上海西南最难翻身的板块，能借重磅规划起飞吗？

最近上海楼市有一个重磅新闻：

闵行将会规划一个商业航天火箭卫星城，位置就在莘庄工业区南侧、颛桥西侧，马桥北侧。

网上对于这个规划的讨论度非常高，我们也碰到一些粉丝提问：

闵行万年洼地、至今唯一没有通地铁的板块——马桥，

能否依靠这个规划利好，全面逆袭？

其实马桥在互联网上的印象，一直很割裂，因为马桥有三副面孔：

马桥的第一面，是以别墅区而闻名。

鼎鼎大名的绿城玫瑰园就坐落于马桥北部的旗忠别墅区，隔壁的中星红庐、中房森林也都是类似的庄园型别墅群。

而近些年上市的碧桂园玖玺、华府天地、刚刚于去年下半年触发积分的别墅项目尚园都位于这里。

马桥的第二面，是看起来已经十分破败的老破小县城。

旗忠别墅区的南侧、申嘉湖高速北侧就是马桥老城，这里是成片的老破小，界面很破败。

这边的老破小单价普遍在2万出头的水平，一百万出头就可以安家上海，只不过这个上海和大家印象中高楼大厦的上海差距巨大。

当然马桥也有第三面。

穿过申嘉湖高速，就到了马桥最为现代化的部分。

这里有马桥万达广场、龙湖星悦荟、满天星广场，有多所学校；

有成片开发的商品房，和房龄非常新、品质还不错的动迁房市区。

当然，由于这个区域在申嘉湖以南，在某头部中介网站上被划到了老闵行板块，但是实际上肯定还是属于马桥板块的一部分。

当然，虽然有三幅面孔，但是这三大区域的共性就是，楼市都不太景气：

别墅片区，旗忠别墅区的别墅，目前都属于楼市的老大难——

像绿城玫瑰园的价格甚至还卖不过10年前，基本和佘山别墅区一样沦为了度假产品。

老破小自然不用多说，基本只有本地人内部交易，价格已经是全市的最底层。

商品房片区，价格也是十分崩溃——像标杆主流社区万科公园大道，最新成交单价仅有3.5万上下，相比于2023年巅峰5.6-6w的水平跌去百分之四十。

虽然这个跌幅相比于众多腰斩的板块并不离谱，但是问题在于，这个地方涨的就不多，当年2019年成交价就有4.6-4.9万每平。

相当于如今的成交价比2019年还要降1w每平，这个就很离谱了。

马桥，为什么整体楼市这么不景气？

一般说起郊区板块楼市不抗跌的原因，很多朋友都会说肯定是因为周边产业不景气。

网上我看到很多朋友也说到：

开篇我提到的火箭星城应该能带动马桥楼市起飞。

但是实际上，答案恰恰相反，新规划的基本不会有太大的帮助——

因为马桥的问题，一直就不是产业问题。

之前在上海房价最离谱的郊区，为何这么贵？一文中，我就已经说过：

闵行的城市发展模型可以一句话概括：

城市发展向北，产业发展向南。

莘庄以北的众多板块，早在90年代就靠着古北、徐家汇崛起带来的大量资源，快速城市化。

这些区域发展的个顶个的成熟，从古北金虹桥一路到静安新城、七宝，这些区域城市化的界面是完全连接在一起的，没有丝毫的郊区分界感。

从七宝到了九亭，才有明显的到了郊区的感觉。

同样，从莘庄到了颛桥，才有了明显的地段降级的感觉。

简单来说，因为足够成熟，闵行北部的这些区域，已经融入了市区，能够吸纳来自市区的改善购买力。

在市区改善+地缘改善的双重支撑之下，之前七宝、莘庄标杆社区的房价才能卖到10w+。

但是闵行南部，在之前很长一段时间里，都维持了老闵行的工业卫星城底色——

产业十分强大，但是城市化水平、配套资源的健全都都十分拉胯。

闵行的这些产业园区，购买力有多强，之前我已经在吴泾一文中写过，为防止有朋友没看过，我在这里再复述一次：

莘庄工业区内资企业1600余家，外资企业近600家，其中外资功能性总部累计有22家、世界500强投资企业累计有56家，约8万人就业。

闵行经开区以大企业为主，落户实体企业68家，外资59家，有三菱电梯、可口可乐、富士施乐、强生、米其林、西门子等超27家世界500强企业；

2022年，园区实体企业实现销售收入675亿元、企业利润53亿元、实缴税收39亿元、就业人员2.6万人。

而位于吴泾的紫竹高新区是国家级园区，在上海仅次于张江，入驻企业约1000家，包含17家世界500强企业，比较典型的有中国商飞、中广核集团、东软软件、微软、英特尔、可口可乐、印孚瑟斯。

加上交大和华师大两所学校，区内百名院士、千名教授、超13万名科技从业人员及在校学生集聚。

实话讲，闵行南部压根就不缺产业。

即便是新搞的这个商业航天火箭卫星城，不考虑规划落地时间、行业当前阶段、企业实际产能等问题，单纯以其全面落地来预估——

也不过是，给闵行南部的强大产业实力锦上添花，根本带不来质的飞跃。

普通人彩票中奖500万叫翻身改变命运；

已经身价5000万的人中奖500万最多是锦上添花，难以从根本改变问题。

房子不会卖，价格不好谈

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马桥这个板块，包括颛桥、吴泾等闵行南部板块，整体更像是一个产业型的内生型的市场：

