新政后的结构性机会：上海楼市50个重点关注板块分析

来源：市场资讯

（来源：易居研究院）

2月25日，上海出台新一轮楼市新政，核心举措涵盖下调限购门槛、提升公积金贷款额度以及优化房产税适用标准，旨在更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。在这背景下，库存去化周期作为衡量市场供需格局的核心指标，成为研判新政传导路径与市场响应节奏的关键依据。本文以去化周期为核心筛选指标，从全市114个板块中梳理出50个重点关注板块，以期为未来房企布局和购房者决策提供参考。

去化周期高企驱动政策精准托市，环线分化构筑后市结构性机会

库存规模与去化周期是研判楼市供需格局的核心标尺，也是本轮新政发力的客观背景。截至2026年1月底，上海新建商品住宅库存总量达62476套，整体呈现波动上升态势；按近12个月月均成交量计算，去化周期为17.6个月，处于近几年相对高位。这意味着市场已进入买方主导阶段，库存压力成为触发政策调整的关键变量。本轮新政正是通过适度放松需求端限制，着力消化存量、稳定预期，推动市场回归平稳健康轨道。

从环线来看，库存分布与去化节奏呈现明显分化。其中内环内库存3112套，去化周期10.2个月；内中环库存3187套，去化周期9.5个月，均低于全市平均水平，表明核心区供需关系相对紧平衡，需求韧性较强；中外环库存6809套，去化周期11.4个月，基本处于均衡区间；外郊环与郊环外则为库存压力集中区域，库存分别为27191套、22177套，去化周期分别为18.1个月和36.5个月，存量消化压力显著。

新政在限购层面进一步放松：外环线以内购房门槛降至1年社保，缴纳满3年社保可购内环内一套住房；持有上海居住证满5年者，无需查验税收或社保记录即可购房。政策重心明确指向外环内区域，其传导效应将优先体现在去化周期较短、需求基础扎实的板块，进而加剧环线间的结构性分化。市场回升将呈现“核心先行、近郊跟进、远郊滞后”的梯次节奏。

二

50个重点板块去化周期普遍低于全市均值，供需错配下核心区域率先筑底

基于“去化优先、需求支撑”原则，本文从全市114个板块中剔除无新房成交区域，筛选出去化周期在20个月以下、交易活跃度较高的50个重点板块。这些板块覆盖闵行、黄浦、浦东、普陀等核心城区与近郊成熟片区，涵盖刚需、改善、高端等多层次需求。这些板块不仅是新政率先传导的区域，更是本轮市场分化背景下，具备安全边际与价值支撑力的结构性机会所在。其中，去化周期排名前十的板块均低于5.3个月，处于“供不应求”状态，具备较强的市场安全边际与价值支撑力。

闵行区古美—梅陇板块（去化周期1.3个月）：2025年1月至2026年1月新建商品住宅供应140套、成交316套，成交均价84889元/㎡，当前库存仅24套。依托中铁华发古美阅华等项目集中成交，叠加板块配套成熟、交通便利，属典型的需求驱动型板块。新政后外环内限购门槛降低，刚需客群入市节奏加快，供需缺口或将进一步拉大。

黄浦区豫园板块（去化周期1.7个月）：2025年1月至2026年1月新建商品住宅供应681套、成交737套，成交均价189685元/㎡，上海壹号院、嘉里金陵华庭等项目主导成交。作为内环内稀缺地段，高端改善需求集中释放，叠加房产税优化预期，该板块成为高净值人群配置核心资产的重要选项。

闵行区春申板块（去化周期2.5个月）：2025年1月至2026年1月新建商品住宅供应880套、成交1087套，成交均价76658元/㎡，安高申陇院、保利海上印为成交主力。板块定位刚需及首次改善，价格相对亲民，配套成熟，新政后“1年社保”门槛直接覆盖目标客群，后续需求释放潜力较大。

浦东新区源深—洋泾板块（去化周期3.0个月）：2025年1月至2026年1月新建商品住宅供应200套、成交177套，成交均价171300元/㎡，陆家嘴太古源·源邸为成交主力。板块毗邻陆家嘴金融区，高端改善需求集中，当前库存仅45套，稀缺属性显著，未来供应若无法跟进，价格支撑力将维持较强韧性。

黄浦区半淞园路板块（去化周期3.7个月）：期内无新增供应，成交73套，成交均价175125元/㎡，由绿发浦江园项目贡献。属内环内成熟板块，一旦后续项目入市，去化节奏有望保持高效。

其余TOP10板块如普陀长征、徐汇龙华、徐汇上海南站、宝山西城、黄浦淮海路等，普遍呈现“低库存、高成交”特征。徐汇区板块受益于区域规划落地与重大工程推进，板块价值持续提升；宝山西城则凭借相对合理的定价水平，成为外环内刚需客群关注的重点区域。

结论与建议：基于分化逻辑构建精准决策框架

1、市场走势研判

受新政利好及3—4月传统“小阳春”叠加影响，上海新建商品住宅成交将出现阶段性回升。其中外环内板块表现领先，新房成交逐步回升至4000—5000套/月区间。核心驱动力来自刚需与中端改善需求的集中释放。受成交放量带动，全市新建商品住宅库存去化周期有望走低。这一过程将呈现显著的结构性特征——机会不在全市普涨，而集中在本文梳理的50个重点关注板块之中。核心区域因需求基础扎实、政策响应快，成交回升更显著，去化周期将进一步压缩；远郊板块则需依赖产业导入与配套完善逐步消化存量，政策传导存在明显时滞，去化压力仍将持续。

2、购房者决策建议

购房者应立足自身支付能力与居住需求，结合市场分化特征与新政窗口期，坚持“理性选择、精准匹配”原则。建议刚需群体优先选择去化周期短、配套成熟、价格适中的板块，现房或准现房项目有助于降低交付不确定性；改善型需求可结合品质偏好与资产保值诉求，在中端改善或高端稀缺板块中筛选；建议审慎评估郊环外库存压力较大区域，重点关注板块实际配套能级与个人还款能力。

3、房企布局建议

房企应主动顺应市场分化趋势，紧扣新政导向与行业转型要求，优化投资与产品策略。建议以50个重点板块为基础，结合成交活跃度与去化节奏，精准筛选布局区域；产品设计上适配刚需与改善多元需求，合理控制拿地成本，避免高溢价追高；资金策略上借力新政窗口期加快核心项目去化，提升回笼效率，压降杠杆与资金链风险，逐步向低负债、低杠杆、合理回报的高质量发展模式靠拢。