香港房价反弹，深圳会跟上？

香港住宅均价已经到了每平方米11.27万元，环比涨了0.7%。

放在全国楼市都在跌的大环境里，这0.7%显得特别扎眼——北京上海深圳还在往下走，香港却已经连续涨了半年。

先说说香港凭什么能涨。其实答案不复杂，就三条：政策、租金、人。

政策这块，香港是真下得去手。2024年初，人家一次性把所有限购限售全取消了。买家印花税、新住宅印花税、额外印花税，统统拿掉。以前非永久居民买房要交30%的税，现在最高4.25%。

这是什么概念？一套3000万的房子，光税就省下七八百万。嗅觉最灵的那拨人立马就动了——2025年，内地买家在香港砸了1380亿港元买房，创了历史新高。

再看租金回报率。这是个硬指标，国际上成熟的楼市有个通行逻辑：租金回报率得跑赢房贷利率。

香港去年下半年做到了。一边是美国降息，香港跟着把房贷利率压下来；另一边是经济回暖，租金开始往上走。分子涨、分母跌，回报率自然就上来了。

反观内地，以上海为例，2025年租金跌了2.5%，房价也跌，结果就是回报率卡在那儿上不去。

最关键的还是人。香港这两年搞了个“高才通”，到去年底收了57万份申请，批了40万，实际来了26万人。这批人不是普通打工人，大多是内地中产，带着家底来的。有人来就要租房、就要买房，这是实打实的需求。

对比内地，人口拐点已经过了，出生人口从2016年高峰到现在差不多腰斩，京沪人口疫情后甚至开始减少——没了人，房价的底靠什么托？

说到这儿，很多人会问：那深圳呢？香港这么火，会不会把深圳带起来？

我的判断是：会受影响，但不会简单复制。

受影响是因为深港已经越来越“一体化”了。周末去深圳核心商圈转转，超过30-40%人流量来自港人。

前海那边动作更快，今年又出了21条实招，从规则衔接到民生融通，事无巨细。繁荣的香港，确实能给深圳带来产业协同和人口红利。

但要说深圳房价会像香港那样蹭蹭涨，不太现实。

最根本的区别在于，两座城市的底层逻辑不一样。

香港承载的是“国际资产配置平台”的角色，它的房价波动跟全球资本、美元利率高度相关。买香港房子的人，很多是在做资产配置，看中的是金融属性。

而深圳的房子，背后是硬核的科技产业和源源不断的创新人口。买深圳房子的人，更多是为了工作、生活、孩子上学，是真实的需求。

这两股力量，决定了深圳房价的走势会更“实在”，也更分化。

看数据就知道了。2026年1月，深圳新房价格环比降了0.4%，二手房降了0.6%，虽然还在降，但降幅已经在收窄。

市场的真实热度呢？今年第二周，深圳二手房的成交量环比增长了43%，看房量也回到了2025年3月以来的高位。

这说明什么？底部区域已经出来了，刚需在进场，但远没到火爆的程度。

说到底，房价能不能稳，要看租金回报率这个硬指标。

以前中国房子的租金回报率也很低，但那时租金涨得快，大家愿意给溢价——就像炒股，成长股可以给高市盈率。

但现在不一样了，租金不跌就算不错，房子已经从“成长股”变成了“蓝筹股”，估值逻辑得按国际成熟市场来算。

香港的租金回报率已经跑赢房贷利率，所以它触底反弹了。内地的回报率还在1.8%左右晃悠，离2%的合理线还有距离。

所以深圳不会疯涨，但那些核心地段、有产业支撑、有真实需求的地方，会慢慢稳住，甚至温和回升。像过去那种闭着眼睛买、哪儿都涨的日子，一去不返了。

深港双城，一个扮演“国际资产避风港”，一个扮演“全国创新发动机”。

两座城市的楼市，各走各的逻辑，各讲各的故事。