谢逸枫：1月70城二手房价打破零上涨，新房价格延续下跌

文/谢逸枫

统计数据显示，2026年1月70城新建商品住宅房价环比下跌0.37%（去年1月-12月房价环比分别下跌0.1%、0.1%、0.1%、0.1%、0.2%、0.3%、0.3%、0.3%、0.4%、0.5%、0.4%、0.37%），环比跌幅连续2个月持平，延续下跌筑底态势。

1月70城新建商品住宅房价指数环比下跌0.37%，跌幅环比与上月持平，表明房价未止跌，处于延续下跌筑底调整的阶段，说明市场有效需求不足，政策效果减弱。房价止跌企稳基础不牢固，供需修复放缓的状况未明显改变。

1月一线城市二手住宅房价下跌0.47%，跌幅比上月收窄0.41%，其中去年12月下跌0.88%，创2021年以来第二大跌幅，意味着房价处于下跌的筑底、探底、寻底的调整阶段，主要是二手房挂牌量、法拍房量有增无减，以价换量。

预计70城房价完成筑底后，将在底部运行6个月-12个月的周期。目前房价触底反弹最大的阻力是销售端无法传导至房价、政策效力持续性弱、货币供应受限、供大于求、库存高、居民收入减少、预期和信心弱、租金回报率无法支撑。

中指数据显示，2026年1月全国100个城市新建住宅平均价格为17114元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.52%。二手住宅均价为12905元/平方米，环比下跌0.85%，跌幅较上月收窄0.12%，同比下跌8.67%。

原因是部分城市均有高端改善楼盘入市，带动百城新房价格环比结构性上涨，整体表现平淡，环比涨幅较上月收窄。2026年1月100城新建住宅价格环比上涨城市个数24个，72个下跌，同比上涨23个，同比下跌77个。

分城市能级来看，城市分化和结构性趋势依然是市场主要1月，成都、上海、杭州等城市均有高端改善楼盘入市，带动一二线城市价格同环比均上涨，三四线城市以消化现有库存为主，同环比均下跌。

一线二线三线城市新建住宅价格环比上涨0.51%，上涨0.16%、下跌0.29%，同比分别为上涨6.83%、上涨1.70%、下跌2.13%。二手住宅价格环比分别下跌1.14%、0.87%、0.73%，跌幅有所收窄，同比分别下跌7.64%、9.34%、8.43%。

笔者认为，短期内房价止跌见底、企稳反弹上涨的条件不具备，传统房价周期路径为政策见底-成交量上升-房价止跌见底-企稳反弹上涨，现阶段政策处于落实期，成交、房价止跌筑底期，市场分化和结构性明显，热点城市复苏表现起伏。

按照楼市与政策周期、经验来看，政策效应、成交量和房价上涨的持续性能否保持6个月以上-9个月以上，是完成止跌筑底的标志。关键是大招的政策能否全面落地、新的政策加码能否及时出台、政策效应持续力能否保持、预期和信心逆转。

统计数据显示，2021年9月70城新建商品住宅价格指数环比涨幅为下降0.1%，该数据自2015年5月（超过6年）以来首次为负。这一轮70城房价自2021年9月新房环比下跌0.1%，下行周期开启，截至2026年1月，已经连续下跌超过4年。

未来中国房价到底何时能迎来拐点，何时见底反弹？成为当前房地产市场最关心的问题，因为房价下跌超过4年，是下跌周期中最长的房价下跌周期，堪称史无前例的超跌现象，已经超过市场的预期跌幅和下跌时间。

笔者认为，按照现在的经济、房地产市场状况、政策效果和持续力及政策落实情况看，预计房地产供需关系和信用修复、库存去化需2年-3年时间，这一轮拐点（房价拐点）有望2年-3年后到来，就是2026年到2028年会实现房价见底向上。

按照统计部门2026年1月70城房价、供求关系、库存去化周期，产品供应和成交结构变化、政策调整、二手房市场分析，目前市场正在释放出房价新的变化、信号，呈现房价延续下跌筑底、政策效果减弱、分化和结构性信号的趋势。

