从扎堆路演到抢着跑路，物业撤场潮席卷济南....

这篇文章属于旧闻，因为正好卡着春节很多后续也没有落定，我不是很希望这件事被妖魔化，毕竟物业突然撤掉，最难受的还是业主....

也是因为时间略长，有些事情起了变化，有最新消息的可以直接评论区留言。

大家可能还记得在前几年楼市火热的时候，楼盘物业被视作现金护城河，而且物业公司本身，也存在极强烈的扩张意向。

济南的很多小区曾经出现过，业主因不满物业服务怒而成立业委会，最终引入优质物业的案例。

文旅城、尚品燕园、泰悦赫府都上演过各种无间道，原因就一个，业主要换物业...

像下图的尚品燕园，碧桂园万科金茂三家路演，据传老物业防水阻挠，但新物业公司依然站的笔直...

包括春节期间，济南西某楼盘刚交房，业主连夜成立业委会，准备罢免物业....

过去是业主因物业服务不佳罢免物业，而现在伴随着开发商凉凉，楼市走低等现象的叠加，物业主动跑路，成为当下全新的现象。

历下假日丽景小区，物业明确表示因为本小区拖欠物业费现象过于严重，主动撤出项目....

特别值得注意的是，山东物华尚品物业管理公司刚入住假日丽景半年，之前的物业叫做烟台中泰物业.....

也就是说假日丽景小区在半年前刚经历了一系列复杂的换物业公司事务，这下还要进行第二次。

除了这个盘以外，央企的金茂物业也在主动撤出，而且不是一个盘，据小编电话咨询，济南将撤出张马屯金茂悦、雪山金茂逸墅、历下金茂府是哪个项目。

不过后续听说因为历下金茂府存在科技设施，引发了诸多业主的焦虑，反弹极为强烈，金茂物业貌似撤不了....

不过有一说一，历下金茂府这项目简直是DEBUFF的集合体，前段时间净水厂的事也属于首当其冲....

01

从物业抢着入驻到物业抢着跑路，这里面究竟发生了什么，为了保证尽量客观，小编将从物业层面和业主层面分别解析。

从物业公司的角度看，物业应收水平增速已至瓶颈，但相应的支出居高不下，这里面很重要的一项是物业费收不上来。

这就导致很多上市的大物业公司，只能采取边拓边裁的手段，逐步淘汰那些不赚钱或者赚钱很少的楼盘。

本图引自克尔瑞

在过去楼市火热的时候，物业服务实际上承担了很大一部分楼盘配套的职能。

相当多的楼盘把物业公司当做极其重要的卖点，很多楼盘其实从开始就是入不敷出，只是因为楼市火热，有开发商进行天量的输血。

现在楼市哑火，输血不存在了，物业公司开始自负盈亏了，只能主动退出物业费缴纳不力的小区。

除此之外，还有居高不下的人力成本。

安保年轻化、社区智能化，这些软硬件的投入都是硬性成本，尤其是很多高端的改善盘，2.36元/平的物业费完全撑不起开发商所描绘的服务场景，后续矛盾不断也是意料之中的事。

还有一点，济南最新出台的政策是允许空置物业缴纳半额物业费的。

这一点自物业公司看来，它所提供的服务是一致的，不会因为空置而减少安保成本管理成本。

在成本不变的前提下，部分业主持续的监控之中，但收缴回来的物业费却只有一半，自然对经营产生不小的压力。

而且更为关键的问题是现在楼市萎靡不振，大量用于投资的房屋被空置，房子既然变不成钱，业主缴纳物业费的意向自然大大减低。

02

但是作为业主而言，这些苦衷自然可以体谅，但某些物业公司的所作所为的确广受诟病。

假日丽景小区当年因为烟台中泰物业服务奇差，整个小区门岗无人值守，地库漏水，还受到了官媒的关注，最终换成了山东物华尚品物业。

下面的图比较老了，有些地方也整改了，大家知晓即可。

确切来讲，车库漏水应该是施工方的问题，但是鉴于不少小区开发商和物业公司同属一家，所以找物业公司小编感觉也是没毛病。

甚至我在网上还搜到了假日丽景原物业起诉业主的判决...

