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开盘时间优惠力度交付时间300万-500万新房怎么选？更多优惠楼盘详情？

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截止昨日晚间，微信公众号后台和直播间，咨询该盘的群友数量激增，大有成为4月第一红盘的态势，而所有客户的问题汇聚成一句话就是：11.49万/㎡的杨浦滨江中海·云邸玖章到底值不值？

今天，我们就通过地段、产品和首开房源3个方面来客观的分析下。

地段分析：

左手12.2万/㎡卖成销冠，右手新宅地下月开拍！

杨浦滨江——同价位板块里确定性更高的存在！

今天的地段分析，我们先说价格再说价值。

中海·云邸玖章不仅占位杨浦滨江，还属于炙手可热的核心商务区。

同属核心商务区，在中海·云邸玖章左手边（西面一路之隔）是均价12.2万/㎡的缦云上海，据网上房地产数据统计，该项目是2024年杨浦整区新房成交面积和成交金额的双料销冠。

这样的业绩至少体现了2个方面：

第一、市场是公正的试金石，包含中海·云邸玖章和缦云上海的杨浦滨江核心商务区是市场关注热点中的热点！

第二、卖的太好的本质是价格被低估，说明杨浦滨江核心商务区12.2万/㎡的新房价格低于市场真实接受价格。

数据来源网上房地产时间是2024年一整年

更重要的是，低估的价格很可能在下月爆发。

从去年下半年开始，上海土拍市场大爆发，地王频出，明显的拉动了热门板块的新房价格上限，甚至有业内人士称，每一次土拍都是对板块新房价格的重构。

而对于以盈利为目标的开发商来说，愿意高溢价拿地的本质是对板块真实价格的预判，也就是真实价格的回归。

就在下月，中海·云邸玖章右手边（东面一街之隔）的L4-02地块将公开出让，按照前几批次同纬度板块20-30%的溢价率推算，最终楼板价可能超过8万/㎡（按以往土拍溢价推算仅供参考，以官宣为准），按此推算新房售价或在13万/㎡左右。（按预测楼板价和建工成本推算，以官宣为准，不作为资产配置依据）。

综合来看，无论是参考过去的成功案例，还是展望来势汹汹的待拍地块，中海·云邸玖章11.49万/㎡的价格都充满诚意。

回过头来看杨浦滨江的价值，你不得不佩服中海敏锐的拿地眼光。

2024年初顺昌玖里高层均价17.2万/㎡开盘日光，下半年同板块新房均价飙升至21万/㎡。同年徐汇滨江中海领邸起初14.2万/㎡的联动价被质疑站在山顶，结果同板块拍出地王直接顶到20万/㎡。

如今中海·云邸玖章的局面何其相似，而能有这么高的关注度以及预期，归根结底还是杨浦滨江对其他同价位板块，在规划能级、产业能级和配套能级上的降维打击！

目前新房单价11万左右的的板块有北蔡、新杨思、长桥、长征、西郊、三林等，与它们相比，中海·云邸玖章地段的确定性是更高的！

①规划：还有什么规划比一江一河更具确定性？

无论城市如何扩张，上海的顶层规划设计都会一直围绕一江一河。而中海·云邸玖章占位的杨浦滨江，是顶层规划黄浦江核心区的最后拼图，这一点保证了项目规划能级的确定性！

②产业：拒绝停留在纸上，杨浦滨江互联网产业肉眼在建，兑现在即！

纵观以上新房价格11万左右的板块，或多或少都会有一些产业内容，但具体到多少产业，有哪些产业却大都停留在一纸规划。

反观杨浦滨江核心商务区规划了对位张江、漕河泾的互联网产业，众多大厂杨浦滨江沿线一字排开，建设的如火如荼肉眼可见，且基本都有竣工时间，中交滨江广场已竣工。中节能、美团预计2025年竣工。字节跳动、哔哩哔哩、滨江创智中心则预计于2026年竣工，这些产业落地的确定性弥足珍贵。

注意了，这些大厂在拿地时是有特别条款的，约定了在1年内引入超30家规模100亿以上的头部企业，这样的保障让杨浦滨江的产业能快速兑现，整体产业规模预计超3000亿元，短期预计导入至少20万人口！

