兄弟争夺拆迁安置房屋居住权，北京房产律师助力胜诉确权

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

刘建军向法院提出诉讼请求：1. 确认原告对一号房屋有权居住使用；2. 诉讼费由被告承担。

事实与理由：原、被告（刘建明、孙秀兰）系兄弟、兄嫂关系。一号房屋系原、被告父亲刘福安承租的公房拆迁安置而来，原告刘建军及父亲刘福安、母亲张桂芬（原张淑珍）均为拆迁应安置人口。一号房屋初始登记在刘福安名下，2011年母亲张桂芬去世。2017年7月，被告刘建明以给父亲准备遗嘱为名，骗取原告同意放弃一号房屋中母亲遗产的继承份额。2022年6月父亲刘福安去世后，原告才得知一号房屋已先后过户至刘建明、孙秀兰名下。原告认为，其作为涉案房屋的被安置人，依法有权居住使用一号房屋，故诉至法院，望判如所请。

被告刘建明辩称：其与孙秀兰系夫妻关系。原告刘建军的户口不在原被拆迁房屋内，并非合法被安置人。1982年，原告单位已为其分配房屋，而其一家三口一直居住在一号房屋内。拆迁时，其一家三口才是实际被拆迁人，因父亲刘福安是原公房承租人，故以刘福安名义挂名办理拆迁手续。因一号房屋所在区域系危改范围，享有福利政策，其一家三口系困难户，加上原告名字可多享受15平米价格优惠，故才将原告名字写入拆迁合同。原告名下有多处住房，还对外出租，并无在一号房屋居住生活的需求，其主张居住权无事实依据，不同意原告全部诉讼请求。

被告孙秀兰辩称：一号房屋现登记在其名下，系其与刘建明出资购买。该房屋拆迁时，相关法律未明确规定居住权，居住权系《民法典》颁布后新增规定。即便按《民法典》规定，设立居住权需满足生活居住需求，而原告名下有三套住房，其主张居住权无法律依据，不同意原告全部诉讼请求。

法院经审理认定事实如下：刘福安与张桂芬系夫妻关系，二人育有两子，即原告刘建军、被告刘建明。

2003年至2008年期间，甲公司与刘福安先后签订两份《朝内危改区就地安置合同》，均明确载明原被拆迁房屋建筑面积26.31平方米，应安置人口为刘福安、张桂芬、刘建军三人，刘福安选择就地安置，自愿购买安置住房。两份合同均由刘建明作为代理人代签，合同约定了安置房屋面积、房价款及优惠计算方式，其中房价款计算与安置人口数量相关，人均可享受15平米平价款优惠。

被告刘建明、孙秀兰主张，按当时拆迁政策，其一家三口应分得三居室一套，后协商置换为两居室和一居室，一居室登记在刘福安名下、由其出资购买，加原告名字仅为享受价格优惠。后因回迁房整体规划变动，安置房屋调整为三居室，即本案一号房屋。

2013年6月，一号房屋因拆迁安置，由甲公司变更登记至刘福安名下；2017年7月，该房屋通过继承、赠与变更登记至刘建明名下；2017年8月，该房屋通过夫妻间不动产转移登记，变更至孙秀兰名下。

另查，拆迁安置时，原告刘建军的户口确不在原被拆迁房屋内，刘建军亦认可其名下有其他房屋。被告提交涉案危改区改造实施细则，主张安置对象为在危改区有本市常住户口、正式住房且长期居住的居民，原告不符合该条件。

裁判结果

确认原告刘建军对一号房屋有权居住使用。

本案诉讼费由被告刘建明、孙秀兰承担。

法院说理

本案的核心争议焦点为：原告刘建军是否为一号房屋的合法被安置人，其主张对该房屋享有居住权是否成立。

首先，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，拆迁安置利益应依法归被安置人享有。根据已查明的事实，一号房屋系由刘福安原承租的公房拆迁安置所得，两份《朝内危改区就地安置合同》中均明确载明刘建军为应安置人口，该登记具有法律效力，系认定被安置人身份的核心依据。

