禁止大型投资机构炒房！国会出手，美国民众“购房难”有解了？

当地时间2月26日，美国国会参议院两党议员公布最新议案，禁止大型机构投资者在美国大规模购买独栋住宅。

该议案响应美国总统特朗普在本周国情咨文演讲中呼吁国会限制机构投资者购房的号召，是特朗普演讲后首项针对该议题的最新立法议案。

本月早些时候的一项民调显示，83%的美国人认为，当前买房比前几代人更难。据城市研究所的最新分析，大型机构投资者在全美国拥有3.8%的独栋出租房存量。在某些地区，这一比例显著更高，如在佐治亚州的亚特兰大地区超过28%，在北卡罗来纳州夏洛特地区超过20%。

行业专家认为，住房可负担性问题主要源于美国的全国性住房短缺：新房建设在2008年金融危机前崩盘，此后从未完全恢复。然而，两党国会成员表示，当资金雄厚的投资者大规模购入房屋时，普通购房者几乎无法与之竞争。

两党罕见达成共识

26日，密苏里州共和党参议员霍利（Josh Hawley）和俄勒冈州民主党参议员默克利（Jeff Merkley）提出两项针对大型投资者的法案，其中一项核心法案名为《美国家庭住房法案》（Homes for American Families Act），禁止资产管理规模至少1.5亿美元的房地产投资信托（REITs）、保险公司、投资公司或私募基金等购买独栋住宅、联排别墅和公寓。该法案将此类购买行为视为违反《谢尔曼反托拉斯法》的贸易限制行为，并授权司法部反托拉斯司优先审查和执法，包括针对涉嫌协调空置住房、定价策略或其他反竞争行为的调查。

“华尔街利用美国住房危机，将全美的存量住房变成租赁投资组合。家庭本应能够购买自己的房屋，实现美国梦，而不必与那些推高房价的大型投资公司竞争。”霍利在一份声明中表示。

另一项法案是对《业主希望计划》（Hope for Homeownership Act）的更新版，针对资产管理规模5000万美元以上的对冲基金等相关实体征收15%的消费税，并削减其他税收优惠，以鼓励大型投资者逐步剥离其持有的独栋住宅存量。两位参议员在联合声明中称，此举旨在推动大型投资者退出市场，让房屋回归普通家庭手中。“现在有了两党支持，我们终于有机会打击亿万富翁企业‘吞噬’美国房屋的行为。我准备与总统、共和党人和民主党人合作，将这项立法推向终点。”默克利表示。

特朗普在24日的国情咨文演讲中重申了他在1月20日签署的行政令，要求联邦机构避免批准、担保或协助向大型机构投资者出售独栋住宅，并要求国会将其永久化。

特朗普强调，此举旨在“让房屋属于人民，而非企业”，同时也并不会降低房屋价值。他在演讲中提及一位名叫威金斯（Raysall Wiggins）的母亲，她在20套房屋竞标中全部输给全现金支付的大型投资公司，这些公司将房屋转为出租，“偷走了她的美国梦”。

美国住房可负担性危机何解？

此前，在住房问题上，两党多采取平行但党派分明的路径。民主党方面，罗德岛州参议员里德（Jack Reed）等提出针对大型投资者的累进税率法案；马萨诸塞州参议员沃伦（Elizabeth Warren）与默克利等人本周早些时候推出《美国住房所有权法案》，针对拥有50套以上房屋的投资者取消折旧和抵押利息税收扣除，并加强反托拉斯的执法。共和党方面，印第安纳州众议员斯图茨曼（Marlin Stutzman）也提出类似禁购法案，但缺乏共同提案人。尽管机构投资者在全美独栋出租房存量中占比相对较低，有研究机构认为约占比3%，但在某些地区高度集中，对当地市场影响显著。

行业内人士担忧，相关提案定义的门槛（如拥有超过100套房屋）可能波及中小型业主。持有约6.15万套独栋物业的“美国有房出租公司”（American Homes 4 Rent）首席执行官史密斯（Bryan Smith）在最新财报电话会议上表示，公司正与各级政府议员积极接触，强调其内部开发项目有助于解决供给短缺。

行业专家分析认为，虽然限制大型投资者购屋可能在局部市场释放更多库存供家庭购买，但美国住房可负担性危机的根源在于长期供给短缺。

在美国东南部拥有约5100套出租房的昆恩住宅公司（Quinn Residences）首席执行官罗斯（Richard Ross）表示，他担心这项禁令会产生“意想不到的后果”，让住房建设更加困难。“作为供需关系的专家，我认为解决住房可负担性的真正答案，在于增加供应。我们需要更多的住房。”他说。