上海发布楼市新政，持居住证满5年可买房

为更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），自2026年2月26日起施行。

一、进一步调减住房限购政策

服务宜居安居，促进职住平衡，聚焦满足居民合理住房需求，《通知》明确进一步调减住房限购政策。

一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非上海市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房。对在上海市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非上海市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。

三是符合条件的持《上海市居住证》群体可在上海市购买住房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在上海市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。

按照上述规定，非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购2套住房。持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。

关于住房限购政策相关业务，可拨打房地产交易行业服务热线“962269”具体咨询。

二、优化住房公积金贷款政策

发挥公积金支持住房消费作用，满足缴存人在不同阶段的宜居安居需求，《通知》规定优化住房公积金政策。

一是适度提高住房公积金最高贷款额度。将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），上海市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。

二是优化贷款套数认定。对于已使用过公积金贷款的上海市缴存人家庭，在上海市无住房或仅有1套住房，且当前已结清住房公积金贷款的，在上海市再次购房时可申请公积金贷款。

三是扩大多子女家庭购房支持范围。公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在上海市最高贷款额度基础上上浮20%。

关于住房公积金贷款政策相关业务，可查询上海住房公积金官网或拨打住房公积金热线“12329”具体咨询。

三、完善个人住房房产税政策

支持居民置换改善需求，《通知》规定自2026年1月1日起，对上海市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于上海市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在上海市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。

购房人家庭住房情况发生变化，符合上述条件的，可向应税住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款。

关于完善个人住房房产税政策相关业务，可拨打税务咨询热线“12366”具体咨询。

58安居客研究院院长张波在接受中国城市报记者采访时表示，上海此次出台的“沪七条”，是在全国楼市筑底修复关键阶段的背景下，上海推出的精准适配型政策组合拳。从限购、公积金、房产税三大维度协同发力，以稳定市场、优化供给、提升流通为目标，助力激活合理住房需求，打通置换链条，缓解存量流通压力，带动增量市场，在稳定市场的同时，推动行业向“好房子”建设、高质量发展转型。

随着春节后市场回归常态，政策效应逐步释放，张波分析，上海楼市有望成为一线城市中企稳修复的标杆，带动长三角核心城市形成联动复苏态势。具体表现在：

一、精准优化限购。本次阶梯式松绑策略精准契合上海客群结构与置业需求，有效承接市场刚需与改善增量。从58安居客平台数据来看，2025年数据显示，上海一二手客群重合度仅8.7%（2026年1月进一步降至8.5%），为全国最低，“新房改善、二手刚需”的分化格局稳固。此次将外环内非沪籍购房社保/个税年限缩短至1年，精准降低新市民、新人才的首置门槛，适配二手房市场的刚需主导特征。同时线上显示，上海二手房找房人数占比同比提升4.7个百分点，挂牌量却仅同比微增1.72%，刚需首置需求存在释放空间但受限于购房门槛。满三年可外环内增购1套的规定，以及持居住证满五年免社保/个税购房的条款，则覆盖了更为全面的置业群体，确保了新增需求能分别向一二手市场精准传导。

二、公积金贷款政策的优化，是本次新政提升支付能力、打通置换链条的核心抓手，直击上海改善置换痛点，与市场“卖旧买新”的核心需求高度契合。2025年上海二手房挂牌时长同比延长15.26%，达98.75天，流动性压力显著，而新房找房热度同比下降12.0%，改善需求因支付能力、贷款限制难以释放。此次将首套公积金贷款额度从160万元提至240万元，叠加多子女、绿色建筑上浮政策后最高达324万元，适配上海高总价的特征，有效降低刚需与改善家庭的首付和月供压力。多子女家庭二套贷款额度上浮20%的政策，将支持范围从首套拓展至二套，精准匹配这类家庭的居住升级需求，也贴合人口结构变化趋势。公积金政策的优化，将有效提升改善家庭购房能力，推动上海二手房流通性提升，进而带动新房市场改善需求释放，形成一二手市场双向赋能。

三、个人住房房产税政策的完善，是对沪籍家庭改善置换需求的实质性松绑，精准缓解置业税费顾虑，与当前二手房流通性不足的特征形成呼应。2025年上海二手房成交占比已达65%以上，成为市场成交主力，沪籍家庭作为本地置业主力，其改善置换需求的释放是推动市场循环的关键。此次房产税政策调整，只要新购住房为家庭唯一住房即可暂免房产税，不仅能鼓励沪籍家庭合理置换，更能推动二手房市场房源流通性提升。

张波认为，此次政策是针对刚需、改善、置换三类真实需求的精准赋能，政策落地后将直接带动三大需求释放：一是新市民、新人才的外环内首置需求，二是长期在沪人群的外环内改善增购需求，三是沪籍家庭的置换升级需求。这三类需求均为市场核心合理需求，将有效激活上海新房、二手房交易活力，缓解二手房流动性压力，推动交易规模稳步提升。

■综合自上海住房城乡建设管理微信公众号、中国城市报（记者：张阿嫱 越玥）