最高法：以房抵工程款协议未过户，承包人能否享有优先权？

2016年6月，宋某与鼎兴公司签订建设工程施工合同。工程完工后，因鼎兴公司无力支付工程款，双方于2019年12月签订《以房抵款协议》，约定用20套商品房抵偿2150万元工程款。但鼎兴公司迟迟未办理过户，2020年6月，案涉房屋被法院查封。宋某起诉要求确认对

房屋享有优先权，一审判决支持，二审却改判驳回，这个结局让人始料未及。

案件索引：

最高人民法院案例库入库案例编号：2025-07-2-476-001 案号：四川省遂宁市中级人民法院（2020）川09民初68号民事判决；四川省高级人民法院（2021）川民终868号民事判决

裁判要旨：

1. 以房抵款协议本质是债务履行方式的变更，不产生物权变动效力。

2. 建设工程价款优先受偿权具有法定性和专属性，不能通过协议预先放弃。

3. 未完成所有权转移的以房抵款，承包人仍可主张工程款优先受偿权。

争议焦点：

1. 签订以房抵款协议后，承包人对原工程款是否仍享有优先受偿权？

2. 以房抵款协议能否对抗其他债权人的强制执行？

审判意见（法院观点）

法院认为，以房抵款协议仅为债权债务关系改变，并未导致物权变动。房屋所有权未转移前，承包人请求的基础仍然是工程款债权。优先受偿权作为法定权利，其存在与否不以当事人意志为转移。承包人接受以房抵款不等同于放弃优先权，在未实现物权转移前，法定抵押权依然存在。

深度解析

解剖：二审法院为何"翻脸"

宋某的败诉根源在于混淆了"协议约定"与"权利实现"的区别。他以为签了抵房协议就万事大吉，却忽视了物权变动的法定程序。更关键

的是，在房屋被查封后，他仍坚持要求确认房屋所有权，而不是主张工程款优先受偿，这是致命的策略错误。

借鉴：正确的做法应该是

如果宋某一开始就主张工程款优先受偿权，而不是执着于房屋所有权，结果可能完全不同。成功的关键在于：

- 认清以房抵款的性质是"债的变更"

- 在房屋过户前保留优先权主张

- 遇到查封立即调整诉讼策略

- 优先权主张要趁早，不要拖延

延伸思考： 假如鼎兴公司在法院查封前就配合过户，宋某的处境会怎样？他将获得房屋所有权，但可能失去对剩余工程款的优先权。这提醒我们，法律保护的是及时行动、正确维权的人。

实务操作建议（特别重要）：

1. 签订以房抵款协议必做三件事：

- 明确约定"在完成过户前保留工程款优先权"

- 设置过户期限和违约条款

- 同步办理预告登记或查封

2. 风险管控时间表：

- 签订协议：7日内确认房屋状态

- 协议签署1个月：启动过户程序

- 过户受阻：15天内发函催告

- 收到法院查封通知：立即主张优先权

3. 诉讼策略选择指南：

- 情况A：房屋未被查封→可诉请继续履行+协助过户

- 情况B：房屋已被查封→果断主张工程款优先受偿

- 情况C：房屋存在多个债权人→优先异议之诉+执行分配申请

风险预警：以房抵款协议中的五大"定时炸弹"

① 陷阱一：协议写"债务清偿完毕"≠优先权消失

② 陷阱二：接受钥匙≠取得所有权

③ 陷阱三：口头承诺"会有优先权"≠法律保障

④ 陷阱四：只管协议不管过户=竹篮打水

⑤ 陷阱五：其他债权人抢先查封=前功尽弃

记住：建工领域的"以房抵款"看似简单，实则暗藏玄机。协议只是开始，过户才是终点。在通往物权的路上，每一步都要谨慎。

#以房抵款 #工程款优先权 #建工纠纷 #法律实务

（仅供学习参考，不构成正式法律意见。案件细节各有不同，如有具体问题，请咨询。）