买房后遭卖方亲属索赔，主张借名买房求合同无效

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案情介绍

原告刘桂兰（卖方张桂芬的儿媳，系卖方亲属）向法院提出诉讼请求：1.判令被告张桂芬与被告李建国达成的房屋买卖合同无效；2.判令李建国、赵晓燕返还一号房屋并配合办理过户手续至张桂芬名下；3.由被告承担本案诉讼费用。

事实与理由：2005年6月，原告刘桂兰与其丈夫吴明远（张桂芬之子）共同出资，以被告张桂芬的名义购买了一号房屋（经济适用房），原告主张其与张桂芬之间存在借名买房关系。2006年9月，该房屋所有权证登记在张桂芬名下，因政策限制暂时无法过户。2006年12月，张桂芬与其丈夫吴善庭办理公证遗嘱，明确该房屋在二人去世后，归儿子吴明远所有。2010年7月，吴善庭去世；2020年2月，吴明远生病去世。此后，吴明远的妹妹吴世芳将张桂芬从养老院转移至其他地方居住，未告知原告张桂芬的居住地址，亦不让原告与张桂芬见面。2021年3月，原告得知一号房屋已被出售给他人，经查询得知，吴世芳私自更换房屋门锁，并在其操控下，经乙公司（居间方）促成，将一号房屋出售给被告李建国。原告认为，张桂芬已九十高龄、神志不清，签订房屋买卖合同时不具备相应民事行为能力，意思表示不真实，且其作为借名买房的实际权利人，该买卖行为侵害了其合法权益，故诉至法院，核心以借名买房为由，主张房屋买卖合同无效。

被告李建国、赵晓燕（房屋买受人）辩称：不同意原告诉求。其一，李建国与张桂芬签订的《房屋买卖合同》意思表示真实、形式合法、交易公平自愿，依法应认定有效。李建国因家庭居住需要，委托乙公司居间购房，与张桂芬此前并不相识，签约前多次核查房屋情况、实地看房，确认房屋无人空置且无异常。签约后，张桂芬亲自开立银行账户收取购房款，并亲赴不动产交易中心办理过户手续，相关行为经相关机关审核，交易已全部履行完毕，房屋已实际交付李建国、赵晓燕居住使用。其二，李建国、赵晓燕系善意取得一号房屋所有权，应受法律保护。李建国购房时已尽到审慎注意义务，核实房屋登记在张桂芬名下，无他人提出异议，且张桂芬亲自到场办理过户手续；购房款支付合理对价并已全部付清；房屋已依法完成权属变更登记，先后登记至李建国名下、李建国与赵晓燕按份共有名下，符合善意取得的法定要件，无论张桂芬与原告（卖方亲属）是否存在借名买房纠纷，均与二被告无关，请求驳回原告诉求。

被告张桂芬（卖方）、吴世芳（卖方之女）辩称：不同意原告诉求。其一，一号房屋系张桂芬夫妇于2005年购买，产权登记在张桂芬名下，房屋产权归张桂芬夫妇所有，原告主张的借名买房关系不成立。2006年的公证遗嘱并非张桂芬夫妇真实意思表示，系原告夫妇强迫所致，原告夫妇的一系列行为系为侵占张桂芬夫妇房产。其二，张桂芬系完全民事行为能力人，出卖一号房屋系其真实意思表示，房屋买卖合同合法有效。张桂芬在出卖房屋时亲自到不动产登记中心办理相关手续，不动产登记工作人员未提出任何异议；李建国在购房时亦确认张桂芬状态正常，才完成交易。张桂芬出卖房屋系为改善晚年生活、避免给女儿吴世芳增添经济负担，吴世芳仅受委托代为办理部分相关事宜，委托事项系张桂芬真实意思表示。此外，吴世芳并非本案适格主体，请求法院驳回原告诉求。

被告乙公司（居间方）辩称：不同意原告诉求，案涉房屋买卖合同合法有效。

法院经审理确认以下事实：张桂芬与吴善庭系夫妻关系，婚后生育二子二女，长女吴世芳、长子吴明远；吴明远与刘桂兰系夫妻关系。吴善庭于2010年7月去世，吴明远于2020年2月去世。

