香港传真｜豪宅印花税上调的香港楼市

观点网 2月25日，香港财政司司长陈茂波在最新财政预算案中宣布，将调整1亿港元以上的住宅物业交易印花税，税率由4.25%上调至6.5%。该措施于条例修订草案获通过后，2月26日起正式生效。

陈茂波表示，这项被官方定义为"能者多付"的财政手段，预计将影响全港约0.3%的住宅物业交易，每年能带来约10亿港元税收收入。以一套1.5亿港元的豪宅计算，印花税款将从637.5万港元增至975万港元，增幅就已超五成。

不过，市场的看法显然更为淡定，有声音称，这类破亿物业的买家不会因增加税款而影响入市决定，"因为超级豪宅是身份象征，增加近千万元税款对他们影响不大"。

楼市谷底反弹

事实上，早在印花税调整信息落地之前，国际投行已经掀起了一轮香港楼价预测的上调潮。

2月20日，高盛将2026年香港楼价升幅预测由5%调高至12%。其中缘由是，政府持续推出签证及移民政策，被认为会带来新增居住需求。与此同时，租金保持升势，加上按揭利率回落，一部分原本租房的人开始重新计算买楼成本。

2月23日，摩根大通也表明，将今年香港楼价升幅预测由原先的5%至7%大幅上调至10%至15%，并预期2027年将进一步上升约5%。基于这一判断，摩通将新鸿基地产评级上调至"增持"，并给予市场最高目标价162港元，相当于资产净值折让20%，参考历史扩张期平均水平。

其后，美联集团主席黄建业也公开表示，近期楼市表现不错，"楼市已经谷底反弹并进入上升周期"，预计2026年全年楼价升10%，涨幅主要集中在中小型住宅和高级新楼方面。他预计今年整体楼市成交将达8.5万宗，包括一手2.2万宗、二手5万宗、工商铺5000宗。

"政府已经不需要新增措施去推动楼市，"黄建业说。

市场的暖意并非停留在预测层面。

香港特区政府土地注册处的数据提供了更为具体的佐证。2025年全年整体楼宇买卖合约登记量（包括住宅、车位及工商铺物业等）达80702宗，创4年以来新高。其中，住宅楼宇买卖登记共62832宗，总值5198.30亿港元，同比分别上涨18.3%及14.4%。

在2025年底，太古地产以22亿港元的总价售出深水湾的两栋豪宅，成为近年来最大的交易之一。香港兴业国际则以近10亿港元的价格出售了愉景湾高尔夫俱乐部旁的两栋住宅。位于山顶种植园道1号的一处房产以5.58亿港元成交，该物业面积超过6000平方呎。

进入2026年，"热销"消息也接连不断传来。

2月21日，盈科大衍地产及资本策略地产旗下中环半山豪宅项目雅盈峰以招标形式单日售出5个单位，套现近亿港元。就在同一个月，中原地产统计显示，2026年1月香港一手市场逾亿元豪宅成交狂揽26宗，平均每天近1宗，涉资超53亿港元。较去年同期涨了近7倍，直接创下香港单月豪宅成交宗数的历史新高。

租金与房价的赛跑

与内地市场"房价跌、租金稳"或"双跌"的格局不同，香港楼市正呈现近年罕见的"租价齐涨"局面。

香港差饷物业估价署最新数据显示，1月私人住宅售价指数升至301.4，创19个月新高，月环比升幅扩大至0.5%，连升8个月；同比升4.9%。按单位面积划分，中小型单位楼价月环比升0.5%，1076平方呎或以上的大型单位月环比升0.7%；两者分别同比升5%和近3.7%。

租金指数的表现更为抢眼。1月租金指数报201.1，再创新高，月环比升近0.3%，同比升4.3%。这已经是连续第10个月上涨。按单位面积划分，中小型单位租金月环比升0.2%，大型单位月环比升约0.4%；两者分别同比升约4.3%和4.6%。

在此背景下，中原地产亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰预计，2026年香港租金的涨势会延续，形成近年罕见的"租价齐涨"局面。不过，房价升幅有望跑赢租金，而随着更多人买房，租赁需求可能因此回落，预计租金全年上升5%，接近2025年的涨幅。

要看清楚这轮行情，还需要回溯至2024年2月。当时，香港特区政府宣布全面"撤辣"，即撤销所有住宅物业需求管理措施，包括额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

"辣招"时代的税负之重，至今仍让市场人士记忆犹新。在过去的高峰时期，非香港居民在香港购买住宅需要承担高达两个15%的印花税，总计相当于房价的30%。

一套1000万港元的房产，内地买家需预先支付300万港元的印花税，实际支付金额高达1300万港元。由于印花税部分无法贷款支付，这实际上大大提高了购房的首付比例。若购房者在持有房产不到三个月内决定出售，还需按成交价再支付20%的额外印花税。

回到当下，陈茂波明确表示，1亿元以上住宅印花税调整"旨在达到开源目的而又将影响减至最低"。

在楼价回升、成交放量的背景下，政府选择对极少数超级豪宅交易"精准加税"，是顺势而为，而不是踩刹车。

从"撤辣"到"加税"，从"谷底反弹"到"扩张期"，香港楼市正在经历一轮完整的周期转换。

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