③配套：地铁、商业、休闲、网红打卡地全部都在家门口！

通勤方面，中海·云邸玖章距离地铁12号线隆昌路站直线约500米，步行可达。另外，项目所在板块还规划有24号线，出入口就在合生汇商业附近（以政府官宣规划为准）。

项目与国际时尚中心、合生滨江超极合生汇（在建）都是步行可达的距离，未来尽享地标级商业氛围。同时杨浦滨江有公共绿地约48.46公顷，滨江跑道、步道、骑行道现已全线贯通，使此地成为集合品牌策展、网红打卡、运动休闲等功能于一体的文创休闲带。

可以说，住在中海·云邸玖章享受的是人人欣羡的国际滨水生活！

超级合生汇预计2027年竣工

平心而论，与杨浦滨江核心商务区同纬度同价位的其他板块，能级不弱，规划也有。但你要问它们具体有哪些产业公司？什么时候成型？却无人能回答。

反观杨浦滨江，参考在建产业竣工时间和商业落地时间，杨浦滨江很可能在2027年迎来全面繁荣，而2027年，中海·云邸玖章预计同步交付，这个时间点卡的非常巧妙，这份确定性更是全市少有。

当下用11.49万/㎡的价格及时“建仓”，我认为是明智的选择！！

产品分析：

均价11,49万/㎡买到中海“玖”系豪宅的难得机会，

104㎡神户型尺度感直逼110-120㎡同价位竞品！

去年是上海豪宅供应井喷的1年，百花齐放却又竞争激烈，但在一众红海里仍能坚持做到逢开必火的非中海“玖”系产品莫属！

新天地的顺昌玖里，以单日热销198亿业绩创全国单日销售额最高纪录！徐汇滨江的中海领邸·玖序｜玖章，以五开五罄的业绩创上海2024年单次认购总数最高纪录。

据网上房地产网签数据显示，去年至今2大玖系作品的成交套数占比全黄浦+徐汇新房的42%，几乎占据半壁江山！

不得不承认，凭借强大的影响力，中海“玖”系产品已经成为一种塔尖生活方式的品牌，也是身份地位的象征！

数据来自网上房地产，时间为去年至最新的3月26日

中海落子杨浦滨江，此次也是拿出了“压箱底”的王牌产品，比起单价超17万的顺昌玖里，以及单价超14万的中海领邸，中海·云邸玖章的价格相对较低，首开均价仅约11.49万/㎡，对于追求品质的客户来说，无疑具备致命的吸引力！

更重要的是，中海·云邸玖章虽然门槛较低，但“玖”系的豪宅属性却一点不缺。比如17万+/㎡顺昌玖里广受好评的“奢石”会在中海·云邸玖章再现；再比如14万+/㎡中海领邸惊艳全市的会所，也会由原班设计人马在云邸玖章复刻！

中海·云邸玖章会所效果示意图

不过中海·云邸玖章突破更明显的地方还是户型。

①104㎡户型专业分析：

中海·云邸玖章此次全户型均无连廊设置，南北通透全明采光（除极个别楼幢楼层外）。

建面约104㎡3房在空间布局和设计细节上进一步优化，进门设计玄关空间，保证私密性和仪式感；公区的贯通性被加强，从北到南，厨房、餐厅、客厅、阳台全部打通，尤其是阳台和客厅紧密相连无界连通，空间感功能性拉满！

在全卧飘窗的基础上，中海·云邸玖章连厨房都有飘窗赠送，加上南向大阳台，丰富的灵动空间极大的提升了实际使用面积！

实地参观下来，我认为项目建面约104㎡3房的尺度感足以和市面上110-120㎡的大三房媲美。

②建面约148户型亮点分析：

项目建面约148㎡4房户型享类1梯1户，全明电梯厅设计，不仅仪式感拉满，而且将近10㎡的电梯厅空间也能成为业主家的延伸，配合门内玄关形成内外双玄关格局，未来可以打造一个步入式家庭储藏间！

格局上直接做到了四开间朝南，奢侈的南向开间让业主起居之间沐浴充足阳光！

该户型所有卧室兼具舒适居住尺度，实现大家族真改善。尤其是主卧南向开间达到约4米，足以放下2米大床，搭配270°转角飘窗和独立卫浴，私密性和舒适度简直爆表。南向次卧同样尺度阔绰，足以放下双人床。除了卧室，该户型的2个卫生间和厨房均配备飘窗，大量灵动空间切实的提升了实用面积。

也正是凭借超多的灵动空间，中海云邸玖章148㎡户型地毯率高达约85%，比同面积段常规户型多约21%（常规同面积产品的地毯率约60%-65%。），实际可使用面积相当于市面上160-180㎡户型。

