碧桂园罗湖翠湖大厦拿地成本，楼盘信息，最忌讳的三个地方

碧桂园罗湖翠湖大厦拿地成本，楼盘信息，最忌讳的三个地方

一、拿地成本

• 拿地方式：城市更新（2016 年罗湖区第九批更新单元），非公开招拍挂。
• 拿地时间：2018 年（产权起算 2018-2058）。
• 土地信息：占地约5241㎡，商业用地，40 年产权
• 成本估算
  • 公开未披露成交价；按罗湖 2018 年商办更新地价 + 拆迁补偿综合测算，楼面地价约 1.8–2.2 万元 /㎡
  • 总地价（含前期）：约 9.5–11.6 亿元（按计容建面约 5.3 万㎡估算）。

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二、楼盘核心信息

• 位置：罗湖区翠竹街道，田贝四路与文锦北路交汇处，7 号线洪湖站 C2 口约 89 米、3 号线田贝站约 380 米。
• 开发商：深圳市卓创置业（碧桂园操盘）。
• 规模：占地5241㎡，建面52955㎡，容积率7.6，绿化率30%
• 产品（2026 年在售）
  • 公寓（19–31F）：约30㎡（3.6m 层高），5 梯 28 户，均价约3.4–4.8 万 /㎡，总价约103–144 万
  • 办公（3–17F）43–329㎡（4.5m 层高），5 梯 15 户
  • 商铺（1–2F）69–360㎡（5.1m 层高）。
• ：自带约3000㎡商业；近洪湖公园深圳中学初中部（约 300 米）、深圳市人民医院
• 交付现房（2023 年 6 月交付）。

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三、最忌讳的三个地方（自住 / 投资核心痛点）

1️⃣ 40 年商办属性，居住成本高、流动性差

• 产权40 年商业不能落户、不划学区
• 成本：水电按商用（电约 0.8–1.2 元 / 度、水约 5–7 元 / 吨），物业费7 元 /㎡/ 月，长期持有成本显著高于住宅。
• 交易：二手税费高（契税、增值税、土地增值税），转手难、涨幅弱于同区住宅

2️⃣ 密度极高，居住体验差

• 容积率 7.6，公寓5 梯 28 户，早高峰电梯等待时间长。
• 车位仅 200 个，户数约570 户车位比约 1:2.85，停车紧张。
• 部分公寓无阳台，通风、晾晒不便。

3️⃣ 噪音与环境干扰

• 四面临街 + 近地铁口，主干道 + 地铁噪音明显，低楼层尤甚。
• 地处水贝珠宝商圈，人流车流密集，早晚高峰易拥堵。

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