沪七条落地，房价会涨吗？这次可能真不一样

2月25日，上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》。这份被市场称为“沪七条”的新政，在发布后迅速引发广泛关注。

客观讲，这次的政策力度不小：非沪籍购房社保或个税年限从3年降至连续1年，满3年的甚至能在原本管控最严的外环内增购一套；持居住证满5年的，无需提供社保或个税证明即可在全市范围内购买1套住房。公积金方面，首套房最高贷款额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和绿色建筑等相关因素后，最高可达324万元；已结清公积金贷款且本市无房或仅有1套住房的家庭，再次购房时仍可申请公积金贷款。

房产税认定上也做了优化：沪籍成年子女在未成年时与父母共有的住房，不计入自己的住房套数；置换后只要该住房仍属于家庭唯一住房，即可暂免征收房产税。每一项都精准地指向刚需和改善置换这两个目前市场上最关键的堵点。

与其说这是孤立的“大招”，不如把它看作一线城市在“挤牙膏式”放松进程中的又一次明确表态。信号已经很清晰：限购这道篱笆，正在被一截一截地拆除。

短期来看，交易量肯定会有一波脉冲式回升。门槛降得这么直接，尤其是把外环内的口子撕大了，确实能把一批社保刚满一年的新市民、以及想在外环内改善的非沪籍家庭给“勾”出来，强化上海二手房市场近期已经出现的“以价换量”势头。

但要说房价会就此扭头向上，恐怕需要更深层的审视。这才是问题的关键——政策托底的意图再明显，也绕不开几个更深层的制约因素。

首先是“亏钱效应”对购房心理的侵蚀。房价持续下行带来的不仅是账面财富缩水，更是一种“财富幻觉”的破灭。对于多数中国家庭而言，房产占家庭总资产的比例高达60%至70%。当房子市值低于剩余贷款总额，甚至出现“亏了300个”的真实案例时，潜在购房者会本能地产生“接盘焦虑”。这种心理层面的负反馈，远比限购放松的刺激更为持久。市场上不缺购买力，缺的是“买了不会亏”的信心。

其次是租金收益率对房价的支撑力度仍然偏弱。2025年百城住宅平均租金回报率回升至2.39%，这一水平虽然已高于定期存款和多数主流理财产品的收益，但距离覆盖房贷成本仍有差距。如果按3%以上的按揭利率计算，一套房子每月产生的租金往往还不够还利息，再扣除物业费、房屋折旧等持有成本，现金流就成了负值。这意味着，单纯从现金流角度看，买房收租依然是一笔需要持续贴钱的买卖。

第三是房地产税的预期。对于持有多套房的群体而言，这始终是一把悬在头顶的剑——持有房产不再是一劳永逸，而是需要面对未来可能出现的固定支出。无论何时落地，这种预期本身就会抑制投资性需求的入市冲动。

第四是现金流稳定性的问题，这一点可能被很多人低估了。买一套房，背上的是二三十年的房贷，这对购房人未来收入的稳定性提出了极高的要求。而当前我们正在经历的，是AI技术对就业市场的深刻重塑。从白领岗位的程序员、设计师，到基础职能的客服、文案，越来越多职业正面临被替代或降薪的风险。就业市场的不确定性正在成为常态，当“明天会不会被优化”成为越来越多人不得不考虑的现实问题，动辄锁定未来三十年现金流的购房决策，自然会变得更加谨慎。这不是需求消失了，而是支撑需求的根基——稳定的收入预期——正在松动。

更深层的结构性变化在于：住房作为家庭部门最重要资产的地位正在削弱。研究表明，自2008年以来，中国城镇家庭的财富差距主要来自房产差距，贡献率接近80%。这意味着一旦房价进入调整通道，对整个家庭资产负债表的冲击是系统性的。而当资产的锚开始松动，最直接的后果就是“换不动了”。这种冲击会通过置换链条层层传递：二三线城市房价下跌，意味着老家父母那套房子卖不出价，子女在上海凑首付就少了一份底气；自己手上那套首套房卖不出好价钱，想要置换改善也就卡在了半路。当房产的流动性被冻结，整个家庭的财富周转也就陷入了停滞。

综合来看，“沪七条”的实质作用是托底而非拉高。 它能让交易量回暖，但难以扭转房价的长期预期。

对普通购房者而言，如果是基于自住需求，现在的信贷成本和上车门槛确实友好了一些。但如果是冲着抄底去的，可能需要想清楚：当“房住不炒”成为长期共识，当租金收益取代价差收益成为资产定价的锚，当未来三十年的现金流变得越来越不可预测，所谓的反转逻辑，恐怕还远未到来。