一是房价止跌筑底基础不牢固，底部企稳条件不符合，短期止跌上涨有困难。

二是房价要实现真正全面反弹上涨条件不具备，核心区域结构性上涨占主导。

三是未来1年-2年房价平稳，不存在大涨大跌，房价上涨比下跌预期概率大。

四是房价存在区域、城市、板块、产品、一二手房两极分化，结构性成主流。

五是房价下跌城市数量超过上涨数量，呈点状上涨趋势，片状上涨不稳状态。

六是市场结构性因素决定一二线核心区域销量，对房价传导效应正在减弱。

七是买房置业窗口来临，现在一二线城市核心区买豪宅、好房子，就是抄底。

八是城市核心区新房有价没量，二手房有量没价，二手房价频频冲击新房价。

1月70城新建商品住宅房价环比下跌0.37%，跌幅与上月持平，同比下跌3.33%，降幅比上月扩大0.28%；二手住宅房价环比下降0.54%，跌幅比上月收窄0.16%，同比下降6.24%，跌幅比上月扩大0.17%，总体房价延续下跌形势不变。

1月70城一手商品住宅房价环比下跌0.37%，跌幅与上月持平

1月70城新建商品住宅房价环比下跌0.37%（去年1月下跌0.1%，2月下跌0.1%，3月下跌0.1%、4月下跌0.1%、5月下跌0.2%、6月下跌0.3%、7月下跌0.3%、8月下跌0.3%、9月下跌0.4%、10月下跌0.5%、11月下跌0.4%、12月下跌0.37%）。

1月70城新房住宅房价环比下跌0.37%，延续下跌态势。原因一是市场结构性的因素，大户型、高价楼盘供应和成交量增加。二是限价、限签取消，房企以价换量的促销减少，带来价格下降效应放缓。三是部分城市政策利好，增加边际效应。

四是不排除网签数据的滞后性。五是市场有效需求不足，库存过剩，供大于求。五是二手房对新房价冲击大，二手房挂牌量一直居高不下，形成市场供应量处于加大的局面。六是豪宅、好房子成销售热点，其他房子降价。

2024年8月环比下跌0.73%，是2014年12月以来单月第一大环比降幅。2025年1月-12月环比分别下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.1%、下跌0.2%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.4%、下跌0.5%、下跌0.4%、0.4%。

自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%（下跌0.08%），上涨76个月后首次下降，到2025年12月连续下跌52个月，一直到2026年1月连续下跌53个月，已经连续下跌超过4年（4年5个月），超过上轮房价下跌周期。

1月5个城市房价上涨，大连环比上涨0.2%领涨全国

新房价环比上涨数量来看，1月上涨城市数量为5个，比上月减少1个（去年12月6个、11月8个、10月6个、9月5个、8月9个、7月6个、6月14个、5月13个、4月22个、3月24个、2月18个、1月24个），释放出当前房价震荡不止的强烈信号。

70城房价环比上涨城市数量来看，上涨城市为5个，比上月减少1个城市。下跌城市62个，与上月持平。持平城市3个，比上月减少2个。其中大连环比上涨0.2%，涨幅第一，领涨全国。合肥、厦门、武汉、南充均上涨0.1%。

房价能否保持6个月以上-9个月以上的上涨，是检验房价是否止跌企稳、反弹上涨的标准，前提条件是成交量、政策效应保持6个月-9个月以上，并且稳定增长。基于政策效应，市场起起伏伏的表现，房价短期内难上涨，处于止跌筑底阶段。

2026年1月70城新房价格中，上海新房住宅环比0.0%（上月上涨0.2%）持平。自2022年6月份以来上海新房价格一直保持上涨的走势，已连续上涨43个月，1月已止涨。新房住宅同比上涨4.2%，涨幅比上月收窄0.4%，堪称稳涨，但放慢。

上海最抗跌，呈现房价上涨一枝独秀的行情，新房价格连续43个月上涨，堪称全国房价风向标。主要原因是高端新房豪宅、大户型、高单价楼盘供应、成交占比高。其次是需求旺盛、购买力强劲。再次是购房者偏爱新房，“打新热”持续。