这位业主拖欠了4年的物业费，个人感觉业主也是挺无奈的，因为从业主方面讲，除了不缴物业费好像也没有其他办法约束物业。

最终结果，法院不可能支持业主不缴纳物业费，因为这关系着整座小区。

同样法院也将物业公司要求的违约金给驳回了，法院上面也提到中泰物业济南分公司的工作尚存提高、改进之处。

所以白嫖是不可能的，物业公司要求的天价违约金也是比较扯淡的....

下面是关于此事件记者的报道：

当然假日丽景的物业费比较低，一平1.18元...但济南楼市当下的物业主流就是2.36元/平，甭管门口几个老大爷，几个大妈，都是2.36元/平。

像金茂悦家园，物业收缴费用和金茂府并无区别，那么自然会引发业主的横向比较。

业主天然认为，2.36元/平既然是当下济南物业费的天花板，那么自然我应该获得天花板级别的服务。

但是小编搜了搜物业的排名，虽然收费标准是第一档，中化金茂物业管理（北京）有限公司排名仅522名，比很多听都没听过的物业公司排名还低，和金茂物业上市企业的身份完全不符。

PS：这份榜单的最高等级是AAA级，为高新绿城物业...

咱换位思考，抛却那些可恶的白嫖党，缴同样的钱（甚至缴的物业费还多）但享受服务排名到500名开外，你愿意不愿意缴钱？

甚至下楼就能看到如下场景：

而且据小编了解，金茂物业并没有公示小区收益，原以为是济南这边的特色，原来全国都这样...

再说一点白嫖党的事，其实每个小区都有那种怎么催也不缴物业费的业主，但是比例基本是恒定的，

为什么有的公司能运营下去，有的公司不能运营下去，这背后的道道其实有很多。

写这篇文章我曾搜索到一篇报道，外地某安置区的物业缴费率仅17%，网上一窝蜂的骂业主不要脸....

但后续我搜了搜，最终远洋物业选择入驻，后续运营的还不错。

前文提到的金茂悦，预计将换万科物业，也不像这新闻刚出来很多人讲的：这小区废了，这小区完了”.....

还是那句话，在商言商，业主有更换物业的权利，物业同样也有跑路的道理...

而且现在的物业跑路早已不局限在安置房回迁房，高端改善撤场的同样有不少。

最后给大家说几点从物业角度选择楼盘的想法：

1.科技住宅谨慎购买，好像前文提到的历下金茂府，很多东西离开原物业是玩不转的。

如果单纯看旅游路金茂府，可能入住率还没有历下金茂府高，这姑且算个隐忧，像兰亭府这样的，前面宣传科技住宅，叫停金茂代建，后续的物业服务是否能跟得上，这是个应该好好思索的问题。

2.尽量地段完善入住率高的楼盘，很多远郊盘的物业服务很成问题，极容易出现入住率低-业主不缴物业费-物业恶化-房价走低的恶性循环。

3.千金买房万金买邻，不是搞歧视，有些社区的白嫖党确实多了点，很多时候我都给物业鞠一把泪，实在是太难干了，面对这种情况最好的方式是卖房走人。

4.千万不要相信什么业主自治，什么业委会自治，很多操作手法是这样：两个业主在群里喷物业-几个托应声符合成立业委会-业委会成立掏空收益和维修基金-业主卖房走人，最后留下一地鸡毛....

毕竟这年头谁会真的免费服务呢？

5.个人建议相关部门出台监管政策，针对某些高端小区，2.36元/平确实有点低，同样针对某些刚需小区2.36元/平又有些高，能不能根据房价进行物业费分级，让大家都获得相应的体验呢？

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