第一个房价反弹的城市出现了

现在全国范围内，只有一个城市的房价出现了反弹，你知道是哪个吗？

没错，是香港。

目前香港的住宅均价已经达到每平方米约11.27万元，环比上涨0.7%。在全国楼市普遍低迷的背景下，它不仅率先止跌回升，而且涨幅超越了国内所有房产市场，成为现在唯一实现房价触底反弹的城市。

其实，如果大家平时有关注全国各城市的房价走势，就会发现：香港的楼市回暖并不是最近才发生的新鲜事。早在去年下半年，香港房价就已经开始止跌回升，到现在已经连续上涨了半年，说明这波反弹并非短暂现象，而是有持续性的。

要知道，去年下半年正是全国一线城市房价的补跌期，北京、上海、深圳的房价几乎每个月都环比下跌1%～1.5%。一线城市这样的跌幅，别说回暖了，连当时全国的平均水平都没守住。但就在这样的环境下，同为国内超一线城市的香港，却走出了完全独立的行情。

为什么会这样？

一、政策给力

香港的政策有多给力？我们来看对比：香港楼市和内地一线城市一样，都是从2023 年开始明显下跌的。但在下跌初期，也就是2024 年初，香港就一次性全面取消了所有针对房地产的限制性措施。

相比之下，内地直到2024 年 5 月才迎来第一轮救市政策，而且在力度和覆盖范围上，力度都远不及香港。

到了2025 年，香港在楼市政策上再度加码，直接取消了买家印花税、新住宅印花税以及额外印花税。这一系列操作，让非永久居民在香港买房的税负，从原先的约 30%骤降到最高 4.25%。

这一政策红利，瞬间点燃了内地富豪赴港置业的热情。根据美联物业的最新数据，2025 年内地买家在香港购买住宅的总金额高达1380 亿港元，创下历史新高。大量内地资金的涌入，有效推高了香港的置业需求，带动全年成交量同比上涨14.1%，达到1.39 万宗。

对比之下，内地在政策出台的速度与力度上都明显滞后，这或许也是为什么在这一轮楼市调整中，内地房价走势没能复制香港的独立回暖行情。

对于经历过房地产泡沫破裂的国家来说，救市政策的反应速度到底有多重要？

日本就是一个反面教材。1990 年房地产泡沫破裂后，日本政府直到1991 年 7 月才首次降息，而且幅度极小——仅将贴现率从6%下调到5.5%。事后来看，这种迟缓的反应，显然低估了危机的严重性。

在发现“小修小补”根本挡不住颓势后，日本央行才开始连续降息，但每次降幅也不过0.5%左右，一直拖到1995 年 9 月才从高点降到0.5%。然而，从 1990 年到 1995 年，日本房价已经腰斩，经济遭受重创，随之而来的，是长达三十年的停滞与低迷，楼市也进入了漫长的阴跌周期。

二、租金回报率提升

要说现在房价最大的问题在哪，其实就是房价泡沫依然存在，房价仍然明显高于当地的收入水平。

那怎么判断一个城市的房价是否合理呢？

国际上成熟的房地产市场有个通行经验：一线城市租金回报率必须高于本国长期国债利率，并且最好高于当地的房贷利率。

放到中国大陆的一线城市来看，租金回报率至少要高于国内10 年期国债利率（目前约1.9%），更理想的情况是高于房贷利率（约3%）。考虑到目前国内房产持有成本低（暂时没有房地产税），租金回报率略微下调0.5%～1%也算可接受，但起码也要达到2% 左右，才算比较合理。

但是目前大陆一线城市的租金回报率只有1.8%左右，依然偏低，这也是我认为现在房价泡沫还没有完全挤干净的核心原因。

而香港的情况就完全不一样了。2025 年下半年，香港的租金回报率就已经正式超过当地房贷利率。随后，香港楼市开始回暖，并出现触底反弹的迹象。

租金回报率超过资金成本，往往意味着房产的投资价值开始显现，也更容易吸引资本回流，这就是香港楼市能走出独立行情的关键。

为什么香港的租金回报率能超过房贷利率？原因主要有两个。

首先，香港的金融体系与美国联系紧密，港币与美元实行联系汇率制度，所以美国一降息，香港跟进的速度也很快，资金成本迅速下降（房贷利率快速下降），这为租金回报率反超房贷利率创造了条件。

其次，香港经济在回暖。2025 年上半年之前，租金回报率上升还可以归因于房价下跌带来的分母变小；但到了下半年，租金本身也开始上涨，这说明是香港经济基本面的改善带动了租赁需求，从而推高了租金水平。