最后是限价、限签、限售价项目等政策取消，限购等政策调整。2026年1月上海新房价环比0.0%，持平，同比上涨4.2%，涨幅比上月收窄0.4%。二手房房价环比下跌0.4%，跌幅比上月收窄0.2%，同比下跌6.8%，比上月跌幅扩大1.7%。

按照城市能级来看，1月一二三线城市房价环比持续下跌，其中一线城市下跌0.32%，跌幅持平；二线城市下跌0.33%，跌幅缩小0.03%；三线城市下跌0.40%，跌幅扩大0.01%，形成一线跌幅持平、二线缩小、三线跌幅扩大的市场格局。

一线城市中北京、上海、广州、深圳新房住宅房价环比分别为下跌0.3%、0.0%持平、下跌0.6%、下跌0.4%。除上海外，北京、广州、深圳的房价依然处于未止跌的下跌筑底阶段，完成触底，依然需要时间。

1月一手商品住宅房价同比下跌3.33%，跌幅比上月扩大0.28%

1月70城新建商品住宅房价同比下跌3.33%（去年1月-12月为下跌5.4%、下跌5.2%、下跌5.0%、下跌4.5%、下跌3.7%、下跌3.4%、下跌3.4%、下跌3.0%、下跌2.7%、下跌2.6%、下跌2.8%、下跌3.05%），比上月扩大0.28%。

处于未止跌筑底阶段，过去3年房价同比下跌基数大，未来需要房地产政策加大力度、规模。房地产出清（库存、债务、交房）周期还没有结束，供求和收入、预期及信心修复未结束，短期内，70城房价总体见底、反弹有待观察。

1月70城新房房价同比跌幅扩大，主要是环比累计的跌幅扩大，与城市大户型、高价楼盘集中上市供应和成交减少，带来的少部分城市结构性房价上涨放缓，及限价限签的政策期限带来的政策效应，不排除是网签滞后性的原因。

1月70城新房房价同比下跌3.33%，一是新政效应衰减、持续性弱有关。二是新房需求不稳定，二手房持续火热。三是以价换量已经形成主流。四是与居民收入下降、信心未恢复有关。五是二手房价降价幅度加大，影响新房房价上涨预期。

1月70城新建商品住房价同比下跌3.33%，比上月跌幅扩大0.28%。2024年10月下跌6.2%，11月下跌6.1%，12月下跌5.7%，其中10月下跌6.2%，创2024年房价最大跌幅。到2026年1月，房价同比已经连续下跌46个月，基本调整到位。

自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%，房价上涨84个月后首次下降，到2022年12月连续下跌9个月，到2023年12月连续下跌21个月，一直到2026年1月70城新建商品住宅房价同比连续下跌46个月，房价下跌周期超过上轮。

1月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市4个，比上月增加1个。持平1个。下降城市65个，与上月持平。1月70城房价同比上涨的城市分别为上海上涨4.2%、杭州上涨2.4%、合肥上涨1.6%、乌鲁木齐上涨0.5%。

按照城市能级来看，1月区域城市分化严重。其中一线城市价格同比下降2.10%，跌幅较上月扩大0.4%。二、三线城市分别平均下降2.86%和3.89%，跌幅分别较上月扩大0.32%和0.23%，形成一二三线城市跌幅连续4个月扩大的市场格局。

一线城市中北京、上海、广州、深圳新房住宅房价同比分别为下跌2.4%、上涨4.2%、下跌5.3%、下跌4.9%。其中唯一上涨的上海房价比上月涨幅收窄0.4%，呈现房价上涨势头放缓的节奏，与房企加大促销有直接的关系。

1月70城二手住宅房价环比下跌0.54%，跌幅比上月收窄0.16%

1月70城二手住宅房价指数环比下跌0.54%，比上月收窄0.16%（去年1月-12月分别下跌0.3%、下跌0.3%、下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.6%、下跌0.5%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.6%、下跌0.7%、下跌0.7%、下跌0.7%），表明房价未止，处于筑底阶段。

