限价房借名买房纠纷，借名买房律师助力被告胜诉驳回诉求

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

案情介绍

原告周磊向法院提出诉讼请求：要求被告吴浩配合原告将一号房屋转移登记至原告名下。

事实与理由：2008年年底，被告吴浩获得一号房屋的购房指标，因被告夫妻已有住房且嫌弃该区域曾有垃圾处理场、环境污染严重，故打算放弃购买该房屋。后被告夫妻为偿还原告人情，主动劝说原告借用被告名义购买该房屋。当时该区域周边商品房仅每平方米8000-9000元，北京未实行限购政策，原告本打算购买商品房，不愿借被告名义买房，被告遂动员其父母劝说原告，原告碍于情面接受了借名买房建议。2009年1月，原、被告就借名买房达成口头协议，因双方系亲属关系，原告基于信任未签订书面借名协议并公证。原告于2009年1月3日、1月9日分别向被告转款6万元、14万元，作为房屋首付款；2009年3月至2014年3月期间，原告全额付清房屋全部贷款。自2011年3月至今，原告一直在该房屋居住，被告曾为接送女儿上幼儿园在房屋内借住，双方于2012年9月26日签订房屋借住协议。此外，被告多次通过书面亲笔签名方式确认原告借其名义买房的事实，综上，原告诉至法院，望判如所请。

被告吴浩辩称：不同意原告诉求，双方不存在借名买房协议，一号房屋系以其名义购买，房屋贷款使用其住房公积金申请，原告要求确认房屋归其所有、办理过户无事实及法律依据。即使双方存在借名买房关系，一号房屋系北京市限价商品住房，原告借其名义购买的行为违反法律规定，应属无效。同时，房屋实际出资人并非原告一人，而是原告、原告父亲周建国、母亲刘梅及被告本人，其中首付款由原告及周建国、刘梅共同支付，房屋按揭贷款大部分由周建国、刘梅偿还，被告亦出资10万元偿还银行贷款。另外，原告非北京市户籍，不具有北京市商品房购房资格，无法办理房屋更名手续，综上，请求法院驳回原告诉求。

法院经审理确认以下事实：2009年1月10日，甲公司（出卖人）与被告吴浩（买受人）签订《商品房预售合同（限价商品住房）》，约定被告购买一号房屋，建筑面积84.31平方米，总价款494478元；买受人应于签约当日支付首付款204478元（不低于总价款41%），剩余房款29万元申请公积金贷款支付。

2009年1月3日，周建国（原告父亲）向被告吴浩转款6万元用于支付首付款；1月9日，原告周磊向被告吴浩转款14万元用于支付首付款；1月10日，被告吴浩出具收据一张，载明收到相关款项，并称房屋所有权属于原告周磊，其仅代为出面购买、不享有所有权。原告周磊主张该6万元系其向案外人借款，已通过周建国账户及现金方式还清；被告吴浩则主张该6万元系周建国对房屋的出资。

2009年2月16日，被告吴浩及案外人（借款人）、乙银行（贷款人）、丙担保中心（担保人）签订《住房公积金贷款借款合同》，约定借款29万元，期限5年（2009年2月16日至2014年2月16日），每月最低还款5254元。原告周磊主张全部贷款由其偿还，委托周建国、刘梅具体操作；被告吴浩不予认可，称周建国、刘梅偿还部分贷款，其曾给付二人10万元现金用于还贷。

2011年3月16日，甲公司与被告签订《面积结算补充协议》，因套内面积增加，被告补交房款584元，房屋总价款合计495062元。2013年9月16日，被告取得一号房屋所有权证书；2014年3月20日，丙担保中心出具《贷款还清确认书》，确认房屋贷款本息已还清。

庭审中，原告周磊提交《房屋借住协议》复印件、物业费及水电费发票等证据，拟证明借名买房事实及自身长期居住情况；被告吴浩对《房屋借住协议》真实性不予认可。周建国、刘梅出庭作证，称房屋全部房款由原告周磊支付，其二人受委托办理还贷事宜，认可收到被告吴浩10万元，但主张该款项系原告周磊向被告吴浩的借款且已还清，未用于还贷。另查，原告周磊持有北京市工作居住证，一号房屋现由原告周磊及周建国、刘梅居住；原告周磊曾申请诉前财产保全，法院已查封一号房屋。

裁判结果

驳回原告周磊的全部诉讼请求。

注：法院明确，结合双方提交的证据，可认定原告周磊与被告吴浩之间存在借名买房关系，但一号房屋系限价商品房，属于政策性保障住房，原告周磊借被告吴浩名义购买该房屋的行为，影响政策性住房正常分配，侵害不特定第三人合法权益，借名买房协议应认定为无效。原告周磊要求被告吴浩配合办理房屋过户的诉求，于法无据，不予支持；关于购房款及相关补偿费用，原告周磊可另行主张权利。

