吉林
最近一个现象引起了很多人的关注。北京、上海、深圳、广州四个一线城市的二手房挂牌量全部进入下降通道，杭州、苏州、合肥、天津等二线城市也出现了类似趋势。不少业主主动把房子从市场上撤了下来，不卖了。
图源东方财富网
有人说这是楼市回暖的信号，业主开始惜售了。但我的判断是，这更像是一个筑底的过程，急跌阶段大概率已经过去，但离真正的反弹还有距离。对普通家庭来说，现在最重要的不是猜房价涨不涨，而是算清楚自己手里这套房子的真实持有成本。
撤单的真相不是看多，是卖不动了
先看一组数据。中指研究院的统计显示，百城二手房均价为12905元每平方米，环比下跌0.85%，但跌幅比上个月收窄了0.12个百分点。国家统计局70城数据也印证了这个趋势，二手房月环比跌幅从去年9月的0.64%收窄到了0.41%。
跌幅在收窄，但还在跌。
北京的二手房挂牌量从去年底的14.6万套降到了14万套左右，四个月减少了6000多套。上海更夸张，挂牌量已经连续9个月下降，二手房去化周期只剩4个月。深圳的二手房成交量创了10个月新高，部分门店周环比涨了70%到80%。
图源中指云
表面上看，挂牌量下降、成交量回升，像是市场在好转。但仔细看就会发现，很多业主撤单不是因为看好后市，而是因为继续降价已经没有意义了。部分小区的房价已经跌到接近贷款余额，再降就是倒贴钱卖房。这种情况下，与其亏本出手，不如先收着租。
这是一种被动惜售，不是主动看多。
租金回报率和房贷利率的微妙平衡
让很多业主选择不卖的另一个原因，是持有成本和租金之间的关系发生了变化。
目前商业贷款利率已经降到3.06%，公积金贷款利率2.6%。全国重点50城的租金回报率达到2.08%，部分小区甚至超过3%。这意味着对于已经还了大部分贷款的业主来说，每月的租金收入基本能覆盖剩余月供和物业费。
图源中指云
但这个平衡是脆弱的。它建立在两个假设之上，利率继续维持低位，租金不下跌。2026年有30万亿到60万亿元的长期存款到期，市场普遍预期LPR还有进一步下调的空间，利率端暂时问题不大。但租金端就不好说了，经济下行周期中租金往往是滞后下跌的指标，写字楼空置率的上升通常会在半年到一年后传导到住宅租金。
所以现在的租金回报率能不能持续，还需要观察。
成交量在回暖，但需求端的底气还不够
好消息是成交量确实在回升。北京1月二手房网签15082套，连续三个月保持在14000套以上，同比增长21%。深圳1月二手房成交也创了近10个月新高。一线城市的交易活跃度在明显改善。
但需求端的底气够不够，要看几个关键指标。居民存款在2025年上半年达到163万亿元，净新增17.94万亿元，同比增长56%。钱是有的，但大家不愿意花。这说明收入预期和消费信心还没有完全恢复。
图源新浪财经
楼市的本质是信心游戏。供给端收缩只能减缓下跌速度，真正推动价格企稳甚至回升的力量，必须来自需求端。而需求端的启动，需要居民收入预期的改善和资产负债表的修复。这个过程不会很快，但方向是对的。政策端持续发力，利率处于历史低位，各地限购限贷也在逐步放松，这些都在为需求端的恢复创造条件。
普通人现在该怎么算这笔账
对于手里有房的人，现在最该做的事情不是猜房价走势，而是算清楚自己的真实持有成本。
以一线城市一套90平米的两居室为例。月供按照3.06%的利率、30年期限来算，加上物业费、维修基金、折旧，每月的持有成本大概在8000到12000元之间。如果同地段同户型的租金在5000到8000元，那持有成本和租金之间还有一个缺口。这个缺口就是你为房产流动性和未来增值预期支付的溢价。
图源网络
如果你觉得这个溢价值得，那就继续持有。如果觉得不值得，趁现在市场还有成交量的时候出手，可能比等到成交量再次萎缩时更明智。
对于刚需购房者来说，撤单潮反而是一个需要注意的信号。优质低价房源正在从市场上消失，那些地段好、价格已经跌到位的房子，业主正在把它们撤下来。如果你一直在等更低的价格，可能需要重新评估一下，因为最好的捡漏窗口可能正在关闭。
急跌已经过去了，但筑底需要时间。接下来的春季行情能不能放量，将是验证这轮市场是否真正企稳的关键节点。
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