地毯率指是指户内能铺地毯的面积/建筑面积的比例。像独用的电梯厅、可利用的飘窗和阳台能提高地毯率，而套内结构墙、管井等无法使用的面积都会降低地毯率。地毯率反应的是可以实打实利用起来的户内面积。

装修方面，中海·云邸玖章也跳出了品牌堆砌的桎梏，而是更关注产品性能及功能，主要亮点包括：

· 烹饪烟机灶具方面，项目拒绝传统烟灶2件套标配+杂七杂八小家电的厨房，选择1平米搞定36种烹饪方式的集成烹饪中心七件套。

· 取消凉霸，采用市面更受欢迎黑科技——制冷油烟机。

· 洗碗机方面，适应改善家庭需求，配置大容量16件套洗碗机，机身加宽，高度和水槽下方的橱柜融为一体，美观大方的同时还释放了大量的储物空间。

· 104户型除了配置领邸玖章102户型的网红款独立美诺冷冻冷藏冰箱，还多交付1件蒸烤一体机，让料理更快乐！

另外项目还紧跟时代采用了智能系统，全方位消解业主的后顾之忧！

首开机遇分析：

首开“一步滨江岸”的3幢楼，11.49万/㎡劲爆价错过再无！

项目首开3幢楼的位置是真的不错，会所、架空层、景观 buff 三重叠加，诚意是真的很足了！

而且，中海·云邸玖章首开的3幢楼都属于临江更近的南区！

要知道项目距离江面直线仅约500米，在一众杨浦项目中是翘楚。而且项目南面是上海国际时尚中心和杨树浦路电厂旧改项目，均是低矮建筑，意味着项目的中高区房源能有一线滨江开阔视野！

和项目差不多江面距离的一线滨江住宅早已涨到天价，黄浦滨江、黄浦世博滨江、浦东世博滨江全线17万/㎡，陆家嘴北滨江18万/㎡，即将入市的徐汇滨江更是预计价格超过20万/㎡！

相比之下，中海·云邸玖章首开3幢南区楼栋均价仅约11.49万/㎡，低门槛收藏一线滨江住宅的机会务必好好把握！

最后必须强调的是，中海·云邸玖章的首开价格很可能无法复制。

从过往大盘来看，“低开高走”的渗透定价是常态策略，比如上大华润项目从首开的6.6万/㎡涨到后续的7万/㎡，再比如三林陆家嘴项目从首开的11.5万/㎡涨至后续的约11.84万/㎡。

为什么大盘首开价格更亲民呢？原因有三：

第一、像中海·云邸玖章这样的较大体量项目讲的是长期运营思维，首开价格诱人能更快的打开市场，获取更高的关注度。

第二、每一批房源缓慢涨价，让已经上车的业主满意，也能让后续准业主有一定的紧迫感。

第二、随着大盘规划的兑现，实景示范区、会所的开放，能让价格更具说服力，让客户买的更放心。比如徐汇的中海领邸把四千万级的大户型用来压轴，就是有自信用超强的兑现力征服挑剔的豪宅客户，事实也证明中海领邸会所的高颜值和超越效果图的兑现力确实充满说服力！

另外，项目首开整盘均价劲爆，148㎡4房的机遇更难得。项目南区建面约148㎡户型一共就116套，首开推了近一半货量，剩下大半货量都在7幢楼王，大概率是高定价。也就是说，对于希望买4房的客户来说，首开必冲！

杨浦滨江豪宅新封面

中海·云邸玖章，认购在即！

主推建面约104-148㎡3-4房

首开均价仅约11.49万/㎡！

上海的老龄化从来都是摆在面上的事实，各区抢人大战今年可以说硝烟四起。杨浦可以说出手精准，近一个月以来，滨江带上就有多项重磅政策落地。

7月8日，《上海城市空间治理领域人工智能应用暨量子城市空间智能建设工作实施方案（2026—2027年）》发布，其中重点强调了杨浦滨江复兴岛的规划与未来定位。

时空智能作为上海布局AI产业的重点发力方向，也是上海工业立市转型升级的前沿阵地，未来的上海，或许就将在这里崛起新的产业重地。

图源：上海杨浦

7月16日，首条链接苏州昆山与上海市中心的低空交通领域航线试飞成功，昆山-复兴岛-浦东机场将城际交通时间再次缩短到原来的三分之一，标志着长三角立体交通网络迈入新阶段。