相比2024年9月70城二手住宅房价指数环比下跌1.2%的跌幅，2026年1月70城二手住宅房价指数环比分别下跌0.54%，跌幅已经大大收窄。说明目前二手房价已经基本调整到位，房价处于止跌筑底阶段特征。

目前二手住宅房价止跌企稳的基础不牢固，2024年9月70城二手住宅房价环比下跌1.2%，创下自2014年10月以来单月房价环比最大降幅。二手住宅房价跌幅收窄0.16%，重要原因就是二手房挂牌量下降，新房以价换量冲击二手房放缓。

自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%，上涨75个月后首地次下降，到2021年12月连续下跌5个月，到2023年12月，连续下跌29个月，一直到2026年1月连续下跌54个月。政策端传导到市场端、价格端的效果减弱。

1月70城二手住宅房价环比上涨城市数量来看，上涨城市2个（扬州、湛江）、持平1个，下跌67个，比上月减少3个。说明70个城市的二手住宅房价首次打破0上涨，释放出二手住宅房价止跌筑底基础不牢固，房价上涨预期增强的信号。

目前70城二手住宅房价数据来看，总体二手房价止跌见底、企稳上涨的基础不牢固，条件不具备。因为二手房市场的库存巨大，挂牌量巨大，去化周期长，短期完成止跌筑底困难大，要实现见底企稳、反弹上涨，需要市场观察。

按照城市能级来看，1月一线城市房价环比连续9月下跌，一线城市降幅0.47%，比上月收窄0.41%，二线三线城市跌幅分别下跌0.50%、0.58%，比上月缩小0.23%、0.08%，形成一线二线三线城市跌幅收窄市场格局。

70城城市二手住宅价格持续4月全部环比下降后，1月扬州、湛江2座城市环比上涨，沈阳与上月持平。环比下降的城市67个，较上月减少3个。其中一线城市北上广深环比分别下跌0.2%、下跌0.4%、下跌0.7%、下跌0.6%。

1月一二三线城市二手住宅销售价格跌幅收窄，主要是高品质的二手楼盘大户型、高价房成交增加，以价换量的市场主流，存在结构性房价下降，及限价、限签的政策取消未来带来单价上涨，部分城市利好政策效应增强。

1月70城二手住宅房价同比下跌6.24%，跌幅比上月扩大0.17%

1月70城二手住宅房价指数同比下跌6.24%（去年1月-12月下跌7.8%、下跌7.5%、下跌7.3%、下跌6.8%、下跌6.3%、下跌6.1%、下跌5.9%、下跌5.5%、下跌5.2%、下跌5.7%、下跌5.45%，下跌5.07%），跌幅扩大0.17%，加速下跌。

1月70城二手住宅房价同比下跌6.24%，比上月跌幅扩大0.17%，说明房价处于止跌筑底的调整阶段。自2022年3月房价同比下跌0.3%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌，到2026年1月房价下跌6.24%，已经连续下跌48个月。

2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%，上涨81个月后首次下降，到2022年12月连续下跌11个月，到2023年12月，连续下跌23个月，一直到2026年1月二手商品住宅房价同比连续下跌48个月，房价下跌周期超上轮。

1月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，全面下跌，连续25个月70城房价全部下跌后，自2024年初以来同比均下降。释放出房价下跌压力加大，处于下跌调整的形势不变。毫无疑问，与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。

按照城市能级来看，1月一二三线城市房价同比跌幅扩大，下跌压力加大，要防止二手房价大跌。一线城市价格同比下跌7.58%，跌幅扩大0.63%、二线城市下跌6.17%，跌幅扩大0.17%、三线城市下跌6.14%，跌幅扩大0.11%。

70座大中城市连续25个月价格全部同比下降，徐州以10.2%跌幅居首，其次西安、武汉跌幅超过9.0%，郑州、北京、南京、广州等8座城市跌幅在8.1%-8.9%之间，跌幅最小的城市西宁，下降1.9%。深圳、上海，分别下降6.5%和6.8%。