法院说理

本案的核心争议焦点为：1. 原、被告之间是否存在借名买房关系；2. 涉案借名买房协议是否有效；3. 原告要求被告配合办理房屋过户登记的诉求是否成立。

法院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，损害社会公共利益的合同无效；无效的合同自始没有法律约束力。借名人违反相关政策、法规规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。这一规定的核心目的，是维护政策性保障住房的分配秩序，保障符合条件的群体优先获得住房保障，防止借名买房行为规避政策监管，侵害不特定第三人的合法权益。

关于借名买房关系的认定：原告周磊提交的收据，明确载明被告吴浩认可原告周磊借其名义购买一号房屋、原告周磊支付首付款且房屋所有权属于原告周磊的事实；结合原告周磊长期占有、使用该房屋，且购房合同、贷款合同、房屋产权证等相关材料均由原告周磊持有，同时有房屋借住协议、相关缴费票据佐证，能够形成完整的证据链条，足以认定原告周磊与被告吴浩之间存在借名买房关系，被告吴浩主张双方不存在借名买房协议的抗辩，缺乏充分依据，不予采纳。

关于借名买房协议的效力：一号房屋系限价商品房，属于政策性保障住房，其分配和购买均有明确的政策规定，旨在解决特定群体的住房困难问题，具有社会公共利益属性。原告周磊借被告吴浩名义购买该房屋，本质上是规避限价商品房的购买政策，影响了政策性住房的正常分配秩序，导致本应获得该类住房保障的群体丧失购买机会，侵害了不特定第三人的合法权益，违反了相关政策法规的强制性要求，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该借名买房协议应认定为无效。

关于原告周磊的过户诉求：因涉案借名买房协议已被认定为无效，原告周磊基于该无效协议要求被告吴浩配合办理房屋过户登记的诉求，缺乏合法依据，本院不予支持。关于原告周磊主张的实际出资、贷款偿还等相关权益，因与本案房屋过户诉求不属于同一法律关系，不宜在本案中一并解决，原告周磊可就购房款及相关补偿费用另行主张权利。被告吴浩主张借名协议无效、驳回原告诉求的抗辩，符合法律规定和政策精神，予以采纳。

胜诉办案心得

本案系典型的限价房借名买房纠纷，核心围绕借名买房关系认定、政策性住房借名效力、抗辩策略制定三大关键问题展开，也是司法实践中高发的政策性住房借名纠纷类型。结合本案及同类纠纷办案经验，总结以下胜诉心得及维权指引，供有同类需求的当事人参考。

1. 被主张借名买房时，“政策性住房属性”是核心抗辩突破口，精准援引政策及法律规定。本案中，我方虽认可双方存在借名买房的客观事实，但重点抗辩核心的“协议效力”——一号房屋系限价商品房，属于政策性保障住房，原告借名购买的行为违反政策法规、侵害公共利益，协议应属无效，最终获得法院支持。这提醒当事人，若自身系政策性住房（限价房、经济适用房等）的登记权利人，被他人主张借名买房并要求过户时，无需过度纠结借名事实本身，可重点审查房屋属性，若属于政策性保障住房，可依据“借名协议无效”主张抗辩，驳回对方过户诉求。

2. 明确“借名协议无效”的法律后果，提前规避自身权益风险。本案中，借名协议被认定为无效后，原告无法要求办理房屋过户，但被告亦无需担心“实际出资”对应的权益纠纷——法院明确原告可就购房款及补偿费用另行主张，我方已提前告知当事人，做好后续应对准备，避免后续纠纷被动。这提醒当事人，作为政策性住房登记权利人，在抗辩过户诉求的同时，应提前梳理自身出资、房屋相关费用支付等证据，应对对方可能提出的出资返还、补偿等后续主张，全面规避权益风险。

3. 政策性住房相关纠纷，务必紧扣“政策精神+法律规定”，精准制定抗辩策略。政策性住房（限价房、经济适用房等）的借名纠纷，与普通商品房借名纠纷存在本质区别——普通商品房借名买房，若有明确约定和实际出资，可能支持过户，但政策性住房借名买房，无论是否实际出资、是否有书面约定，只要违反政策规定，借名协议大概率被认定为无效，过户诉求均会被驳回。这要求当事人及代理律师，必须精准把握政策要求和法律规定，避免陷入“实际出资即有权过户”的误区，制定针对性抗辩策略。

5. 政策性住房借名纠纷，专业律师加持是胜诉关键。此类纠纷涉及政策性住房政策、借名协议效力认定、出资事实核查、抗辩策略制定等多重复杂问题，政策适用难度大，证据要求高，且多涉及亲属关系，协商及诉讼难度大，仅凭当事人自身难以应对。

若你正面临政策性住房借名买房纠纷，可联系我们。我们作为专业的借名买房律师，将以专业的法律视角，帮你梳理案件思路、收集抗辩证据、制定精准抗辩策略，精准适用政策规定和法律条款，全程护航你的合法权益，助力你成功驳回对方不合理诉求，捍卫自身权益，规避后续纠纷风险。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

如有相关问题，欢迎来电咨询。