2005年6月，张桂芬与甲公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，购买一号房屋，房屋价款385045元；2006年9月，该房屋登记至张桂芬名下。2005年12月，张桂芬、吴善庭出具《证明》，载明一号房屋系儿子吴明远以张桂芬名义购买，购房款等全部由吴明远、刘桂兰支付，房屋产权归二人所有。2006年12月，吴善庭、张桂芬办理公证遗嘱，明确一号房屋中属于各自的产权份额，在去世后遗留给吴明远个人所有，丙公证处出具相关公证书。

2019年9月至2020年2月，张桂芬先后书写两份遗嘱，变更相关继承事宜，明确吴明远去世后，其相关财产份额及一号房屋相关权益归刘桂兰所有。2021年3月，张桂芬（出卖人）与李建国（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定张桂芬将一号房屋出售给李建国，房屋成交价格及配套设施作价合计485万元，双方约定36日内共同办理不动产转移登记手续，合同出卖人处由吴世芳代张桂芬签字确认。

合同签订后，李建国付清全部购房款，于2021年3月取得一号房屋不动产权证书（单独所有）；2021年4月，该房屋权利人变更为李建国、赵晓燕（按份共有，各占50%），二人取得相应不动产权证书。

庭审中，原告刘桂兰提交相关评估报告（载明张桂芬为重度失能、认知失智）及微信聊天记录，拟证明张桂芬签订买卖合同时系无民事行为能力人，主张合同无效，并申请对张桂芬2021年3月期间的民事行为能力进行鉴定。法院委托丁机构进行鉴定，但因鉴定材料不完整、不充分，该机构出具《不予受理鉴定说明》。李建国、赵晓燕、张桂芬、吴世芳对原告提交的证据证明目的均不予认可，提交房屋过户视频等证据，拟证明张桂芬系完全民事行为能力人，卖房系真实意思表示。

原告另提交相关付款凭证，拟证明一号房屋系其与吴明远借张桂芬名义购买，主张自身系实际权利人；李建国、赵晓燕认可凭证真实性，但主张款项流动与房屋交易无直接关联，借名买房需另行司法认定，且其作为善意买受人，不应受该内部纠纷影响；张桂芬、吴世芳认可凭证真实性，但主张系委托子女代办付款事宜，不能改变房屋归张桂芬夫妇所有的事实，原告主张的借名买房关系不成立。

裁判结果

驳回原告刘桂兰（卖方亲属）的全部诉讼请求。

法院说理

本案的核心争议焦点为：1. 张桂芬与李建国签订的《房屋买卖合同》是否有效（重点审查张桂芬签订合同时的民事行为能力）；2. 李建国、赵晓燕是否构成善意取得，原告（卖方亲属）要求返还房屋、办理过户的诉求是否成立；3. 原告（卖方亲属）主张的借名买房事实，能否推翻涉案房屋买卖合同的效力，其以此为由主张合同无效的诉求是否应得到支持。

法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。民事法律行为有效需具备三个条件：行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。善意取得是指无处分权人将不动产转让给受让人，受让人受让时是善意、以合理价格转让且不动产已依法登记的，受让人取得该不动产所有权。

关于房屋买卖合同的效力：原告（卖方亲属）以张桂芬签订合同时系无民事行为能力人为由，主张合同无效，但其提交的评估报告、微信聊天记录等证据，不足以证明张桂芬在2021年3月签订合同时不具备相应民事行为能力。原告申请对张桂芬该期间的民事行为能力进行鉴定，但因鉴定材料不完整、不充分，鉴定机构不予受理，原告未能完成举证责任，应承担举证不利后果。结合被告提交的房屋过户视频、不动产登记机关审核记录等证据，能够佐证张桂芬签订合同时亲自到场办理相关手续，其行为符合完全民事行为能力人的表现，故不能认定张桂芬无民事行为能力，涉案《房屋买卖合同》不存在意思表示不真实的情形，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。

关于李建国、赵晓燕是否构成善意取得：本案中，原告（卖方亲属）核心以借名买房为由主张合同无效，即便其主张的借名买房事实成立，张桂芬系无权处分一号房屋，结合本案事实，李建国、赵晓燕亦构成善意取得，其合法权益应受保护。其一，李建国购房时系善意，其委托乙公司居间购房，签约前多次核查房屋权属情况，确认房屋登记在张桂芬名下，无他人提出异议，且张桂芬亲自到场办理过户手续，李建国对张桂芬与原告（卖方亲属）之间可能存在的借名买房纠纷并不知情，已尽到审慎注意义务；其二，李建国已支付合理对价，房屋成交价格及配套设施作价符合当时市场行情，且全部购房款已支付完毕；其三，一号房屋已依法完成权属变更登记，先后登记至李建国名下、李建国与赵晓燕按份共有名下，物权公示要件已具备。综上，李建国、赵晓燕构成善意取得，依法取得一号房屋所有权，原告（卖方亲属）无权要求其返还房屋、办理过户。

