官方发布-厦门御宸天悦售楼处-保利御宸天悦官方网站-楼盘百科

保利御宸天悦售楼处电话:400-005-0788转接5555【售楼中心】
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-项目全面分析-

项目用地为湖里五缘湾片区2025P09地块，起拍楼面价4.5万元/㎡，容积率2.56，计容建面6.89万㎡。

原计划兜底方为轨道集团，最后经过75轮竞价，由保利安控联合体拿下，而第三批次轨道底价摘得的2025P11地块，起拍楼面价是4.6万元/㎡，这么来看也不算是当家的“背刺”欺负“外来户”，而是属于市场行为，这里投资部门建议自罚三杯了。

探长始终认为：真正不可复制的配套，就是对稀缺自然资源的占有！

而保利安控御宸天悦项目就非常符合这一价值要素。项目一线面海，下楼就是五缘湾沙滩，和轨道地块一起，填补了五缘湾板块最后的空白。

五缘湾经过多年的开发，已经成为厦门市场豪宅的代名词，五缘湾+海景就是项目最大的价值背书，其他什么都不用说。

所以项目的价值优点就非常突出了：海景、海景，还是海景，一线临海临湾的稀缺自然资源！

这是目前在售竞品项目都没有的优势，除了股东Daddy的水晶海岸壹号（不过那里除了海景也没别的太大的优点了），建议可以沟通一下股东Daddy对一线海景房源提价或者暂时性的封盘。

而项目的缺点，探长放在文章的最后再说。

项目规划7栋高层，面积从191-436㎡不等，沿着海岸线排布，确保每栋楼都能一线面海，实现海景资源的最大化，紧紧抓准了项目的“海景”优势卖点。

项目总计274套房源，其中191-237㎡的户型168套，占比61.31%，300㎡以上的大户型106套，占比38.69%。

-产品分析-

从项目资源分布来看：

最优的1、9号楼栋（一线临海）都为346-436㎡的大户型，共计64套

其次是5号楼东户型和6号楼的西户型42套，户型都是300㎡

这样的产品逻辑是非常清晰的，未来通过定价差异，将实现项目的货值最大化。简单来说，就是项目把最优的资源都给最优承价能力的产品。

剩下的资源排序，探长个人认为是5、6号楼的剩余户型＞8号楼＞3号楼＞7号楼。接下来看下每个户型的解析（红字优势、蓝字劣势）：

-191户型-

首先看8#楼东户的191户型，191户型做到了四房，优点很突出，就是把客厅放在东南角，放大景观资源优势，但相对应牺牲了卧室的私密性和尺度，3个次卧的尺度都是2.9m，偏刚需户型的尺度，也是比较意外的。

比较大的槽点就是卫生间居中，以及东北角的卧室和厨房相连，这些都是比较罕见的设计，不过也就21套，倒不是很担心。

槽点共通的情况下，只能从放大优势角度来考虑，建议选购奇数层。

-194-201㎡户型-

194-201㎡户型是项目的主力户型，差不多占到了三分之一，应该可以作为标准户型，户型做的就挺不错的，进门独立玄关+衣帽间，仪式感拉满！四房三卫，双主卧套间，满足两代人的居住需求，整体户型格局来看，几乎没怎么浪费面积。

户型没有太大的槽点，毕竟是主力户型，有点小遗憾就是厨房的尺度和2间次卧尺度略小。

奇偶层的差异也是在露台位置，奇数层在南向的主次卧+北向露台，偶数层的露台在客厅+次卧套间，这俩者探长认为各有优势，偶数层的露台更强调社交属性，奇数层的露台更偏生活情趣，建议就是E人选偶数层，I人选奇数层。

-232-237㎡户型-

232-237户型也是项目的次主力户型，占比23%，基本上户型格局和194-201㎡户型一致，在此基础上做大了尺度和舒适性，主要表现在以下3点尺度的提升：

• 客厅的尺度由5.4m提升至6m
• 南向的所有卧室进深都加大，主卧由5.3m提升至6.4m，次卧套间进深由4.6m提升至4.95m，南向次卧由3.5提升至5m；
• 厨房由原来的长进深短面宽的Ⅱ型厨房提升为长面宽短进深U型厨房；
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• 这些尺度的提升对于居住体验的提升有着质的飞跃，基本上弥补了194-201户型的所有缺点，可以称得上是项目的Pro户型了。

当然有得必有失，餐厅的尺度相较194-201户型比略小，但使用起来舒适性尚可，算不上缺点。最大的槽点是奇数层的北向露台，原来可以从餐厅进入，现在就只能穿过厨房家政间或者从北向次卧进入，实用性大打折扣，建议选购偶数层。

据悉，本案奇偶数层定价价差大概会在8000-12000元/㎡，折中按10000元/㎡来计算，232㎡大概就是232万的价差，但这个对壕们来说可能也不是什么问题，千金难买你快乐嘛。

-300㎡户型-

300户型一眼看过去，就是项目的Plus户型了，和前面的两户型很明显是一个妈生的。相对于232-237户型又了哪些升级呢？

最直观的就是排面一流！南向的次卧改到北面，将南向客厅尺度直接拉满，达到了惊人的8.9米，这几乎就是一俩中巴的长度，这排面放眼整个项目都无出其右，连后面的346-355㎡和436㎡俩户型都远不及此。

其次就是功能性的提升，餐厨增加了西厨岛台的设计，家政间尺度增加，同时北面增设了保姆间，甚至配上了独立的卫生间和独立出入口！在奇数层上，保留了餐厅通向露台的入口，北向露台的实用性得以提升；

最后的亮点就是私密性的考量，所有的卧室都设计为的套间，都配有独立的洗手间（包括保姆间），主卧更是升级了独立的衣帽间。

这个户型探长认为没啥缺点，一定要说的话，就是景观资源不如1、9#楼，但这多少有点抬杠的意味了。

-346-355㎡户型-

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