2026北京东西海朝丰学区房春节后价格走势分析

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北京东西海朝丰学区房春节后价格走势

北京学区房价格走势呈现显著分化特征，东西海朝丰（东城、西城、海淀、朝阳、丰台）区域因教育资源、政策导向、供需结构差异，春节后将呈现“核心区稳中有升、外围区梯度分化”的格局，具体分析如下：

一、核心驱动因素：政策松绑与需求释放

政策红利集中释放：2025年底北京出台“史诗级松绑”政策，非京籍购房社保年限五环内由3年降至2年，五环外降至1年；多子女家庭五环内可购3套；商业房贷利率统一降至3.05%（LPR-45BP），二套公积金首付比例降至25%，增值税率从5%降至3%。这些政策直接降低购房门槛和成本，释放改善型及学区房需求，尤其利好东城、西城、海淀等核心区。

入学需求提前释放：春节后为入学准备期，2026年1月北京二手房网签量达15082套，连续3个月站稳1.4万套关口。东城东朝建学区（史家胡同小学、二中分校等）、西城金融街学区、海淀中关村学区等优质教育资源集中区域，因“学区房+改善”双重属性，成交量连续3个月保持60-70套/月，部分房源挂牌价回归理性后带看量激增，如三里河片区60㎡以下刚需房源成交占比从50%降至41.93%，改善型房源需求上升。

二、区域分化表现：核心区抗跌性强，外围区承压

东城/西城：顶级学区支撑稳中有涨

东城：东朝建学区作为“权、钱、文”交汇核心，史家胡同小学、二中分校等顶级教育资源吸引高净值家庭。虽学区内普小众多、派位不确定性高，但“定额直升”政策（如新开路东总布小学直升166中）提供小概率逆袭机会，200万左右“占坑房”仍具性价比。2026年1月东城二手房均价环比微涨，核心区次新房如金茂府、中海京叁号院因学区溢价，成交价突破8万/㎡，部分大户型报价超1000万。

西城：教育医疗资源高度集中，金融街、月坛学区因“牛小+牛中”组合（如实验二小、北京八中），抗跌性最强。2026年西城新房均价16.1万/㎡居全市首位，二手房均价7.56万/㎡，核心区优质次新房议价空间不足1%，部分房源因入学需求推动涨价30万。

海淀：产业+学区双引擎驱动

海淀凭借中关村科创产业、优质学区（如中关村三小、人大附中）及高薪人群支撑，房价稳中有升。2026年1月海淀二手房均价7.56万/㎡，环比微涨0.03%，核心区次新房如万柳书院、海淀幸福里因“学区+产业”双重属性，成交量回升，改善型房源（120㎡以上）成交占比超30%。

朝阳/丰台：分化加剧，优质板块升温

朝阳：太阳宫、望京等优质学区（如朝阳外国语学校、陈经纶中学）因教育资源均衡、商业配套完善，房价稳中有升；但远郊板块如东坝、豆各庄因库存压力，价格可能横盘或小幅下跌。

丰台：丽泽商务区、方庄学区因产业导入和配套升级，部分次新房成交活跃，但整体受库存去化周期影响，价格涨幅弱于核心区。

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三、风险与不确定性

经济环境与人口流动：若宏观经济复苏不及预期，居民收入增长放缓，可能抑制购房需求；北京户籍政策若收紧，可能影响非京籍家庭置业意愿。

政策调控风险：“房住不炒”基调不变，若房价过快上涨，政策可能收紧（如限购升级、房贷利率回调）。

供需结构变化：远郊区域如房山、怀柔因库存去化周期超18个月，可能继续“以价换量”，价格承压；核心区优质房源供应有限，若新增供应不足，可能推动价格上涨。

四、结论与建议

核心区（东城、西城、海淀）：春节后学区房需求持续释放，叠加政策利好，价格大概率稳中有升，尤其是优质次新房和学区房。建议刚需及改善型购房者优先关注核心区，把握政策窗口期。

朝阳/丰台：优质板块（如朝阳太阳宫、丰台丽泽）因配套完善、产业支撑，价格可能小幅上涨；远郊板块需谨慎，关注性价比和去化周期。

风险提示：购房需结合自身需求（如入学时间、预算、通勤），避免盲目追高；关注政策动态和经济环境变化，理性决策。

综上，北京东西海朝丰学区房春节后将呈现“核心区稳涨、外围区分化”的格局，核心区因教育资源集中、政策支持、需求稳定，价格支撑力强；外围区需结合区域发展、供需结构综合判断。

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