马云早有提醒！马年楼市深度洗牌，再急买房也别踩雷

来源：大伟看楼市

“拉动内需靠房地产的时代已经过去了，年轻人要学会租房子，不要被房子捆绑。”多年前，马云对房地产市场的这句警示，曾被无数人当作“危言耸听”，甚至被曲解为“房价如葱”的极端预言。但随着2026马年的到来，这位商业大佬当年的核心预判已然全面落地——房地产市场彻底告别野蛮生长，“闭眼买房必赚钱”的时代正式落幕，取而代之的是“筑底、出清、分化、转型”的全新格局。马年作为楼市深度调整的关键一年，政策红利与市场风险并存，对于普通购房者而言，这不仅是市场的洗牌，更是购房逻辑的彻底重构，盲目入场只会沦为时代的“接盘侠”，唯有读懂趋势、规避陷阱，才能理性把握置业机会。

厘清马云的房产预判真相，是读懂2026马年房产变局的前提。长期以来，“房价如葱”的谣言被反复捆绑在马云身上，但经多方考证，这句话从未出自他之口。马云对房地产的核心判断，从来不是“房价崩盘”，而是“价值重构”与“理性回归”。早在2008年，他就在阿里内部讲话中明确表态，早年曾鼓励员工借钱买房，因为彼时房地产处于增量扩张的黄金期，但随着房价上涨导致月供挤压居民消费，他开始呼吁年轻人量力而行，不要被房贷捆绑人生，强调“房地产要健康发展，而非盲目扩张”。后来，他进一步补充，30年后房子必然过剩，但核心是房子要回归居住属性，摒弃投机属性，这一预判，恰是2026马年房产变局的核心底色。

2026马年开年，楼市便迎来史诗级政策组合拳，一线城市限购阶梯式松绑、二线及以下城市全面取消限购、房贷利率再探历史新低、首付比例下调、税费减免加码，一系列政策密集落地，标志着楼市长达四年的深度调整正式进入收尾阶段，“稳市场、提信心、促消费”成为全年主基调。但政策托底不代表全面大涨，马云提醒的“理性购房”，在马年显得尤为重要——政策宽松是为了激活真实居住需求，而非刺激投机，这也意味着，马年楼市的“深度洗牌”，本质是市场的自我净化，是优质资产与劣质资产的两极分化，是购房逻辑的彻底重构。

马年楼市的深度洗牌，首先体现在市场分化的极致加剧，这也是马云多年前预判的“价值差异化”的集中体现。当前，楼市早已不是“闭眼买都涨”的时代，市场分化加剧，70%的房子可能不会涨，只有30%的核心资产才有未来。从城市层级来看，一线、强二线城市凭借优质的教育、医疗、产业资源，成为人口流入的核心区域，市场需求相对稳定，“筑底企稳”的态势更为明显，优质房产仍具备一定的保值能力；而普通二线、三四线城市，尤其是人口外流严重、缺乏核心产业支撑的城市，市场需求持续萎缩，房价仍有下行压力，部分小城已出现单价万元以下的房源，房产逐步沦为“刚需消费品”，投机价值彻底消失。

从城市内部来看，核心地段、优质配套、高品质的住宅，与偏远地段、配套薄弱、户型落后的住宅，价格差距持续拉大，同一城市内的房产价值分化愈发突出。数据显示，2025年11月全国百城去库存周期达27.4个月，创历史新高，其中三四线城市去化压力尤为明显，而一线城市核心板块的优质二手房，成交周期普遍控制在3个月以内，抗跌性凸显。这种分化格局下，盲目跟风在人口外流、缺乏产业支撑的城市买房，或在核心城市盲目购买劣质房产，大概率会面临“买了就跌、卖不出去”的尴尬局面，这也是马年买房最容易踩中的第一个“雷”。

其次，房企风险未完全出清，期房购房隐患凸显，这是马年楼市洗牌中不可忽视的风险点，也印证了马云“警惕房地产泡沫”的提醒。截至2025年10月，已有21家出险房企的债务重组方案获批，累计化债规模约1.2万亿元，但部分大型房企的债务违约风险仍未完全出清，甚至有龙头房企爆出债务问题，预示着2026马年仍可能出现新的违约案例。对于普通购房者而言，若盲目购买出险房企的期房，大概率会面临延期交房、烂尾等风险，多年积蓄可能付诸东流。

