“沪七条”落地，上海或成一线城市“企稳第一城”

春节假期刚结束，上海楼市迎来重磅利好。

2月25日，上海市住房城乡建设管理委等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），围绕调减限购、优化公积金贷款、调整房产税三个方面，对楼市政策进行松绑。

调减非沪籍居民的限购政策是本轮新政的一大核心。根据《通知》要求，非沪籍居民购房的社保或个税年限，由原先的3年缩短至1年，同时对购房套数也多了相关调整。另一个重点，则在于对公积金贷款政策的优化。不仅将居民首套房的贷款额度提高至240万元，同时还优化贷款套数认定，并对多子女家庭公积金购房的支持范围从首套扩展至二套。

具体来看，缩短非沪籍居民购房的社保或个税缴纳年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。

二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房。对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。

三是符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。

通俗一些的讲，非沪籍居民家庭或成年单身人士，缴纳社保或个税满1年，在上海外环外购房不限套数，外环内则限购1套；社保或个税缴纳满3年，外环内可买2套，持《上海市居住证》满5年，全市范围内限购1套，无需社保或个税证明。

对此，58安居客研究院院长张波表示，从58安居客平台数据来看，2025年上海一二手客群重合度仅8.7%，为全国最低，“新房改善、二手刚需”的分化格局稳固。此次将外环内非沪籍购房社保/个税年限缩短至1年，精准契合上海客群结构与置业需求，有效承接市场刚需与改善增量。

公积金优化政策上，一是提高住房公积金最高贷款额度。缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭等贷款额度上浮政策，购房家庭公积金贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。

二是优化贷款套数认定。对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款。

三是扩大多子女家庭购房支持范围。公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。

此外，上海还将完善个人住房房产税政策。《通知》显示，自今年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。

“公积金贷款政策的优化，有效降低刚需与改善家庭的首付和月供压力，提升其购房能力，推动上海二手房流通性提升，进而带动新房市场改善需求释放。而个人住房房产税政策的完善，则是对沪籍家庭改善置换需求的实质性松绑，精准缓解置业税费顾虑，与当前二手房流通性不足的特征形成呼应。”

58安居客研究院院长张波还认为，上海此次出台的“沪七条”，是在全国楼市筑底修复关键阶段的背景下，推出的一套精准适配型政策组合拳。它从限购、公积金、房产税三大维度协同发力，以稳定市场、优化供给、提升流通为目标，助力激活合理住房需求，打通置换链条，缓解存量流通压力，带动增量市场。

在全国范围内，上海可以说是为数不多的楼市趋向“升温”的城市。以二手房市场为例，据上海中原地产数据显示，去年11月，上海二手住宅成交2.05万套，环比增加22.45%；12月，二手住宅成交虽微跌了0.65%，但依旧超过了2万套。到了今年1月，这个数值仍以同比26.69%的速度达到了2.03万套。至此，上海二手房市场已连续3个月保持在2万套以上的成交量。

随着春节后市场回归常态，加上此次新政效应的逐步释放，上海楼市有望成为一线城市中企稳修复的标杆，带动长三角核心城市形成联动复苏态势。