关于原告（卖方亲属）主张的借名买房事实及合同无效诉求：原告主张其与吴明远借张桂芬名义购买一号房屋，以此为由主张房屋买卖合同无效、要求返还房屋，但即便该借名买房事实成立，亦属于原告与张桂芬之间的内部权利纠纷，仅约束借名双方当事人，不能对抗李建国、赵晓燕作为善意第三人的合法权益，更不足以推翻涉案房屋买卖合同的效力。原告作为卖方亲属，其主张的借名买房权益，系其与卖方之间的内部争议，不能以此否定外部合法房屋买卖交易的效力，亦不能侵害善意买受人的合法所有权。故原告（卖方亲属）以借名买房为由，主张房屋买卖合同无效、要求李建国、赵晓燕返还房屋、办理过户的诉求，均于法无据，法院不予支持。

胜诉办案心得

本案系典型的卖方亲属以借名买房为由，主张房屋买卖合同无效的纠纷，叠加民事行为能力争议、善意取得适用等问题，是司法实践中高发的房产纠纷类型，结合本案及同类纠纷办案经验，总结以下胜诉心得及维权指引，供有同类需求的当事人参考。

1. 面对卖方亲属以“借名买房”为由主张合同无效，核心抗辩方向为“内部借名纠纷不对抗善意第三人”。本案中，卖方亲属（原告）以借名买房为由起诉，主张合同无效、返还房屋，我方重点抗辩：即便借名买房事实成立，亦属于卖方与卖方亲属之间的内部权利纠纷，仅约束双方，不能对抗善意买受人的合法权益，更不能推翻合法有效的房屋买卖合同。该抗辩思路精准击中要害，最终被法院采纳，成为驳回原告诉求的核心依据。这提醒房屋买受人，遭遇此类纠纷时，无需过度纠结借名事实本身，重点割裂内部借名关系与外部买卖关系的关联性，强化自身善意买受人的身份。

2. 善意取得是对抗卖方亲属借名买房、无权处分主张的“关键武器”，务必确保交易过程符合“善意、合理对价、已登记”三大要件。本案中，我方逐一举证，证明李建国、赵晓燕购房时系善意（不知情、尽到审慎核查义务）、支付合理市场对价（全款付清）、房屋已完成过户登记（物权公示完毕），完美契合善意取得法定要件，即便卖方系无权处分，善意买受人的所有权亦应受法律保护，彻底阻断了卖方亲属的诉求。这提醒房屋买受人，购房时务必规范交易流程，核实房屋权属登记、留存付款凭证、过户材料，确保自身符合善意取得要件，为后续可能的纠纷筑牢防线。

3. 叠加“卖房人民事行为能力争议”时，同步反驳原告举证不足，强化“买卖合同有效”的抗辩。本案中，卖方亲属同时主张卖房人无民事行为能力，试图双重否定合同效力，我方一方面反驳其举证不足（评估报告不能证明签约时无民事行为能力、鉴定申请未被受理），另一方面提交卖房人亲自过户的视频、不动产登记审核记录等证据，佐证卖房人系完全民事行为能力人，意思表示真实，进一步巩固“买卖合同有效”的抗辩，双重发力，提升胜诉概率。

4. 注重交易过程的规范性，留存完整证据链条，是应对此类纠纷的基础和关键。本案中，李建国、赵晓燕在购房过程中，委托正规居间方（乙公司），留存了看房记录、居间协议、房屋买卖合同、付款凭证、过户视频、不动产权证书等全部证据，庭审中这些证据形成完整链条，有力佐证了交易的合法性、善意性，大幅提升了抗辩说服力，成为胜诉的重要支撑。这提醒房屋买受人，购房时务必妥善留存每一笔交易材料、每一次沟通记录，避免因证据缺失导致抗辩不力。

5. 卖方亲属借名买房主张合同无效纠纷，专业律师加持是胜诉关键。此类纠纷涉及借名关系认定、善意取得适用、证据梳理、抗辩思路设计等多重复杂问题，尤其是卖方亲属往往会叠加其他抗辩理由（如卖房人无民事行为能力），法律适用难度大，仅凭当事人自身难以应对。

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律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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