北京东三环，惊现全景舱户型

文/北京进深 徐迪

2月24日，朝阳区松榆里0410-0001地块项目总平图公示。

项目位于朝阳区潘家园街道，去年11月25日，懋源控股以50.24亿元的总价拿下该地块。

折合楼面价6.21万/㎡，溢价率18.2%。

建设用地面积2.89公顷，拟建总建筑面积约13.24万㎡，其中地上建面约8.1万㎡，地下约5.15万㎡。

容积率2.8，住宅建筑高度18.7至73.6米，绿地率30%，建筑密度23.55%。

项目开发主体为北京懋源璟鸿房地产开发有限公司，设计单位北京维拓时代建筑设计股份有限公司。

1、楼栋排布

项目规划13栋住宅楼，住宅总建面80263.8㎡，共499户，户均建面161.85㎡。

北排3栋楼17层，中间2栋楼21层。

南排8栋楼：东南角6#楼和7#楼为13层小高层，其中6#楼首层局部架空，面积约111㎡；

8#楼9层，9#楼6层，10#楼8层；

11#楼为15层小高；

西南角12#楼7层，13#楼10层。

2、出入动线、园林+会所

人行主要出入口在小区北侧。

设有带装饰构架的景观大门，景墙沿街展示面约百米。

另外在东侧也有一处景观大门，并配有50㎡的出入口广场，6.9米高的社区配套楼。

向内是多处下沉庭院，面积非常大，由东向西串联起社区中央景轴的会所体系。

西北角有多处室外活动场地。

在地块出让文件中就提到，鼓励设置下沉庭院。下沉庭院可通过住宅地块街坊路地下空间，实现与规划文化用地联通。

下沉庭院周边宜布局配套公共设施，做好地上、地下空间、室内外景观渗透，提升环境品质。

下沉庭院标高应与街坊路地下通道顺畅连接，实现人流动线无障碍衔接。

这也是北京首个在出让文件中提到下沉庭院详细设计要求的项目。

3、户型+赠送

地块为东西长而南北短的长方形，面宽资源非常好。

南北以及侧边均有大量赠送空间。

除了可封闭的内嵌式阳台，还有开敞的错层阳台构成了围合式空中庭院。

4、区域配套

松榆里地块位于朝阳区潘家园街道，地处东三环至四环正中间，西大望路沿线，紧邻北工大西门地铁站。

除了环线和临铁优势，松榆里地块自身的综合素质分也非常高。

纯住宅用地，容积率2.8，限高60米（局部80米），算是比较舒适宜居的密度。

地形规整，东西长而南北短，面宽资源好，楼栋排布灵活，很适合打造大高板产品。

规模适中，开发难度远低于祈年大街和永安里项目。

这个地段有做高端改善的潜力，毕竟也在CBD商圈辐射范围内，但板块商业商务属性相较于双井、国贸还是差出几个LEVEL的。

成熟住区，生活配套完善，但商业档次不高，以眼镜城、古玩城等专业市场为主，缺乏吃喝玩乐购一体的综合商业。

地块内含1条南北向宽度为7.5 米的街坊路，纳入土地出让范围。

另需建设用地面积约300㎡开闭站一处，无偿移交相关部门。

此外，项目建设方案需处理好与周边现状关系。用地西南角预留不低于现状道路（约4米）的条件，保障南侧居民消防及出行需求。

地块位于11号线南侧，考虑到地铁建设时序处于远期，建议地块临近11号线一侧做好兼容性设计，将地块内建筑划定出结构、功能的兼容区域，预留后续与11号线一体化结合的最大可能性，保证地铁附属灵活衔接。

同时应酌情考虑因站点可能的位置变化而导致对项目的影响。

住宅地块东侧边界中央须分别设置地上、地下小区人行出入口，其中地下出入口预留与街坊路、规划文化用地之间的地下连接通道，净宽不小于6 米。

紧邻居住用地东侧出入口建议设置小区公共建筑与公共空间，作为连接小区与规划文化用地、地铁站点的重要节点。

地下公共建筑须独立或结合住宅楼栋设置竖向交通空间及无障碍设施，保障居民便捷使用。

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