天津楼市的“困境”！新房价格上涨二手房下跌，背后隐情何在？

天津楼市陷入困境，新房价格在上涨，二手房价格又在下跌，市场这样冷暖不均的局面，背后隐情何在？具体情况如何呢？

市场这样冷暖不均的局面，背后隐情何在？具体情况如何呢？

据2月27日安居客统计数据，天津新房1月成交均价为21160元/㎡，环比上涨了2.37%，同比上涨了6.94%。二手房2月挂牌均价为13479元/㎡，环比下跌0.97%，同比也下跌了9.66%。一边是新房的同环比齐升，一边是二手价格阴跌不止，这种冷热不均的局面，到底是怎么回事呢？

首先，天津新房市场从近3年的走势整体向上。

首先，天津新房市场从近3年的走势整体向上。

天津新房均价从2023年初的约1.7万/㎡，稳步爬到了现在的2万出头，整体是向上走的。1月的成交价格环比涨幅超过2%。

这背后我认为有两个方面原因。一方面是天津这两年在人才引进和城市更新上的动作不小。比如“海河英才”计划持续发力，2025年天津常住人口虽然整体还是小幅流出，但中心城区的人口吸附力在增强，尤其是和平、河西这些核心区，改善型需求一直很坚挺。

另一方面，开发商为了去库存，也在搞“以旧换新”“低首付”等促销活动，再加上房贷利率的下调，不少刚需和改善人群被吸引到了新房市场，导致新房价格出现一定程度上的回暖。

其次，再看天津二手房是在走下坡路。

其次，再看天津二手房是在走下坡路。

近一年二手房价格的走势是一路向下，从2025年4月的约1.46万/㎡，跌到了现在的1.3万多，而且近3个月的下跌天数比上涨天数还多。

二手房分区域来看，和平区以53308元/㎡的均价居首，但环比也跌了3.68%。河西、南开虽然价格也不低，但一个跌、一个微涨，分化还是比较明显。远郊的宝坻、宁河，均价甚至不到8000元/㎡，而且还在持续下跌。

所以，整体来看，天津楼市这种困境，短期内我认为有点难走出来。毕竟二手房库存摆在那，短期内业主降价促成交也是唯一选择。

那么，为什么天津楼市会出现这种“新房热、二手冷”的分化呢？个人认为主要有3个原因所致：

那么，为什么天津楼市会出现这种“新房热、二手冷”的分化呢？个人认为主要有3个原因所致：

第一，天津人口结构在变化，购买力下降。

天津作为老工业城市，人口老龄化和外流的问题一直存在。尤其是远郊和环城区域，年轻人留不住，二手房的接盘侠越来越少。而中心城区因为教育、医疗资源集中，还有不少改善需求，但这些需求更多是冲着新房去的，毕竟老破小的居住体验确实不如新盘。

第二，天津经济还在处于转型期，收入不如预期。

天津的经济正在从传统制造业向高端制造、服务业转型，这个过程中，部分行业的就业和收入受到了影响，大家对未来的预期变得谨慎。这种谨慎直接体现在二手房市场，卖家想套现离场，买家则在观望，导致供大于求，价格自然上不去。

天津楼市政策并没有多大的刺激作用。

第三，天津楼市政策并没有多大的刺激作用。

这两年天津的楼市政策，其实是在托底而不是刺激买房。比如限购放松、公积金贷款额度提高，都是为了激活刚需和改善，但这些政策对二手房的提振作用有限。反而新房市场因为有开发商的营销和政府的土地供应调控，更容易形成量价齐升的局面。

现在的天津楼市其实是一个分化的市场，买房人该如何做决策呢？

因此，综合以上三大原因来讲，现在对普通购房者来说，现在的天津楼市其实是一个分化的市场，买房人该如何做决策呢？我的建议如下，仅供参考：

如果你是刚需要买房，并且想在中心城区安家，目前新房的性价比其实在提升，但要注意避开那些远郊的陷阱盘，因为自住还好，但后期比较难出售。

而如果你是二手房卖家，建议你可能需要接受降价变现的现实，尤其是那些房龄老、位置偏的房子，未来的流动性会越来越差，价格很难再往上走，尽早处理为好。

总的来说，天津楼市的目前的分化，我认为本质上是城市发展现阶段的趋势

所以，总的来说，天津楼市的目前的分化，我认为本质上是城市发展现阶段的趋势，核心区的房产价值依然坚挺，但远郊和老破小的泡沫正在被挤破。

未来，天津楼市随着人口和经济的进一步调整，这种分化可能还会加剧。对我们来说，现在不用太纠结房价的涨跌，而是需要根据自身需求与经济条件做出更理性的选择，毕竟楼市已经逐步回归居住属性了。

对此，你认为天津房价现在贵吗？你觉得天津房价多少比较合适呢？欢迎大家一起分享你的观点，谢谢你！