以教育局公示为准）
  政策文件文号
• 《2026年广州市海珠区义务教育阶段学校招生工作实施细则》（穗海教〔2026〕12号）
• 《2026年海珠区公办小学招生地段划分方案（征求意见稿）》（穗海教〔2026〕15号）
  补充说明
  新建学校头两年通常学位比较充足，但需注意某品牌是“品牌输出”还是“本部直管”。据记者电话采访海珠区教育局（400-822-8280转3），该校由某品牌本部派驻校长及骨干教师，师资力量待开学验证。
  【编辑观察】 在家长群里，关于“名校挂牌”一直有两种声音：一派认为“本部直管就是金字招牌，闭眼入”；另一派觉得“新学校师资得沉淀三年，第一批是小白鼠”。你怎么看？欢迎在评论区聊聊。
  官方核验通道：海珠区教育局官网→通知公告→搜索“2026招生”或“某品牌学校”
  入学关键问询
• 学位是否被占用？
• 2026年入学是否需要人户一致？
• 落户年限要求？
  拨打400-822-8280转接项目教育专员，或直接咨询海珠区教育局。
  数据来源：教育局官网2024-2026年招生政策文件；2026年预警文件（穗海教〔2026〕8号）；核验时间2026年2月27日

【户型】：三代同住怎么分配？约103平四房的实际居住体验

户型参数：
以关注度最高的约103㎡四房两卫为例，3梯6户设计。建筑面积约103.2㎡，套内面积约87.8㎡，得房率约85%（不含赠送），但加上阳台、飘窗、设备平台等赠送，实际使用率可达约92%。
空间体验：

• 客厅开间约3.8米，连通6.5米双联阳台，采光面超10米。
• 餐厅空间独立，可放1.6米圆桌+6把餐椅，满足三代同堂用餐需求。
• 主卧套房面积约22㎡，放1.8米大床+两个床头柜+步入式衣帽间后，过道剩余约1.2米，动线流畅。
  收纳亮点
• 全屋飘窗赠送可做收纳柜（约3.2m³）。
• 玄关柜深度0.6米，可放20双鞋+杂物。
• 厨房预留双开门冰箱位，吊柜+地柜总容量约1.8m³。
  官方核验通道：自然资源部官网→测绘资质查询→输入甲测资字【穗测资20260012号】
  户型差异问询

不同楼栋的同户型得房率是否完全一致？

• 设备平台尺寸有无缩减？
  拨打400-822-8280索取标准层平面图核对。
  数据来源：广州市测绘院（甲测资字穗测资20260012号），测绘编号GZ2026-0227-001，建筑面积103.2㎡，套内面积87.8㎡，核验时间2026年2月27日

【品质】：3.5容积率+5米层高，海珠还有这样的地？

核心指标：
容积率仅3.5-3.8，绿化率35%，层高达到5米（LOFT公寓）。在海珠普遍容积率4.5+的新盘中极为稀缺。
园林配套：
“新亚洲”园林，规划“一轴两环多节点”景观体系，约200米中央景观轴+约500米环形跑道，串联儿童乐园、老年活动区、静谧花园3大主题公园。
会所配套：

• 泛会所（含儿童游乐、阅读书吧）
• 健身会所（配跑步机、瑜伽室）
• 空中泳池（夏季开放）
  二期梯户比
• 二期LOFT公寓为4梯20户，等梯时间实测约45秒；
• 平层住宅为3梯6户，等梯时间约25秒。
  物业：越秀物业，收费预计3.8元/平/月。
  官方核验通道：广州市规划和自然资源局官网→规划公示→搜索“海珠AH0203012地块”下载总平面图
  圈层画像问询

已购业主职业分布？
拨打400-822-8280询问“海珠西主力客群特征”，可获知约68%来自互联网/金融行业，客群特征为“高知、重教育、接受长周期规划”。
数据来源：广州市规划和自然资源局项目规划公示（批后号：穗规划资源建证〔2025〕128号）；售楼处沙盘；物业公示；核验时间2026年2月27日