与此同时，部分房企为了快速去库存、回笼资金，推出“低价房”“返现房”等噱头，看似优惠力度巨大，实则暗藏陷阱——部分房源存在产权瑕疵、户型缺陷，或绑定高额装修费、物业费，后期维权难度极大。此外，马年楼市供应充足，新盘集中推出，部分开发商为了抢占市场，会刻意夸大规划利好，将“规划中”的地铁、学校当作“已落地”配套宣传，误导购房者盲目入手，等到规划落空，房产价值大幅缩水，购房者只能追悔莫及。

再者，购房逻辑的重构，让“投机购房”彻底失灵，盲目加杠杆、追涨杀跌成为马年买房的“致命坑”。马云曾反复提醒，不要被房子捆绑人生，本质上就是告诫普通人，要摒弃投机心态，理性看待房产价值。2026马年，楼市“买涨不买跌”的惯性思维彻底失效，市场正式从“跌幅收窄”转向“筑底企稳”，形成“L型”底部格局。从价格维度来看，2025年重点30城二手房价较历史峰值整体跌幅达39%，租售比、房价收入比等核心指标逐步进入合理区间，多数城市租售比达到2%以上，房产的投资属性持续弱化，居住属性成为核心。

但仍有部分购房者抱有“抄底”幻想，盲目加杠杆入场，甚至掏空“六个钱包”凑首付，让月供超过家庭月收入的40%，极大削弱了家庭抗风险能力。一旦面临失业、收入波动等突发情况，极易出现断供风险，最终陷入“房财两空”的困境。此外，部分购房者被“政策红利”冲昏头脑，忽视自身实际需求，盲目跟风购买大户型、远郊盘，导致后期居住不便、转手困难，这也是马年楼市洗牌中，普通人最容易犯的错误。

面对马年楼市的深度洗牌，结合马云的提醒与当前市场现状，普通购房者要想避开雷区、理性购房，需把握三大核心原则，守住置业底线。第一，摒弃投机心态，树立“居住优先”的购房理念。2026年的房产市场，投机时代彻底落幕，房产的核心价值回归居住属性，不再是“一本万利”的投资品。对于刚需购房，可在自身经济能力范围内，选择配套完善、适合居住的房产，量力而行，避免过度负债；对于投资购房，需谨慎再谨慎，优先考虑一线、强二线城市的核心地段优质房产，坚决避开人口外流、缺乏产业支撑的城市，切勿盲目跟风。

第二，聚焦核心价值，优先选择“好城市+好房子”。在市场分化加剧的背景下，“核心价值”成为房产保值的关键。购房者应优先选择人口流入多、核心产业强、配套完善的城市，尤其是一线、强二线城市；在城市内部，优先选择核心地段、优质教育医疗配套、高品质住宅、口碑好的房企和物业服务的项目，这类房产的抗风险能力更强，也更具保值能力。同时，要警惕“远郊盘”“概念盘”，避开无产业支撑、配套滞后的区域，避免陷入“买得起、住不了、卖不掉”的困境。

第三，谨慎核查细节，规避各类购房陷阱。买房前，务必核查开发商资质，优先选择国企、央企背景的开发商，避免购买期房遭遇烂尾风险；实地考察房源，确认配套是否落地、房屋质量是否达标，二手房要核查产权是否清晰、有无抵押查封等问题；签订合同时，仔细研读合同条款，明确交房标准、违约责任、税费承担等细节，避免被霸王条款坑害；同时，合理控制杠杆，确保月供不超过家庭月收入的35%，预留充足的应急资金，保障家庭现金流安全。

马云的提醒，从来不是对楼市的看空，而是对理性购房的呼吁。2026马年，楼市的深度洗牌，是行业告别野蛮生长、迈向高质量发展的必然过程，也是普通人理性置业的黄金窗口期。对于普通人而言，买房不必急于一时，更不能盲目跟风，唯有读懂市场趋势、坚守居住本质、规避各类陷阱，才能在楼市洗牌中把握真正的机会，让房子成为承载生活的港湾，而非透支未来的负担。记住，马年买房，稳字当头，避开雷区，才是最明智的选择。