但凡你谈到楼市未来会企稳、房价会止跌，总会有一票人站出来反对

有一个现象特别有意思：但凡你谈到楼市未来会企稳、房价会止跌，总会有一票人站出来反对。反对本身没问题，但你反对的理由，多少得有点技术含量吧？结果并没有。

反对派的理由主要就三条：

第一，房子都过剩了，谁还买？

第二，人口都负增长了，房价凭什么稳？第三，老百姓兜里比脸还干净，拿什么去买？

这三条听起来有没有道理？太有道理了，铿锵有力，数据也没错。但如果你信了这三句话，就会得出一个结论：房地产彻底完了，永远好不了了。

那恭喜你，你和90%以上的人想得一模一样。但我想告诉你：恰恰是这90%的人，极大概率是错的。因为绝大多数人只是信息的搬运工，不是真相的挖掘者。

我们先拆解第一个理由：房子过剩，错在哪里？

我先问一个简单的问题：你愿意一直住在20年前建的房子里吗？根据国家统计局的数据，目前全国符合“好房子”标准的住房占比还不到5%。也就是说，100套房子里，按现在的标准，有95套会随着时间推移被逐步淘汰。

当你没钱置换时，会理所当然觉得现在住的房子挺好，可以一直住下去。但经济条件好的家庭，还会这么想、这么做吗？

就说2000年之前建的老房子，很多没电梯、没物业、没绿化，隔音差、采光差、通风差。它们确实算在全国房屋总量里，但住在里面的家庭，是因为有房住就不需要买房了吗？还是一直在盼着置换新房？

甚至还有人说：老家人人都有房。可你真一直在乡下老家待着，大概率也没心思、没条件在网上讨论房价和楼市。

房子不是茅台，不是越存越香、越存越值钱，而是会折旧、会淘汰。所以“房子过剩”这四个字，最大的逻辑漏洞就是：把存量全都当成了有效供给。

再拆解第二个理由：人口在减少，没人买房了，错在哪里？

2025年人口减少339万，数据是真的。但我再问一个有公开数据支撑的问题：北京、上海、深圳的二手房成交里，卖一买一的换房家庭占比超过70%。这一卖一买之间，不是交易吗？不是推动楼市企稳的商业行为吗？

杭州、合肥、成都等很多城市，房屋交易里也有大量卖旧买新的需求。这些人本来就有房，甚至不止一套，但他们不满意，手里又有钱，所以要换更大、更好、更舒适的。

你知道全国每年有多少家庭在换房吗？根据贝壳研究院的数据，近些年每年都有300万到400万，这还只是完成交易的，不包括正在看房、还没下单的家庭。

再者，人口总量在减少，但家庭户数在增加。我们已经告别大家族聚居时代，进入小家庭时代：年轻人结婚要房，独居人口增加，老人养老要房。所以对房子的实际需求是在增加的，只是楼市还没企稳，这些需求暂时没释放出来。

还有一点：人口不是平均分布的。新质生产力正在带动中高端人才向发达城市群聚集，长三角、珠三角、京津冀，人口持续净流入；长沙、武汉、成都、重庆这些城市，同样人口净流入。这些城市难道没有买房需求？楼市就永远不能企稳、房价永远不能止跌吗？

国家统计局今年1月的数据显示，上海、杭州、合肥新房价格已经上涨，二手房跌幅也明显收窄。所以你用“人口减少=没人买房”来支撑观点，真的站得住脚吗？

最后一个理由：老百姓兜里比脸还干净，没钱买房，错在哪里？

这句话特别能引发共鸣，但逻辑有问题。很多人在小红书、知乎等平台上吹人均200万，一骂房地产就立刻变身身无分文。

还有一个很现实的现象：前些年房地产上行时，一大批人贷款、刷信用卡买房，他们那时候比现在更有钱吗？

所以“老百姓兜里没钱”是个伪命题，真命题是：老百姓对楼市的预期很悲观，不愿意加杠杆买房。即便有全款能力，没看准之前也想再等等，不急着下手。这都是最基本的经济学逻辑。

再看一个现实数据：央行数据显示，居民总存款现在有140多万亿。虽然2023年以来新增存款略有回落，但规模依然极其庞大。

也许你和你身边的朋友确实没钱，但不代表所有老百姓都没钱。别人有钱也不会到处告诉你，就像我没钱，也不会到处说。我知道我亲戚朋友里有钱人不少，央行的数据也告诉我，有钱的人真的很多。

再说一个更扎心的真相：当普通人都在喊“没钱买不起房”时，有一批人已经在为看好的资产、更好的生活刷卡买单了。

2025年，上海3000万以上豪宅成交突破1000亿，深圳、北京的豪宅开盘照样被抢光；合肥、杭州、成都140平以上的大户型卖得非常好。这不是我编的，是中指研究院的专业统计数据。

你说一部分老百姓没钱，那是对的；但你说整个市场没钱，那是你没看见钱去哪儿了。钱正在流向好城市、好房产，这是分化，不是消失，不是不存在。

所以真相是什么？

你以为房子太多，其实是好房子太少；

你以为出生率下降就没人买房，其实是需求在升级换代；

你以为老百姓都没钱，其实是钱在向核心资产集中。

统计局1月数据还有一个重要信号：20个重点城市二手房成交开门红，成交面积环比上涨10%，重点城市二手房挂牌量明显下降。

这说明，一部分人已经在用脚投票。他们不会喊着告诉你自己买房了，但他们在用实际行动，为自己的资产和更好的生活做选择。

而很多人，依然活在那三句“正确的废话”里，给自己壮胆：我不买就是最英明的决定。

以你的实际情况，不买或许是对的，但你不买的理由，以及你对房地产市场的认知，确实差了点意思。

所以到底该怎么看市场？

要抛弃总量思维，拥抱结构性思维。

如果你是买家，别问全国房价涨不涨，只问你关心的城市、板块、小区，房子好不好、租金回报率划不划算。

如果你是卖家，别死扛也别乱割肉，掂量下自己的房子未来10年有没有人接盘，适合刚需还是适合改善。

如果你是旁观者，别用情绪代替理性，问自己一句：如果所有人都能说对，那你还能抓到什么机会？