澳洲政府，推高房价？！悉尼华人区建廉价公寓，要全面影响地价？！

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国际货币基金组织警告：5% 首付担保计划或推高房价

国际货币基金组织（IMF）已敦促澳大利亚联邦政府重新审视其旗舰型首付担保计划，并就税制改革与住房供应问题提出多项建议。

IMF 警告称，联邦政府扩大后的5% 首付担保计划，有可能加剧房价上涨压力，同时呼吁收紧需求端支持政策，更加聚焦住房供应、规划改革与税制改革。

在周日（2 月 15 日）发布的最新澳大利亚经济评估报告中，IMF 指出，包括政府承诺 8 年内投入 100 亿澳元、为首次购房者建设 10 万套住房在内的一系列新政策，是在房价新一轮上涨的背景下推出的。

报告称，在货币政策宽松周期中房价已出现反弹，目前房价相对收入的估值水平进一步被推高。IMF 警告，供应受限叠加抵押贷款利率走低，很可能继续推高房价，让住房可负担性问题雪上加霜。

在此背景下，IMF 专门点名批评联邦政府扩大后的住房担保计划。

报告指出，该计划 “在金融环境宽松的情况下，会提前释放购房需求，短期内可能加剧房价上涨压力”。

IMF 强调，“增加住房供应迫在眉睫”，要么全力兑现承诺建成 10 万套住房，要么 “将担保计划仅限用于购买新建住房”。

根据扩大后的首次住房担保计划，符合条件的购房者只需5% 首付即可购房，政府为剩余部分提供担保，购房者无需支付贷款人按揭保险（LMI）。

IMF 发出警告之际，最新数据显示低端市场房价涨幅更为明显。

Cotality 近期研究显示，符合该计划上限的房产价格在去年第四季度上涨3.6%，而高端房产涨幅为2.4%。

房贷中介也报告称，在该计划启动前，首次购房者咨询量大幅上升。业内资深人士进一步质疑，调整该计划是否真能解决长期可负担性问题。

但住房部长克莱尔・奥尼尔对 IMF 的担忧予以反驳。其发言人向《The Adviser》表示，该政策 “对房价影响极小”，财政部模型显示六年内对房价的影响仅为0.6%。

不过，IMF 基于跨国分析强调，降低购房、持有或租房成本的政策 —— 如购房补助、印花税减免或担保计划 ——往往会推高住房需求。

报告补充道，在供应受限的市场中，这类政策干预最终只会推高房价，而非改善可负担性。

在供应方面，IMF 表示澳大利亚距离住房建设目标仍相去甚远。

报告称：“目前年化住房竣工量约 18 万套，远低于 2016 年峰值水平，也远低于政府在《国家住房协议》中设定的目标 —— 即从 2024 年起五年内建成 120 万套新房所需的建设速度。”

IMF 承认，随着此前的不利因素（包括高昂的建筑与融资成本）有所缓解，新房供应已开始回升，但强调长期结构性制约仍严重拖累住房产出。

报告结论指出，“需要一套整体战略，破除阻碍新房供应的结构性障碍，改善住房可负担性”，并呼吁 “各级政府协同努力”，以实现全国住房目标。

IMF 敦促监管机构继续 “密切监控抵押贷款放贷标准、家庭债务过度累积以及新的债务收入比（DTI）限制的有效性”。

除计划设计与信贷政策外，IMF 还在评估报告中推动全面改革住房相关监管与税收制度。

报告称，要实现全国住房目标、改善可负担性，应“放宽严格的区划与建筑限制，加快住房开发审批与土地出让流程，可借鉴加拿大与新西兰的成功经验”。

在税收方面，IMF 建议各州将房产印花税改为年度物业税，以提高土地与现有住房的使用效率。

报告还建议政府 “考虑审查影响住房需求与投资的税收安排，将节省的财政资金用于支持新房供应”。

IMF 进一步表示，“包括养老金优惠、资本利得税折扣在内的税收减免可逐步取消，以构建更公平、更高效的税制”。

这一表态可被视为对阿尔巴尼斯政府考虑在即将于 5 月公布的联邦预算中调整资本利得税折扣的隐性支持。

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悉尼华人区将建“廉租公寓”！租金不得超过租客收入30%

作为当地首次“住房快审”的试点项目，悉尼华人区Ultimo将新建上百套公寓，其中包括一定数量的“廉租公寓”——租金不得超过入住家庭的30%。

该项目位于Ultimo的41-49 Mountain St，计划建造一栋14层高的建筑，包含多达110套公寓。

值得注意的是，其中约15套将作为经济适用房，由注册社区住房机构管理，租金严格控制在租户家庭收入的30%以内。

这也是悉尼市议会首次接受开发商及土地所有者 apt.residential 的请求，旨在打破传统的繁文缛节。

市议会已同意同时公示住房规划提案和开发申请（DA），通过并行审批模式加快进度。

通常情况下，土地必须先完成重新划区才能提交DA。但在本案中，这块曾由Ausgrid持有的空地在申请划为“仅供出租”住房用途之前，就已提前提交了申请。

这种模式允许设计竞赛提前举行，无需等待规划控制措施的最终定稿。

悉尼市议会发言人表示，首席规划师 Graham Jahn 已同意试点这一新路径，以测试并行处理是否能在确保卓越设计和长期住房成果的同时，显著加快供应。

该流程严格遵循《1979年环境规划与评估法》（Environmental Planning and Assessment Act 1979），并需要新州规划、住房和基础设施部（DPHI）的及时配合。

