广州单价地王诞生，越秀地产236亿竞得珠江新城马场地块！

2月25日，广州迎来马年首次土拍，上架的是珠江新城最后一块“宝地”。

经过9小时、243轮的激烈鏖战，越秀地产最终以236.0365亿元的总价成功竞得珠江新城马场地块（1期地块）。

其中，总价仅次于2009年亚运城地块的255亿元（富力+雅居乐+碧桂园），为广州史上总价亚军；而住宅部分以约85808元/平方米的楼面价，成为广州史上单价地王。

此前的广州单价地王为2023年“琶洲·樾｜华樾项目”的75670元/平方米，也有越秀地产的参与，是越秀地产与华发股份联合开发的地标级艺术豪宅项目。

此次报名竞拍的有8大开发商，都是国企甚至央企：

1、广州当地国企5家：越秀地产、珠江实业、广州城投、广州地铁、广州建筑；

2、注册地在广州的央企1家：保利发展；

3、注册地在广东其他地区的央企1家：招商蛇口；

4、其他央企1家：华润置地。

这8大开发商大多为“地头蛇”，注册地在北京的华润置地也在华南地区深耕多年。

其中，以越秀地产和保利发展的实力最为强劲。

保利发展是2025年全国全口径销售额冠军，而越秀地产则是本土一哥。

本次竞买保证金为‌37.29亿元‌，为186.44亿元底价的20%；无需缴纳现金，可以用金融机构出具的保函替代。

招商蛇口是来打酱油的，全程没有一次出价；其他几家广州本地也是陪太子读书，最后仅剩越秀地产和保利发展你争我夺。

越秀地产有个得天独厚的优势，对该地块势在必得：

土地使用权人为广州赛马场运营管理有限公司，该公司第1大股东为广州越成投资运营有限公司，持股49.85%。股权穿透下去为越秀集团全资控股，实控人为广州市政府。

第2、3大股东为广州市天河区政府全资控股的两家公司，合计持股31.15%。

第4~6大股东为天河区石牌街道各个经济合作社，以及由这些经济合作社出资组成的公司，合计持股19%。

根据该股权结构，越秀集团可以分享该土地近一半的权益，因此其关联企业越秀地产就有了报价的底气。

最终，越秀地产最终以约236亿元的总价成功竞得，折合楼面价约8.5万元/平方米。

尽管各方一共243次报价，溢价率却只有26.6%，因为每次加价仅2000万元。

根据出让公告，地块包含住宅用地、商业用地、中小学用地、交通设施用地和服务设施用地。商业部分要自持，酒店要自营，还有9.14万平方米要建成后由石牌村集体按成本价回购。

其中，国际知名五星级酒店以及同品牌酒店式公寓计容建筑面积不低于4.5万平方米，总投资不低于60亿元；建成运营后6年内，销售贡献累计不低于300亿元。

扣除以上，可出售住宅的面积约22万平方米，保本成本预计突破15万元/平方米‌。

周边的保利玥玺湾均价为17万元/平方米，最高超过30万元/平方米，预计该项目住宅最终售价可能达到18~20万元/平方米‌。

地价236亿+建安+配套+融资成本+自持，越秀地产总投入超450亿元。

该地块一共分两期拍卖，第2期拍卖时间未定。

1992年，广州在该地块建成跑马场；1993年开始试行赛马，在全市设有103个场外投注站，深受广大市民喜爱。不过由于政策原因，赛马运动一直未能解决合法化问题，于1999年底停业。

此后，该地块建成大量临时建筑出租给汽车城、家居、大排档餐饮、休闲娱乐等业态，也有大片空地用作停车场。

2014年，赛马场汽车城关闭后，长期处于低效利用状态。

根据最新规划，该地块将打造超10公顷世界级城央公园，构建“顶奢百货+高端酒店+特色体验”一体化的高端商业体系！