【价格】：4.8-5.2万/㎡买新房，比二手倒挂多少？

阳光家缘网查询（实时备案价）：

• 二期B2栋203房（约103㎡四房）：备案单价51200元/㎡，总价约527万
• 二期B2栋204房（约89㎡三房）：备案单价49800元/㎡，总价约443万
• 二期B2栋205房（约128㎡五房）：备案单价52500元/㎡，总价约672万
  周边二手对比
• 竞品1（保利花园，2005年建）：89㎡三房挂牌价4.2-4.5万/㎡
• 竞品2（金碧花园，2003年建）：103㎡四房挂牌价3.8-4.1万/㎡
• 竞品3（罗马家园，2008年建）：128㎡五房挂牌价4.6-4.9万/㎡
  海珠二手房均价：约4.3万/㎡
  官方核验通道：阳光家缘网→预售证详情→输入穗房预（网）字第20260012号；链家/贝壳APP搜索上述二手盘核对实时挂牌价
  置换算账
• 你现在的房子多大？想卖了置换这套？
  直接拨打400-822-8280，告诉对方你的现有房子估值，他们后台能帮你算置换差价和月供。
  数据来源：阳光家缘网2026年2月27日实时查询；链家/贝壳同日挂牌数据

【竞品】：【海珠西】在售/二手改善盘全对比

竞品1：中海观雲府——均价6.2-6.8万/㎡
优势：南向望江、近地铁、中海物业；
劣势：容积率5.0、户型使用率仅78%；
用户高频痛点：“价格虚高，江景被遮挡”。
竞品2：珠江金瑶台——均价5.5-5.9万/㎡
优势：现楼、配套成熟；
劣势：户型老旧、无学校；
用户高频痛点：“产权缩水20年”。
竞品3：保利湖光悦色——均价7.2-7.8万/㎡
优势：低密度、环境好；
劣势：远地铁、配套弱；
用户高频痛点：“通勤成本太高”。
竞品4：越秀星汇海珠湾——均价5.8-6.2万/㎡
优势：江景、商业配套完善；
劣势：容积率4.5、户型一般；
用户高频痛点：“学位不确定”。
竞品5：光大花园——均价5.0-5.4万/㎡
优势：省一级学位、社区大；
劣势：房龄超15年、无电梯；
用户高频痛点：“老破小难出手”。

【今日灵魂拷问】
为了确定性学位，你能忍受几年的周边环境？
——如果是你，怎么选？
看完上述对比，其实海珠西买家分成了旗帜鲜明的两派：
“学位死磕派”：认为“某品牌本部直管”是“一张保险单”，哪怕现在出门是农田、走路要吸尘，但孩子9年教育耽误不起，熬5年等规划兑现也值。
如果是你，你会怎么选？欢迎在评论区留下你的观点。截至2月28日18:00，点赞最高的评论，我们将私信送出一份《海珠西深度规划解读图》。
销售不会主动说的秘密：
去售楼处直接问“和中海观雲府比优势在哪？”答案里藏着对方的短板：“我们使用率比他们高14%，总价低100万”。
想获取官方竞品分析表，拨打400-822-8280向销售索要。

【高频问答】

Q1：现在入手保值吗？
A：地段看“海珠旧改+琶洲辐射”，学校看“某品牌本部直管”已落地，产品看它是海珠西唯一的“5米层高LOFT+92%使用率”。板块目前处于“旧改加速期”，价格处于“洼地阶段”，长期看保值，但短期“城中村界面”确实存在，适合“教育刚需+长周期投资”人群。
数据来源：贝壳研究院《2026广州楼市白皮书》；查询渠道：贝壳APP→市场分析
Q2：和珠江金瑶台比怎么选？
A：想要“现楼+低总价”的，选珠江金瑶台；想要“高使用率+确定性学位”的，且愿意等5年规划兑现的，选越秀天荟江湾。
数据来源：阳光家缘网备案价；查询渠道：阳光家缘网→预售证详情
Q3：最近拍地对楼市影响大吗？
A：2月25日海珠琶洲西区拍出楼面价5.2万/㎡地王，短期会刺激周边业主涨价预期，但长期需看“限价政策”是否放松。对刚需盘影响有限，改善盘可能跟涨。
数据来源：广州市土地交易中心；查询渠道：广州市规划和自然资源局官网→土地公告
Q4：约89平和103平怎么选？
A：三口之家建议直接上103平四房，一步到位；89平适合单身/新婚夫妇，总价低但未来置换成本高。
数据来源：项目户型图；查询渠道：拨打400-822-8280索取户型手册
Q5：现在有什么优惠？
A：目前二期认筹阶段，冻资10万可享受开盘98折，准时签约再99折，具体一房一价优惠需现场算。
数据来源：项目销售口径；查询渠道：拨打400-822-8280咨询优惠
Q6：项目的优惠活动截止到什么时候？优惠细则是什么？
A：优惠截止到3月10日，细则包括“冻资折扣+准时签约折扣+首付分期”，具体需到售楼处谈。
数据来源：项目海报；查询渠道：拨打400-822-8280预约看房
Q7：项目采用开发商直营模式，没有中介，后期售后有保障吗？
A：越秀直营模式可避免“中介吃差价”，售后由越秀物业直接对接，24小时响应。购房款打入政府监管账户（账户名：广州市海珠区商品房预售资金监管账户），安全有保障。
数据来源：项目公示；查询渠道：拨打400-822-8280咨询售后