马桥的购房者，一部分是本地居民改善，来自马桥老街或者老闵行；

另外一部分就来自于周边产业区上班的居民。

这种楼市结构和青浦新城那种内生型的市场很相似，只不过青浦新城的买家主要是依赖本地人的改善置换，地缘产业购买力几乎没有。

如果按正常逻辑去推理，马桥和青浦新城这种内生型的板块，其实房价走势是应该类似的——但是实际上二者出现了巨大的差异。

除了个别项目，青浦新城的房价其实看起来很保值：

因为没有什么外来购买力带动，即便是2021-2023上海房价最高点时，青浦新城房价涨的也不多。

到了这几年下跌行请，青浦新城的二手房跌的也不多，至少没有完全大幅度跌破2019年的价格水平。

但是马桥，却是实实在在的跌破了2019的水平，甚至比2019年还要便宜1万。

为什么会出现这种奇怪的现象呢？马桥为什么更加不保值呢？

原因其实在于业主的抛盘情况上——马桥因为没有地铁，留不住市区通勤需求的业主，最近几年抛压非常大。

马桥和青浦新城的项目在当年新房卖的时候就很难，需要靠着分销去吸引客户。

虽然中介分销带来的购房者中大部分是当地本地居民，但依然有不少群体是被广告吸引来的市区外溢购买力。

但是区别在于，青浦新城是个地铁板块，当年来的市区外溢过来的刚需并不需要特意抛盘换房。

但是马桥的致命硬伤就在于：

这地方因为没有地铁，完全留不住这部分市区外溢居民。

下行行情以来，不少市区外溢型的业主开启了抛售换房的模式，直接造成了马桥房价抗压。

而实际上，今年我们线下咨询中，已经遇到多个当年买到马桥的新上海人，考虑在这轮行情置换。

这种情况下，马桥自然价格显得更加不抗跌。

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当然，也有朋友可能会问：

即便马桥这里没有很好的交通，但是地缘这么强的产业，总归会有高收入中产购买力买房啊，房价怎么会不坚挺？这不是和之前产业带动房价的逻辑相悖了吗？

其实完全没有，因为中产选房，是非常挑剔的——优选各方面都很强的五边形展示板块。

而在闵行南部这些区域里，真正称得上这种配置的可能就是颛桥板块的有限的次新学区房，还有吴泾的紫竹半岛：

品质好、有学校，能够留下周边产业区、大学城里面的高收入群体。

但是在这一圈鄙视链里，马桥明显又处于末尾。

马桥资源确实比较一般，无地铁、学区不强、商品房定位刚需，还有一堆动迁房。

这就和隔壁有地铁的颛桥板块都差一个档次，自然更加无法满足高收入的中产家庭的需求。

真正有钱、有需求的中产居民，大部分选择了靠近市区的七宝、莘庄等区域，那些地方学区、商业都很强，到市区也更方便。

地缘的产业购买力，有能力的可能选择去了颛桥、莘庄，仅剩最刚需的群体选择了马桥。