反观大陆市场，虽然最近几年房价跌幅不小，但租金也在同步下滑，导致租金回报率上升的速度被拖慢。

以上海为例，根据上海市住房租赁公共服务平台的数据，2025 年平均租金为102 元/㎡·月，同比下降2.5%。去年上海房价差不多下跌了6%左右，所以租金的跌幅几乎抵消了房价降幅的一半，租金回报率自然难以快速提升。

也就是说，香港的租金回报率是“分子涨、分母跌”的双重作用，而大陆很多城市则是“分子、分母一起跌”，结果就是回报率改善不明显。

三、人口流入

有句话叫做：“短期看金融，中期看土地，长期看人口。”一个城市的人口流向，直接决定了未来有没有源源不断的新增购买力。长期来看，人口持续流出，房价基本难逃下行趋势；反之，人口净流入，则为楼市提供了坚实的需求支撑。

香港近段时间的人口走势，恰恰印证了这一点。通过“高端人才通行证计划”（高才通）和“优秀人才入境计划”（优才计划），已有57 万人从内地递交申请，其中40 万人成功获批。而在这些获批者中，大多选择举家移居香港。

这批来自内地的新移民，经济实力普遍较强，购买力充沛。他们的到来，不仅激活了香港的租赁市场，也为购房市场注入了稳定而持久的资金支持。人口的持续流入，正在成为香港楼市回暖的重要基本面支撑。

有了不断涌入的人口，香港不管是卖房还是租房，都才有需求。一方面，有人租房子，能够维持住房租，并且推高租金回报率；另一方面，有买房需求，香港房地产市场才有流动性，这也是对房价的支撑。

现在大陆房地产市场面临的一个非常重大的问题，就在于人口出现了拐点。从出生人口数据来看，2016年到达顶峰之后，随后出现了一路下跌，不到十年就腰斩了。结婚率和出生人口的下降，对于房地产市场长期来看，一直是一个打压。

以上海为例，为什么说2000~2010年是上海房地产发展的黄金时代，2010~2020年是白银时代，2020年之后买入的就是“亏本时代”？从人口流入速度就可以看出来，2000年代的时候每年能够流入接近100万人，2010年代的时候每年只能流入十几万人了，到了2020年代人口直接几乎不流入了。疫情之后，京沪人口不增反减，可能也是房价失去支撑的重要原因之一。

我一直跟大家强调，判断要不要买房，第一步就要看所在城市的人口变化趋势。对绝大多数人口持续流出的城市来说，未来房价缺乏基本支撑，再便宜也不建议入手——这种情况下，买房往往不如租房划算。

看看我们的邻国日本，很多地方的房子早就没人要了，根本原因就是租不出去，可每年还有持有成本，算下来净现金流甚至是负数，资产变成了“负收益品”。

在中国整体人口下降的大背景下，未来会有越来越多城市的房产彻底失去流动性，想卖卖不掉，想租租不出去。如果未来房地产税落地，持有成本进一步增加，这些房子很可能直接沦为负资产。

经常有人问我，房价什么时候才能触底反弹？

可悲的是，很多城市，可能永远都不会迎来真正意义上的反弹。只有那些人口持续流入的核心城市，才值得讨论“触底反弹”的可能；其余城市，更需要关注的是如何避免被长期套牢。

四、香港房价反弹对我们的启示

到底什么时候我们的房价才能触底反弹？香港其实就给出了答案。

最核心的一个点，其实就在于租金回报率。租金回报率=租金/房价，上文中提到的政策和人口流入其实都是租金回报率的一些影响因子。

有些朋友会问了，之前中国房子的租金回报率也很低，不比现在高多少，也是低于国债利率和贷款利率的，为什么那个时候房价就能涨，现在就不行了？

因为那个时候租金上涨是非常迅速的，所以即使租金回报率比较低，也能通过时间快速把租金回报率拉上去。现在租金不说上涨，就算不跌就不错了，所以不能再给溢价了。

这件事情就跟炒股一样，对于业绩快速上涨的成长股来说，自然可以给到高一点的市盈率。但是对于业绩稳定的蓝筹股来说，市盈率就不能高于利润增速太多了。

对应到房地产市场，之前房子属于成长股（房租快速上涨），所以能够给更高的估值（租金回报率更低）。但是现在房子已经变成蓝筹股了（房租稳定），那么估值就不能过高了（租金回报率要朝着国际成熟市场靠拢）。

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