上海楼市新政影响几何

上海楼市新政影响几何

2026年2月25日，上海五部门联合出台楼市新政，从限购、公积金贷款、房产税三方面优化调整政策，被业内称作“沪七条”。此次新政以支持刚性和改善性住房需求为核心，精准贴合上海楼市的市场特征，其落地无疑会为本地市场注入复苏动力，但从全国楼市格局来看，新政的辐射效应有限，难以改变当前全国楼市分化调整的基本态势。

从上海本地市场来看，新政的积极影响体现在需求端的精准激活与市场信心的修复。限购政策的梯度松绑，将非沪籍外环内购房的社保/个税年限从3年缩短至1年，社保满3年还可在外环内购2套住房，粗略估算可新增9万购房潜力人群，这部分刚需群体将直接带动外环内二手房与刚需新房的成交 。而公积金政策的优化力度空前，首套贷款额度从160万元提至240万元，叠加多子女家庭和绿色建筑上浮政策后最高可贷324万元，同时放开结清贷款后的二套贷款限制，大幅降低了改善型购房的资金门槛，尤其利好多子女家庭的换房需求。房产税政策对沪籍成年子女首套住房暂免征税，也进一步降低了本地家庭的置换成本，促进存量住房市场的流通。

当前上海楼市已具备复苏基础，新政的出台将巩固这一态势。2026年1月上海二手房成交2.03万套，同比增长26.69%，连续3个月保持2万套以上的活跃水平，外环外等刚需板块成交占比超50% 。二手房挂牌量连续9个月减少，去化周期缩至4个月，供应收缩与需求释放形成共振 。新政落地后，被压抑的刚需和改善需求将逐步释放，预计3-4月上海楼市“小阳春”行情确定性增强，市场将呈现量升价稳的特征，刚需房源与核心区域优质资产将成为复苏主力。同时，上海新房与二手房成交比例达1:5，二手房市场的活跃将带动一二手市场联动，促进以旧换新，推动整体市场筑底企稳 。

但从全国楼市视角来看，此次上海新政的影响更多局限于本地，难以对全国市场形成全局性拉动。

其一，新政是基于上海自身市场特征的精准施策，而非全国性的政策放松。上海作为一线城市，兼具居住需求支撑与全国资金资产配置的双重优势，其楼市基本面远优于多数二三线城市，2026年春节期间上海新房成交同比大幅增长，而多数二三线城市仍面临库存高企、需求不足的问题 。

其二，新政的放松仍坚守“房住不炒”底线，并未出现全面放开限购、大幅降低信贷门槛等强刺激措施，政策力度适度、边界清晰，更多是对合理需求的释放，而非撬动投资性需求，难以形成向其他城市的政策传导效应。

其三，全国楼市的核心矛盾是区域分化与需求疲软，这一问题难以通过单个一线城市的政策优化解决。当前70个大中城市房价虽降幅收窄，但多数二三线城市仍面临人口流出、产业支撑不足、住房过剩的问题，而上海的需求支撑源于其核心城市的资源集聚效应，这是其他城市难以复制的 。此外，上海此次新政的调整延续了“分区域、分人群”的放松逻辑，是对前期政策的渐进式优化，而非颠覆性调整，其政策思路虽可为其他核心城市提供参考，但无法直接适配中小城市的市场现状。

总体而言，上海此次楼市新政是精准匹配本地市场需求的务实之举，将有效推动上海楼市加快回归平稳健康发展，巩固其“筑底企稳”的态势，也为其他一线城市的楼市调控提供了参考样本。但受制于全国楼市分化的基本格局与不同城市的基本面差异，新政的影响仍将局限于上海本地，难以改变全国楼市的整体走势。对于全国楼市而言，未来仍需坚持因城施策、一城一策，针对不同城市的供需矛盾制定差异化政策，才能真正推动房地产市场的全局性平稳发展。