起拍价192万的法拍房，竟然暗藏108万的物业欠费，该由谁承担？

近期，阿里法拍平台挂拍重庆市一幢写字楼的两套房产在法拍圈引发了热议。

重庆有两套商业房产，评估价301万元，起拍价192万余元，但是欠物业管理费及滞纳金却高达108.6万元。更离奇的是，法拍公告赫然显示，物业欠费需由受买方垫付。

一、事件还原：192万的房子，108万的欠费？

阿里法拍平台挂拍的这两套物业是位于重庆棕榈泉国际中心写字楼的房产，房产位于15楼，面积分别为150.7平方米和222.18平方米，因原房主涉及刑事案件而被深圳市中级人民法院挂拍。

2025年年底，该两套房产在阿里法拍平台以评估价301万元首次挂牌，今年1月底又以241万的价格再次挂牌，二次拍卖最终都无人报名最终流拍，公告显示，三拍的起拍价已降至192万余元。

图片来源于阿里拍卖网

这本是一场正常的法拍，但真正让这笔交易“出圈”的，是法院公告中明确提醒的一条信息：截至2025年7月，该房产暂欠物业管理费及滞纳金合计 1,086,342.51元（约108.6万元），且这笔费用需由买受人（即竞拍成功的人）自行核实并承担 。这意味着，即便以起拍价成交，买受人的实际成本也将从192万飙升至300万以上，几乎抹平了“捡漏”空间。

事件发酵后，物业公司工作人员回应称，该业主实际欠缴的物业费本金约为28万余元（自2023年4月起，按每平方米26元计算），公告中的108.6万元是 “物业费本金 + 滞纳金” 的总额。关于那80余万元的滞纳金，物业方表示 “可以协商处理”。

二、深度分析：这笔“天价”物业费，到底该谁承担？

在笔者看来，这个事件最核心的争议点在于，这笔发生在原房主欠费期间的债务，能否转移给毫不知情的买受人？

接下来，我们从几个维度来拆解：

1. 公告条款的“霸王硬上弓”：买受人的“契约责任”

在绝大多数法拍房的《拍卖公告》中，都会有类似“标的物物业费、水、电等欠费均由买受人承担”的条款。

司法实践的观点：从法律层面看，法院倾向于认为，竞买人自愿参与竞拍的行为，即代表其已知晓并接受了《拍卖公告》中的所有条款，包括这一条关于欠费承担的“瑕疵”声明。

在福建厦门海沧法院的一个判例中，法院甚至依据《民法典》第552条关于“债务加入”的规定，认定买受人以竞拍行为表明同意承担原房主的欠费，构成了债务加入，需要与原房主承担连带清偿责任。

图片来源于阿里拍卖网

2. 法律的“相对性”博弈：原房主的“法定责任”

根据《民法典》第九百四十四条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费 。物业服务的对象是房子，而非某个特定的人。

所以，从法律上来看，物业费的产生与房屋所有权紧密相关。湖南长沙芙蓉区法院和深圳盐田区法院的判例都明确指出，在拍卖成交确认裁定书生效之前，房屋的所有权仍属于原房主，此期间产生的物业费，其支付主体应是原房主。

原房主不能以房屋被查封、空置为由拒缴物业费，因为物业服务具有公共性，不论业主是否实际居住，物业公司都提供了公共服务。所以。原房主的债务并未因拍卖而“蒸发”。虽然物业公司会基于执行效率，优先向买受人追讨，但这并不意味着原房主就可以“逍遥法外”。即便买受人为了顺利交房，同意承担责任，也有权向原房主进行追偿。

3. “滞纳金”的灰色地带：天价数字的合理性质疑

对于物业公司而言，通常按照欠缴物业费的本金，按日计算滞纳金，这本无可厚非。如果其标准过高（例如日息千分之几），远超实际损失，买受人可以依据《民法典》第五百八十五条，请求法院或仲裁机构予以适当减少。在司法实践中，法院通常会引导双方和解，免除滞纳金！

不过，在重庆的案例中，物业公司也回应称滞纳金可以协商，也算是一个慰藉吧！

结语

在此，老汤也提醒粉丝朋友们，购买法拍房，务必要认真阅读《拍卖公告》中的内容，每一个字都可能意味着真金白银。

与其在拍下后去扯皮，竞拍前“一字千金”的阅读理解，比什么都重要。