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海淀半壁店地块由保利发展联合北京建工组成的联合体竞得。该地块于2025年5月20日成交，总地价45.45亿元，溢价率11.95%，楼面价约7.84万元/㎡。

经过5个月的时间保利半壁店地块的规划终于公示了，这个效率确实不高。

小编跟大家分享一下对于保利半壁店项目规划的一些看法。

保利半壁店的规划复古。

保利半壁店项目超长的单独楼栋长度，圆明玖序约84.3米，海宸元境和北京隅海岄南向的楼都很长。保利半壁店破纪录的约120米的单楼长度真的让人无语，这样使得小区的边户显得尤其稀少。这样的规划设计对比整个区域看起来还很协调，周边的老破小都是一栋楼一百来米长好几个单元。海淀现在的矮层新住宅项目规划怎么都复古像老破小看齐？

保利半壁店地块小区布局跟中海圆明玖序很像，楼栋都是平行分排布局中间的楼间距都很小，好在保利半壁店地块跟两个区而且南北进深都不是很长。保利半壁店项目小区楼栋的平行布局很复古，类似上世纪很多工厂、单位的家属楼采用的布局，一层一层、一排一排。

保利半壁店的户型预估面积130+、160+、190+、240+这几种户型，定位高于宝山村两兄弟、低于中海圆明玖序、跟建发海晏和华润臻澐有很大的重叠。宝山村两兄弟和中海圆明玖序目前属于开盘蓄客阶段，目前还没有实际销售数据参考。建发海晏和华润臻澐6月份开盘目前备案套数约201+75不到300套，（参考网上联机备案数，网签套数貌似已经被玩坏了）这种面积的产品定位属于高端住宅，市场竞争激烈购房者群体比较小众，去化难度很大。

保利半壁店项目的周边环境其实很恶劣。

头顶上有航线。正好是飞机起飞加力阶段，噪音相比较飞机降落收油产生的噪音刺耳得多，关注项目的人最好亲自去实地体验一下，看看自己是不是能够接受。

北边是铁道。平时过往的火车不多但是偶尔也会有货车经过多少有些噪音，铁道两边的环境大家都知道不会太好脏、破、旧，北边的楼栋开窗户就看见这些多少有些影响心情，最大的户型正好就靠在北边铁道边上。花这么多钱买豪宅景观是铁道肯定是刹风景的。

周边是一片老破小住宅楼包围，很多楼的年龄都过半个世纪而甚至更久，原住民很多已经搬走了，现在的居住者更多是出租人群。老破小的环境肯定是脏、乱、差，相信绝大多数购买豪宅的人不太愿意接受这样的居住环境，打开窗户周围全是这样。

目前进出小区的道路又窄又长，由于道路窄车辆进出很容易堵塞，要是旁边的老破小车主停车不好好停更操蛋，尤其在道路紧张的老小区居住开车进出小区的人深有体会。目前看这条道路不具备拓宽的可能性，两边没有地儿了。

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