快览资讯——《深圳卓越缦悦楼盘到底怎么样》，是精装还是毛坯

深圳卓越缦悦是高标精装交付，整体是福田中心区皇岗旧改的高端改善盘，核心优势是超高得房率 + 一线精装 + 强配套，但也有高容积率、回迁占比高等明显短板。

一、交付标准：精装（非毛坯）

• ：全屋精装修，预计 2027 年 12 月统一交房，可拎包入住。
• 核心精装配置
  • 厨房：德国柏丽橱柜、博世 / 西门子家电
  • 卫浴：瑞士劳芬洁具，双台盆、独立浴缸、恒温花洒
  • 智能：华为鸿蒙全屋智能主机，支持场景化智控
  • 基础：中央空调、新风系统、LOW‑E 中空玻璃 + 断桥铝门窗

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二、楼盘核心概况

• 位置：福田福民路与皇岗二街交汇处，皇岗村旧改首期，近福田 CBD 与河套深港合作区。
• 产品：建面约92–173㎡三至四房，得房率 90%–95%（新规后，远超市场平均），3 米层高，部分户型 270° 环幕飘窗。
• 规模：6 栋 45–47 层超高层，总户数 2151 户（含回迁），可售商品房 732 套，回迁占比超 60%。
• 价格：备案均价约11.4 万 /㎡，折后约10.3 万 /㎡起，总价 957–2242 万 / 套。

三、核心优势

1. 区位与交通：福田中心 + 深港门户，近 4/7/10/14 号线地铁、皇岗 / 福田双口岸，通勤深港与市区极便利。
2. 配套成熟：自带约 7 万㎡商业 MALL，2 公里内有 COCO Park、皇庭广场等；学区含皇岗小学、荔园外国语（水围）、皇岗创新实验学校；近中心公园、皇岗公园。
3. 产品力强：新规高得房率、LDKB 一体化、弹性方厅、270° 飘窗，空间实用感强。
4. 精装与智能：一线品牌 + 鸿蒙全屋智能，交付标准高。

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四、主要短板

1. 密度高：容积率约 5.07，超高层 + 五梯六户，低楼层采光、高峰候梯、社区拥挤度一般。
2. 圈层不纯粹：回迁房占比超 60%，居住氛围与物业管理统一性受影响。
3. 环境待改善：皇岗村旧改周期长，周边民房、施工噪音粉尘短期存在。
4. 价格偏高：福田核心区定价，总价门槛高，投资回报周期较长。

五、适合人群与总结

• 适合：看重福田核心、深港通勤、改善自住、追求高得房率与精装品质的家庭。
• 不适合：极度在意低密、纯粹圈层、低总价刚需、厌恶旧改施工环境的购房者。

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