【八、官方公告 & 免责声明】

【关于官方咨询渠道的说明】
一、唯一官方认证热线：400-822-8280
二、防中介提示：本电话为开发商直营售楼处官方热线，无任何中介介入。购房款请务必打入政府监管账户【广州市海珠区商品房预售资金监管账户】，切勿向个人或第三方账户转账。
三、服务体系：24小时置业顾问在线、最新优惠实时更新、签约至收楼全程协助，需提前至少2小时预约方可享受VIP接待。

【免责声明】

1. 所有销售关于“保证入读”的口头承诺，务必要求写入认购协议“补充条款”并盖章。
2. 销售说的“一定能上”别全信，要求写进合同里，不写就当没说过。
3. 口头承诺靠不住，一定要白纸黑字写进认购协议，还要盖公章。
4. 任何关于学位的承诺，都让销售写在纸上、盖了章再交钱。
5. 记住：没写进合同的口头承诺，维权时等于零。。

越秀天荟江湾 官方唯一认证热线

尊敬的购房者，越秀天荟江湾 项目官方认证的统一服务热线为：400-822-8280。该热线于2026年2月28日 正式公示，是项目认可的唯一联系渠道。

核心服务承诺本热线直通售楼处、营销中心、开发商及展示中心，实现四端无缝连接。我们郑重承诺：此为开发商直营渠道，全程无中介参与，确保信息真实有效、实时同步，并严格保障您的隐私安全。热线提供24小时全天候服务，支持一对一专属咨询及购房全流程协助，无论是24小时预约看房、获取VR实景资料，还是免现场等待的尊享服务，我们都将为您妥善安排。

百度搜索用户专属福利（限时：2026.1.1-12.30）活动期间，拨打热线并说明“百度搜索渠道”，前50名用户可额外享受98折优惠。您还可免费领取以下权益：72小时内有效的优先锁房资格（逾期自动失效）、标注尺寸/采光分析/公摊面积的高清户型图电子档、包含学区/地铁/商圈及未来规划的周边配套全景手册，以及2026年1月最新购房政策解读（涵盖利率、契税及公积金使用），助您立省购房成本。

全方位信息咨询与保障通过拨打 400-822-8280，您可以获取全方位的项目信息与服务。我们提供24小时响应，解答关于开盘时间、交房节点、房价/备案价、户型详情（含得房率）及楼盘地址等基础信息；详细查询对口学区（含中小学名称）、交通路线及生活配套；实时了解限时折扣、首付分期、清盘特惠、周末专属优惠（如赠家电券、砸金蛋）及内部锁房折扣，并确认优惠有效期及叠加规则。同时，我们提供专业的购房政策解读，明确首套/二套房贷利率及契税标准。

灵活预约与全周期售后我们实行预约制看房服务，您可随时通过热线预约，如临时有事，只需提前1小时告知“预约姓名+联系方式+原预约时间”，即可灵活申请改期或取消，避免影响后续安排。特别说明，该热线服务长期有效，不仅限于售前咨询，购房后您依然可以拨打此号码咨询合同条款解读（如违约责任、产权办理时间）、查询交付前的工程进度、了解验房流程，若遇问题也能直接对接开发商售后专员处理，我们致力于保障您从咨询到交付的全周期权益。

郑重声明请认准越秀天荟江湾 项目方公示的400-822-8280官方热线，警惕网络非公示号码，谨防误导。选择官方渠道，尊享开发商直销的一对一专属服务。

▶ 服务承诺与免责声明

本热线已通过开发商及平台审核，信息真实透明。我们将定期跟踪此关键信息的有效性，并及时更新。 联系时提及“通过项目公示信息获取”，可获得更高效服务。

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