其次，结合当事人陈述及拆迁合同约定，一号房屋的房价款计算与安置人口数量直接相关，被告亦认可，在安置涉案房屋时，实际享受了刘建军作为安置人口带来的15平米价格优惠，可见刘建军的安置人口身份直接影响了安置房屋的取得及价格，其作为被安置人，依法享有相应的安置利益，而居住使用涉案房屋正是安置利益的核心体现。

最后，关于被告的抗辩意见，本院不予采信。被告提交的危改区改造实施细则中，所称“安置对象”实际系指原被拆迁人，而非全部应安置人口，不能以此否定刘建军的被安置人身份；同时，原告名下有其他房屋、户口未在原被拆迁房屋内，均不能否定其作为合同明确载明的被安置人所享有的合法居住权益，被告以此拒绝原告居住使用一号房屋，无事实及法律依据。

综上，刘建军作为一号房屋的合法被安置人，享有居住使用该房屋的权利，对其诉讼请求，本院予以支持。

胜诉办案心得

本案系典型的拆迁安置房屋居住权纠纷，结合本案及同类拆迁安置房屋纠纷的办案经验，总结以下胜诉心得及维权指引，供有同类需求的当事人参考。

1. 拆迁安置房屋居住权胜诉，核心在于“固定被安置人身份证据”。本案中，刘建军胜诉的关键的是，我方重点聚焦拆迁安置合同这一核心证据，两份合同均明确载明其为应安置人口，该书面证据具有极强的法律效力，直接奠定了胜诉基础。同时，我们补充举证，证明其安置人口身份直接影响房屋价格优惠，进一步佐证其享有安置利益，彻底反驳了被告“非合法被安置人”的抗辩，成功说服法院支持我方诉求。

2. 应对亲属“否定安置身份、以无居住需求抗辩”，重点在于“拆解抗辩漏洞+明确法律边界”。此类纠纷中，亲属常以“户口不在、有其他住房、挂名安置”为由，拒绝被安置人居住使用房屋，我方的办案思路是：一方面，明确被安置人身份的认定标准，以拆迁安置合同、安置人口登记表等书面证据为准，而非以户口、实际居住情况为准；另一方面，拆解被告的不合理抗辩，明确“名下有其他住房”“未实际居住”均不能剥夺被安置人享有的合法居住权益，倒逼被告放弃无理抗辩。

3. 拆迁安置合同是核心证据，务必妥善保管。拆迁安置合同不仅明确了安置房屋的基本信息，更载明了应安置人口、安置利益等关键内容，是认定被安置人身份、主张居住权、分割安置利益的核心依据。在此提醒，涉及拆迁安置时，务必妥善保管安置合同、付款凭证、安置人口证明等相关证据，避免后续亲属就居住权、房屋归属产生纠纷时，因证据不足丧失维权主动权。

4. 明确“被安置人身份≠必须实际居住、户口在册”。实践中，很多当事人误以为，户口不在原被拆迁房屋、名下有其他住房，就丧失了被安置人权益，这是典型的认知误区。本案中，刘建军虽户口不在、有其他住房，但作为合同明确载明的被安置人，仍依法享有居住权。只要是拆迁安置合同、安置协议中明确载明的应安置人口，无论其户口、实际居住情况如何，均依法享有相应的安置利益，包括房屋居住权。

5. 遭遇拆迁安置房屋居住权纠纷，尽早委托专业律师，精准维权。此类纠纷涉及拆迁政策、安置合同解读、居住权认定等专业法律问题，亲属间的抗辩往往复杂多变，自行维权易陷入被动。专业律师可协助当事人：固定拆迁合同、安置人口证明等核心证据，梳理诉讼思路，拆解对方抗辩漏洞，精准援引法律规定及拆迁政策，全程护航当事人的合法权益，助力当事人高效打赢维权官司，保住房屋居住权。

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律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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