这条航线预计8月18号就将投入商业化运营，不远的未来，住在杨浦滨江，去浦东机场就可以选择打个直升机。

图源网络

7月15日，“沪九条”正式发布，上海明确提出在杨浦建设互联网优质内容创作集聚区，“冲浪吧，后浪。”从二次元经济到潮流展音乐会，杨浦始终走在读懂年轻人，成就年轻人的路上。

密集的政策与产业落地，正对应上了杨浦滨江日新月异的城市迭代，无论是AI、低空经济，还是互联网创作，政策带来产业能级的汇聚，产业推动人口结构的迭代。

一个全新的产业布局，需要核心三件套，资金、场地、人才，缺一不可。

转译到城市空间中，资金意味着需要离城市中心更近，场地意味着还有成片空白的土地可供落地，人才意味着高校科研支持。

当我们用这三个条件在上海画圈，市区仍有成片产业用地的地方本就不多，坐拥五角场几大高校的核心优势，杨浦滨江变身“顶流”似乎不再那么突兀。

为年轻人造浪，也是杨浦为自己抓住的，生生不息的未来。

杨浦滨江实景，图源上海城市空间艺术季

02

即将见底的新房库存

越来越高的楼板价格

看好杨浦滨江的人，显然在越来越多。最清晰的变化，就体现在土地拍卖上。

从去年开始，杨浦滨江几乎每出一块地，都会刷新板块楼板价天花板。

尤其是上个月刚拍出地块，溢价率直接达到30.79%，楼板价则跳跃到9.5万/㎡以上。

土地价格这样跳跃式的发展，在当前的上海无出其右。

仅仅一年不到的时间， “面粉”价格就实现实现三连跳！即便在上周刚刚开拍的老静安东斯文里地块，最终楼板价也止步约9万/㎡。可见各大国央企对杨浦的滨江绝无仅有的信心！

而这也意味着未来的新房价格可能被抬升到与其他一线滨江齐平，千万级的预算想要抢占滨江资源的机会，愈发稀缺！

而另一方面，今年来看，杨浦滨江这一批的新房库存已经接近见底。

在未来的半年，想要买入杨浦滨江，可能也只有中海云邸玖章这一个机会。

本次加推的8号楼所在的南区，距离滨江仅约500米，是目前杨浦滨江在售新房中距离江岸最近的项目之一。

所见即所得

以实景讲未来

就在上周末，中海云邸玖章的全新实景示范区盛大开放，我们也第一时间前往实探。

作为最新的“玖”系作品，中海云邸玖用不断雕琢的产品精神，诠释着对未来生活的创新理解。

度假酒店级景观会所

从主入口开始，就能体会到打造产品的匠心。

包含两侧墙面约55米宽度的大门并没有一味张扬，而是选择后退红线，同时以纵深感进一步提升尊贵感。中心水景卧着一棵铁冬青，春夏绿意盎然，秋冬红果累累。

样板区实景

走进酒店化的大堂，约7.9米的挑高空间则彰显了奢华品质。钻石型切割的吊顶中央，自然光倾斜而下。

样板区实景

进一步来到下沉式庭院，水面波光粼粼，造型乌桕点缀其中，并不觉得身处地下一层。

样板区实景

下沉庭院一侧可以完全打开，沙发卡座柔软舒适，吧台背后陈列精致，未来的家门口就是最好的会客厅。

样板区实景

健身房有氧区正对下沉庭院，满眼绿意中享受度假酒店级健身体验。泳池波浪造型吊顶与25米恒温泳池呼应，无缝拼接的玻璃让内外相映成趣。

样板区实景

实用主义架空层全新开放

架空层的功能则处处透露着对未来生活实际使用的思考。

学习区有着充分的照明与采光，桌椅齐备，每张座位之前还配有充电插座。如果左邻右舍的孩子可以在一起学习写作业，互帮互助不失为未来邻里生活的温馨一角。

大学习区外还有独立小自习室，听课、讨论或者背诵，也不会影响到别人。

孩子之外，自然也为大人的办公与闲谈准备好了合适的场所，独立小隔间提供短暂工作的合适场合，楼下的洽谈区为未来朋友作伴预留美好去处。

以上均为样板区实景

隔壁，如果能凑上几位好友，还能开上两局棋牌游戏。

当然也不能少了运动，乒乓球台已经就位，等各位球友前来一较高下。

样板区实景

恰好，本次全新加推的8号楼，归家动线上将可以串联样板区展示的几乎全部功能，从主入口大门开始，经过下沉庭院洗涤工作一天的疲劳，在架空层感受社区氛围，最终来到自家门前的入户花园。

