春节之后，房地产不再需要情绪

春节假期结束。和往年不同的是，今年节后，房地产几乎没有出现熟悉的“情绪反弹”。

没有“开门红”的喧哗，没有“节后回暖”的放风，甚至连“信心修复”这四个字，都被明显降频。

行业像是集体按下了静音键。

不是因为没有问题，而是因为情绪已经不再解决任何问题。

春节前，情绪曾短暂回到桌面

春节前，房地产并非毫无波澜。政策端释放了若干信号。

多部委联合公告，换购住房个人所得税退税政策被延续至2027年底，重庆、天津等超过40个城市在节前完成了新一轮政策“加码”，出台公积金提额、购房补贴等措施。

部分城市，成交数据出现结构性改善，市场一度出现“是不是要好一点了”的讨论。

这是一个非常典型的阶段性现象。

春节，本身就自带情绪修复功能：

年终结算完成；新一年开始；风险被暂时搁置。

在这种时间节点，行业更容易被“预期”牵引。

但问题在于，这些情绪并没有被现金流验证。

春节一过，情绪迅速退潮

假期结束后的第一个变化是：行业讨论的关键词，明显发生了转移。

节前在讨论：

政策还有没有空间？市场是不是见底？需求会不会回归？

节后在讨论的，却是：

项目能不能卖？钱能不能收回来？账能不能算清楚？

这不是态度变化，而是现实逼迫。

中信建投证券的统计数据显示，春节期间（除夕至初四），重点29城新房成交面积仅2.8万方，较去年农历同期下降48.6%；重点13城二手房成交面积0.2万方，较去年农历同期下降69.5%。

即便假期后半段部分核心城市中介提前开工，市场恢复的也只是“带看”，而非情绪。

情绪没有消失，而是失去了意义。

当交易没有明显改善，当回款节奏没有实质变化，情绪就不再是助推器，而更像一种噪音。

需求正在“去情绪化”

如果用一句话概括春节期间的楼市，那就是：

新房冷清，二手房坚韧。

新房的“冷”，并不只是需求问题，更是供给结构的结果。

过去几年，房企拿地和新开工持续低迷，新房供应本身就在收缩。没有足够的可售房源，成交自然难以放大。

而二手房的“韧”，则揭示了需求的真实底色。

新华财经报道，2026年1月，上海二手商品房成交2.28万套，环比增长1.1%，同比增长26.1%。北京近郊区入门级住宅产品率先回暖，部分住房的购置月供水平已与其租金水平相当，吸引诸多青年群体直接入市。

春节后，上海、北京等核心城市二手房带看迅速回升。

这是一种非常典型的“去情绪化需求”：

不追涨，不赌趋势，只在价格、位置和安全性同时满足时出手。

售楼处的叙事变了

春节期间，很多售楼处依然开门迎客。

但如果你走进去，会发现一个细节变化：销售不再讲“趋势”，而更强调“确定”。

不再反复强调“未来会涨”，“窗口期”也被低频使用，更多谈的是交付时间、现房比例、开发商背景。

这并不是销售话术的进化，而是市场反馈倒逼的结果。

购房者已经不再为情绪买单。他们关心的只有三件事：

房子能不能按时交？价格是不是已经到位？开发商会不会出问题？

情绪，在这里帮不上忙。

房企集体进入“冷静期”

如果说购房者只是“冷静下来”，那房企则是彻底回到现实。

春节之后，房企的动作呈现高度一致的特征：

更少公开表态、更少定调全年目标、更少谈“战略升级”。

取而代之的，是一些低调但明确的行为：

加快回款、调整项目节奏、处理存量资产。

克而瑞报告指出，2026年商办地产REITs的全面推进，将有助于改善稳健运营房企的资金状况。

证券时报的报道显示，1月29日至30日，8单商业不动产REITs发行文件密集挂网，合计估值321亿元，预计募集资金规模达315亿元。

从战略布局看，房企的投资逻辑高度趋同：向核心一二线城市集中，向确定性较强的低密新规类宅地倾斜，向改善型需求聚焦。

过去被反复讲述的“全国化布局”“规模扩张”故事，已经无人提起。

很多房企甚至不再急于证明“我们没问题”，而是专注于一件更实际的事——

别再出新问题。

这是一种典型的“去情绪化”状态。

节后市场的真实分化

春节之后，房地产并没有整体转好，但出现了一种更清晰的分化。

第一类，仍能靠卖房维持现金流的企业。

城市集中、节奏克制、产品清晰，不需要情绪助推。

第二类，需要靠处置资产换时间的企业。

节后更频繁地看到股权转让、资产出售、业务拆分，不为扩张，只为续命。

第三类，进入“静默期”的企业。

不再频繁出现在新闻里，但并不意味着安全，而是风险正在内部消化。

这三类状态的分界线，不取决于信心，只取决于现金流。

L型筑底，行业已经接受“不反转”

春节之后，一个共识正在行业内部形成：

V型反转已经被放弃。

政策层面的措辞变化本身就说明了一切。目标从“提振”“激活”，转向“稳定”。不是制造新一轮繁荣，而是防止进一步下滑。

土地市场也给出了同样的信号：

成交规模仍然谨慎，但优质地块溢价回升，资金开始向确定性集中。

这是典型的L型筑底特征：

慢、稳、分化，而不是反弹。

情绪不再是变量

回头看，情绪在房地产历史上，曾经很重要。

在扩张周期里，情绪可以推动预期，预期可以换来融资，融资可以覆盖问题。

但前提是：情绪必须最终转化为现金。

而在今天，这条路径已经被切断。

融资不再跟随情绪，市场不再奖励预期，情绪无法再为企业争取时间。

于是，情绪被自然边缘化。

新的行业轮廓开始显现

情绪退场之后，房地产反而显露出更真实的轮廓。

“好房子”成为最大的确定性机会，存量改善需求正在取代增量扩张。城市更新从规模铺开转向存量提质，成为长期主线。

与此同时，二手房在核心城市占据绝对主导，房地产正在从“制造业逻辑”转向“服务业逻辑”。

这些变化，都不需要情绪解释。

行业回到了现实

春节之后，房地产不再需要情绪。

不需要被鼓动，不需要被安慰，也不需要被包装成宏大叙事。

它只接受三件事：

看得见的底部、算得清的账、等得到的回报。

这并不是说行业没有未来，而是说房地产终于回到了一个更真实的状态。

春节已经过去。情绪已经退场。剩下的，才是真正的行业。