尽管该流程存在一定风险，例如 DPHI 可能未能在期限内签发批准，或者遗产委员会不予通过导致DA需要修改，但开发商表示愿意承担这些风险，以换取开发进程加快近一年的宝贵时间。

市议会方面指出，此次试点将帮助官方全面评估该方法的优劣，从而决定未来是否在其他地块推广。

发言人称，这种快审模式预计将适用于争议较少且大部分技术问题已得到解决的项目。

据悉，悉尼市议会将于2月23日对该住房提案做出最终决定。

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墨尔本宜居榜：East Melbourne满分，Box Hill太贵排名靠后

这份由毕马威（KPMG）最新发布的“终极区审计报告”，根据居民年龄、财务状况及生活方式，揭示了墨尔本最适合居住的“明智之选”，让寻找理想家园变得有迹可循。

墨尔本各区的宜居程度现已一目了然。这份独家评分表涵盖了全市300个区，通过对配套服务、步行便利性、住房保障、就业接近度及社交便利性等维度的综合考察，排出了最宜居到最不宜居的榜单。

经济专家通过对数千个数据点的深度挖掘，针对单身人士、年轻人、首次置业者和空巢老人等不同人生阶段的优先事项，量身定制了最佳居住方案。

报告显示，墨尔本内城区凭借卓越的资源配套、就业机会和生活设施在排名中占据主导地位。与此同时，一些此前被忽视的“实力派”地区也脱颖而出，这些地区在不造成过度经济负担的前提下，悄然提供了极佳的生活方式选择。

在排除住房负担能力、模拟“资金不受限”的理想状态下，East Melbourne和Parkville均以10/10的满分傲视群雄，紧随其后的是South Yarra、Albert Park和Fitzroy，评分均高达 9.9 分。

毕马威（KPMG）城市经济学家Terry Rawnsley表示，内城区由于集优质服务、卓越设施与优越就业机会于一体，在综合宜居性方面表现优异，对向往繁华生活的单身人士和年轻人极具吸引力。

相比之下，位于北部和西部的外部增长走廊表现则差强人意。

Point Cook、Tarneit、Truganina和Rockbank因新住房压力和人口激增而挣扎，成为西部表现最差的地区；北部的Craigieburn和Roxburgh Park也因交通拥堵和基础设施建设滞后而评分偏低。

为了找到最契合各群体的区，研究人员针对不同人口特征的需求，对宜居性维度进行了重新加权。

对于年轻家庭而言，最高质量的生活反而分布在大都会区的边缘地带。在排名前20的育儿区中，超过半数距离市区至少25公里。

Melton（位于CBD以西37公里）被评为最适合年轻家庭的区，其极高的性价比以及便捷的零售医疗和教育资源备受赞誉。

墨尔本东南部Cranbourne因学校和诊所分布密集而入围，北部的Broadmeadows则凭借充足的就业机会和房价优势紧随其后。

值得注意的是，生活成本压力正迫使普通家庭远离传统的热门区域。Mount Waverley、Box Hill和Kew等传统豪区虽综合评分极高，但因房价令人望而却步，在年轻家庭榜单中的平均得分仅为2.6分。

Rawnsley指出，年轻家庭在关注住房负担能力的同时，依然迫切需要足够的活动空间，并渴望靠近学校和游乐场等配套设施。

55岁至70岁的人群对居住地的需求呈现出多元化的趋势。

Rawnsley分析称，空巢老人的选择出现了明显分化：一部分人向往Fitzroy、Collingwood等活力四射的内城区，另一部分人则偏好Ashburton、Sandringham等拥有公园或海景的传统富裕区。这表明该群体既追求生活情调，也不愿放弃便利性。

这份榜单为首次置业者拨开了房产市场的迷雾。Broadmeadows、Campbellfield、Flemington、Footscray和Dandenong被评为最明智的置业点，这些地区在可负担性与配套服务的平衡上表现最佳。

Rawnsley解释说，Broadmeadows、Cranbourne等成熟区由于住房存量较旧，比起全新的开发区更具价格优势，且已具备完善的当地服务，对于预算有限的置业者来说是性价比极高的选择。

20岁至34岁的单身人士更看重社交生活，餐饮和繁华程度是其首选标准。

墨尔本市中心和Footscray凭借适中的租金和丰富的就业机会成为该群体的首选。此外，North Melbourne、Flemington、West Melbourne 和 St Kilda 也是极具吸引力的社交圈核心区。