极少数的地缘改善需求，又被马桥北部定位中产的像是华府天地、尚园这些1000万级别的叠加、联排别墅社区所吸纳。

为什么尚园，包括之前提到的吴泾的兰香湖二号这些项目能卖的不错？

因为这些房子，就是精准收割那些周边产业区里面不差钱高管、老板以改善需求买走，属于独立的郊区豪宅市场，对周边楼市基本没有帮助。

但是马桥北部的旗忠别墅区的那些独栋别墅，并不在我说的独立行情的豪宅范畴里。

旗忠这个别墅区，诞生于上海刚刚诞生“豪宅崇拜”的年代，和佘山类似，用庄园级别的豪宅来吸引顶级富人买单。

但是这里的情况其实和佘山类似，如今已经沦为了度假定位的别墅。

一方面，整个板块其实非常不成熟：

板块外部，四周都是工厂区和工业园区，头顶还有飞机航道的噪音影响；

板块内部，别墅小区也只有这么几个，完全不成豪宅区气候，而日常生活配套几乎没有。

板块如今有大量的空地，走在路上就能明显感受到“荒郊”气质。

同总价选择别墅，徐泾华漕别墅区的优势不要太明显：

板块配套成熟，国际学校遍地，别墅区连片，且紧邻虹桥枢纽。

确实这里离市区太远了，虽然开车通行徐家汇还算方便，但是和西郊别墅区、徐泾别墅区可以通过延安高架直达市中心的优势还算完全不能比。

富人有钱但不是神仙，日常配套+通行市区享受资源，依然是刚需。

而且，在如今这轮豪宅大分化的时代，如果买豪宅别墅，还是得去东郊、西郊这种贴近市区的成片富人区。

而马桥这些度假型的庄园别墅，除非是非常有闲钱当个收藏品，资产视角是流动性、发展预期都一般的产品。

综合来看，马桥只适合两类人：

1、1000多万预算买个联排或者叠加的地缘改善购买力；

2、考虑刚需置业的本地人，或者周边的打工族。

此外，如果视角放大一些：

不仅仅马桥的刚需楼盘受到地铁的影响，闵行南部的诸多板块都存在这个问题。

5号线的能级实在是太低，市区通勤对他的依赖度不高。

15号线虽然直通市区，但是闵行南部的站点都在没什么人的地方，像元江路那边正好是颛桥吴泾交界处，都是工厂和物流园区，城市化水平很一般，也无法留下市区外溢购买力。

终点站紫竹又是个产业区，大家去上班可以，想要住地铁周边也没房子。

唯一值得期待的就是23号线，那边等到吴泾滨江的区域整体旧改、开发新房后，可能会崛起成为闵行南部的居住高地，完善兰香湖区域的置换链条。

但是即便考虑未来的地铁规划，马桥也很尴尬，嘉闵线南延伸目前还没有清晰的方案，遥遥无期。

即便是通车了可能也是到旗忠网球中心那边——离居住大区很远。

这种情况下，可能未来的很多年里，马桥依然是楼市的洼地，很难翻身。

如有选房问题，建议您线上和线下都可以和我们交流下，看能否给您提供一些参考建议。