换帅也救不了？大悦城连亏四年，亏损逼近百亿元大关

春节前夕，大悦城控股原董事长陈朗因达到法定退休年龄正式卸任，这场看似常规的人事变动，却被笼罩在公司持续巨亏的阴影之下。作为中粮集团旗下唯一地产平台，大悦城已连续四年陷入亏损泥潭，2025年预亏规模仍超20亿元，累计亏损逼近百亿元。在高管更替与行业寒冬叠加之下，这家曾经的商业地产标杆，正面临前所未有的生存压力。

2026年2月9日，大悦城控股发布公告，陈朗因退休辞去董事职务，不再担任公司任何职务。这位曾执掌华润万家、蒙牛乳业等核心板块的央企老将，2022年临危受命出任大悦城董事长，试图凭借消费领域经验带领公司走出低谷。然而两年任期内，大悦城业绩并未扭转颓势，反而亏损持续扩大，最终在巨亏公告发布后正式离场。陈朗原定任期至2026年8月，此次提前退休，被市场解读为对公司长期经营不善的责任交代。

接棒的姚长林虽为中粮体系资深管理者，却面临着更为棘手的烂摊子。姚长林拥有超三十年集团从业经历，财务与风控背景扎实，2024年6月起全面负责公司经营。与外部空降的陈朗不同，他长期深耕大悦城，上任后快速推进组织精简、区域整合与成本管控，试图通过内部收缩缓解经营压力。但从业绩表现来看，成本优化并未转化为盈利改善，公司仍在亏损深渊中挣扎。

业绩预告显示，大悦城2025年预计归母净利润亏损21亿元至27亿元，扣非净利润亏损22.5亿元至28.5亿元。尽管较2024年亏损略有收窄，但连续四年亏损的纪录，在央企地产阵营中极为罕见。2025年前三季度，公司营收仅微增0.83%，归母净利润亏损5.33亿元，第三季度单季亏损更是同比扩大187.55%，经营端改善完全无法抵消资产减值带来的冲击。

巨额资产减值成为吞噬利润的主要黑洞。受房地产行业深度调整影响，大悦城多个项目去化缓慢、资产价值缩水，公司不得不对存货、投资性房地产计提大额减值准备。即便自持商业项目保持较高出租率，也难以覆盖住宅开发业务的巨大亏空。曾经被寄予厚望的“商业+住宅”双轮驱动模式，在行业下行周期中彻底失灵，商业运营的微薄利润无法对冲地产开发的巨额损失。

比短期亏损更可怕的是高企的债务压力。截至2025年三季度末，大悦城总资产1672.78亿元，总负债高达1261.14亿元，资产负债率维持在75%以上的高位区间。有息负债规模超660亿元，每年仅利息支出就构成沉重负担，持续侵蚀公司现金流。在销售回款乏力、融资环境收紧的背景下，公司现金流与债务滚动压力持续加剧，“三条红线”全踩的财务状况，让其再融资与扩张能力受到严重限制。

为缓解资金压力，大悦城近年来被迫走上“以卖求生”的道路。公司持续推进轻重并举战略，一方面加快销售型住宅去化，不惜以价换量回笼资金；另一方面缩减拿地规模，暂停高风险项目投资，聚焦核心城市优质资产运营。但三四线城市项目减值压力不减，核心城市商业项目培育周期长、回报慢，短期难以贡献稳定收益，战略转型效果远不及预期。

市场对大悦城的悲观预期已反映在资本市场表现上。公司股价长期低位徘徊，估值持续承压，多家机构下调其评级与目标价。前十大股东中，太平系等机构投资者选择减持离场，反映出资本市场对公司未来发展的信心不足。作为央企背景房企，大悦城本应具备融资与资源优势，却在行业调整中掉队，沦为地产板块亏损代表。

高管更替频繁进一步加剧经营不稳定。过去几年，大悦城管理层多次调整，战略规划缺乏连续性。陈朗主导的消费资源整合尚未落地，便迎来管理层交接；姚长林的成本管控与架构调整，又面临业务收缩与市场下行的双重阻力。频繁的人事变动导致公司战略摇摆，错失转型最佳时机，在行业出清过程中逐渐陷入被动。

从行业层面看，商业地产存量竞争白热化，增量空间大幅收窄。大悦城主打的青年消费、主题商业模式虽有特色，但面临万达、龙湖等对手强势挤压，项目同质化严重，客流与销售增长乏力。同时，住宅开发业务受市场需求疲软、政策调控等因素影响，销售规模与毛利率双双下滑，曾经的利润支柱变成亏损源头。

中粮集团的背书未能阻止大悦城持续沉沦。作为集团唯一地产平台，大悦城本可依托食品产业链资源，打造差异化竞争优势，但实际运营中，产业协同效果不佳，消费场景与地产项目融合流于表面，未能形成真正的核心竞争力。在集团资源倾斜有限、自身造血能力不足的情况下，大悦城只能依靠债务滚动维持运营，财务风险持续累积。

展望未来，大悦城的扭亏之路依旧漫长。短期内，资产减值压力仍将存在，债务成本高企问题难以解决，销售回款改善存在不确定性。长期来看，公司需彻底重构业务结构，从重资产开发向轻资产运营转型，剥离低效资产，聚焦核心商业运营。但转型需要大量资金投入与时间成本，在连续亏损背景下，公司缺乏足够资源支撑战略落地。

陈朗的退休，标志着大悦城一个时代的结束，却未必是困境的终点。姚长林团队面临的不仅是业绩扭亏，更是商业模式与财务结构的根本性重塑。在行业出清加速的背景下，若无法快速实现现金流转正与债务结构优化，大悦城或将面临更严峻的生存挑战。四年累亏近百亿的伤疤，需要漫长时间修复，而留给这家央企地产企业的时间，已经不多了。