报告特别点名了8个被称为“三重威胁”的区，即在三个不同群体的排名中均进入前20名的地区。

Collingwood、Moonee Ponds、Parkville、South Yarra和Abbotsford被誉为“终极全能选手”，在单身人士、置业者和空巢老人之间取得了完美的平衡。

而Broadmeadows、Flemington和Footscray则在置业者、单身人士和育儿家庭中广受好评。

统计显示，墨尔本约有20%的区至少出现在一个群体的前20名榜单中。Rawnsley 认为，这足以证明墨尔本能为人生各个阶段的居民提供多元化的理想选择。

East Melbourne居民Shelley Faubel OAM自1977年起便定居于此。身为退休护士的她对于该区夺冠并不感到意外。

Shelley表示，这里拥有非凡的生活便利性：步行即可到达咖啡馆、医疗区和CBD。这种兼具内城繁华与广阔绿地的环境实属罕见。

她认为，这里成功的核心在于充满参与感的社区氛围。尽管社区由专业人士、学生和退休人员等多元背景组成，但居民们都深知生活于此的幸运，并积极通过志愿者活动和互助回馈社区。

毕马威对维州每个区的宜居因子进行了量化分析，包括医疗、教育、托儿等服务设施，步行便利度，房屋中位价与租金，以及平均通勤距离和同龄人群分布。

这些数据被转换成0-10的指数，并根据不同群体的家庭支出习惯分配权重，从而得出各维度的最终排名。

Rawnsley表示，尽管每个家庭对宜居性的侧重点各有不同，但这项基于大数据分析的研究成果，为城市规划者、政策制定者及普通民众提供了宝贵的参考依据，旨在确保墨尔本在人生各阶段都能成为宜居之地。

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“奶奶房”风潮席卷悉尼！已成豪宅核心卖点，有人靠它以房养房

悉尼房产买家正掀起一股“奶奶房（granny flats）”热潮。最新数据显示，这一关键词已跃升为房产平台 domain.com.au 2025年悉尼地区搜索榜第二位，热度仅次于“泳池”。

Granny Flat Solutions 的设计与审批经理 Wally Gebrael 观察到，大量“精明”的投资者正涌入这一赛道。

他表示，与其再购入一套房产，不少人选择投资约 200,000 澳元建造奶奶房，从而轻松开辟第二收入来源。

除了投资收益，多代同堂的居住需求也推动了这一趋势。Gebrael 指出，许多父母为了帮衬子女，选择在后院加盖后“缩小住房规模”搬入其中，将主屋留给晚辈；也有家庭将此类独立建筑作为娱乐或个人爱好空间。

自 2011 年以来，该公司业务量激增，从首年的仅 8 处附属住宅，发展到过去 12 个月内完工 300 处，足见市场需求的火爆程度。

这种正式名称为“附属住宅（secondary dwelling）”的建筑，在新州的最大面积上限为 60 平方米。

据 Gebrael 介绍，这通常足以容纳两间卧室、一间卫生间及开放式厨卫。此外，业主还可以根据需要额外增设露台、阳台、车棚或车库。

澳洲国民银行（NAB）房屋贷款主管 Denton Pugh 表示，自去年以来，该行的房屋翻新贷款增长了 21%。

他认为，在住房供应短缺、购房门槛企及的当下，民众在利用现有空间方面变得更具创意。

Pugh 指出，无论是为了缓解生活成本压力、实现多代同堂，还是为了打造私人的健身房、工作室及居家办公场所，奶奶房都已成为提升房产价值的关键。

25 岁的澳洲国民银行客户 Haydan Andrews 便是这股潮流的践行者。他于 2023 年在纽卡斯尔的 Wallsend 买下房产后，一直在思考如何实现资产增值。

经过多方对比，Andrews 认为虽然建造一处两居室奶奶房需花费 260,000 澳元，但其长远增值潜力远超传统的翻新或扩建。该项目目前已接近完工。

Andrews 表示，他在设计中极其注重两方租户的隐私，力求让主屋与附属房都能实现“自给自足”。

他直言，从房贷的数学模型来看，这笔投资能有效避免严重的负扣税，他对预期的投资回报充满信心。

即便在悉尼的高端住宅市场，奶奶房同样备受青睐。房产代理 Mike Dunn 正在出售一栋位于 Freshwater 的海滨别墅，预估价达 740 万澳元。他坦言，那处高品质的附属住宅是整套房产最诱人的“加分项”。

“人们非常喜欢这个配置，”Dunn 说道，“它极具灵活性，业主甚至可以住在附属房内，而将主屋高价出租。”

另一位销售代理 Ben Spackman 也在 Mona Vale 代理一处指导价约为 600 万澳元的房源。他表示，看房者对奶奶房带来的租金潜力及办公用途表现出浓厚兴趣，这一配置已成为房产成交的一大利器。

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