可以说这是专属于8号楼的核心优势，既便捷，又将享受全面公区配套。

经典户型，穿越周期

四批次加推的68套约104㎡户型，在前面几批已经和大家见过面，经典飞机户型，正气三房，非常适合小家庭上车。

独立玄关：进门就是独立玄关，靠墙一侧还留有充足的收纳空间，这样的设计可以让未来生活中多出很多便利，比如差旅的行李箱不会弄脏房间，进出的露营车或者婴儿车也能有收纳空间。

阳台飘窗满赠送：阳台洗衣区一角做了比较特别的设计，借用了一点次卧的飘窗宽度，让洗衣区有了完整的两面墙，一方面有利于打收纳柜，另一方面也遮住了客厅向阳台的视线，更好保护主人隐私。

主卧套房南北通透：LDKG纵向一体化设计，完整双卫生间留给主卧套房体验，另外两间次卧均可包容正常床位，实用主义拉满。

收纳预留：除了入口玄关收纳，每个卧室也都有大量收纳空间预留，不会为无柜可用而烦恼。

同样，我们也为大家带来了样板间最新一手实探视频，跟随我们前往一看。

重仓滨江 押注未来

无论是一江一河的未来规划，还是黄浦江流经的厚重历史，都意味着滨江两岸会是上海不变的重仓板块。

中海云邸玖章的产品理念，在最开始就提出了要与杨浦滨江未来相见。

这是顶尖开发对未来的判断，也是带领城市板块自我迭代提升的央企职责。

示意图，仅供参考

中海云邸玖章

四批次即将入市

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买新房的优势与必备房产知识

深入剖析房产投资与自住优势，解锁理想生活密码

在经济领域与日常生活中，房产始终占据着举足轻重的地位，无论是作为投资手段，还是满足自住需求，房产都有着无可比拟的优势。

从投资视角来看，房产的增值潜力十分突出。随着城市化进程加快，人口不断向城市聚集，土地资源愈发稀缺。城市在发展过程中，基础设施不断完善，商业愈发繁荣，这些因素都推动着房产价值上升。回顾过去十几年，许多城市的房价稳步上涨，早期购房者资产显著增值。即使在市场波动期，核心地段房产也能保持相对稳定的价值，如一线城市的中心城区。从租金收益来看，将房产出租能为投资者带来稳定现金流。在一些人口密集、就业机会多的城市，租房需求旺盛，租金收益可观。以北京的中关村地区为例，周边高校、企业众多，房屋租赁市场活跃，租金回报率较高。

拥有房产还能极大提高个人信誉度。在金融机构眼中，房产是重要资产证明，拥有房产意味着更强的还款能力和经济实力，投资者资信等级也会相应提高，在申请贷款、开展其他投资活动时更具优势，能获取更优惠的贷款条件和更多投资机会。并且，房产投资风险性较低，与股票、基金等金融产品相比，房产市场受宏观经济政策影响相对有限，波动性较小。即使在经济不稳定时期，房产价值也不会出现大幅波动，租赁市场还能提供稳定现金流，进一步降低投资风险。

对于自住而言，房产带来的稳定居住环境是租房无法比拟的。不用再因房东的一个通知而匆忙搬家，能按照自己的节奏和喜好来布置家居，打造温馨的家。稳定的居住环境对孩子成长和家庭稳定至关重要，孩子能在固定的学区接受教育，家庭成员也能更好地融入当地社区，建立稳定的社交关系。

从长远角度看，房产是家庭财富积累的重要方式，具有一定保值性，能抵御通货膨胀。在经济发展、物价上涨的过程中，房产价值往往随之上升，保障家庭资产不缩水。房产还能作为家庭应急资金的来源，在遇到突发情况需要资金时，可以通过房产抵押贷款获取资金，解燃眉之急。此外，购买房产还能享受所在区域配套设施带来的便利，优质的教育资源、便捷的交通、完善的医疗和丰富的商业设施，都能提升生活质量，为家人的健康、出行、购物和学习提供保障。

房产无论是投资还是自住，都具备众多优势。当然，在做出购房决策时，需综合考虑地理位置、市场趋势、个人财务状况等因素，这样才能充分发挥房产优势，实现资产增值或拥有理想居住环境。