2026楼市关键词丨“供应结构优化”：行业底部确认的关键信号

2025年，土地市场持续践行去库存目标，全国300城土地成交建筑面积同比下滑11%。2025年全年招拍挂土地成交量达到10亿平方米，看似高于全国商品房销售量10%，但考虑到土地交易中合理配建及保障房等不可售部分，实际土地供应量低于新房成交。

土拍热度方面，得益于杭州、成都、上海等地出让了众多优质新规宅地的拉动，2025年上半年成交了大量高热宅地，全年溢价率达到5.3%，实现低位回升。

展望2026年，鉴于行业长期供求规模已经实现动态向好，再加之回购闲置存量用地再上市的推动，以及城市更新带来的土地要素提升，“供应结构优化”下土地市场有望迎来更多企稳信号。

2025年，全国300城土地招拍挂成交建筑面积10亿平方米，同比下降11%，降幅较上年收窄5个百分点，自2023年起已连续第三年收窄。

对比同期新房成交表现，土地成交面积降幅仍略大于新房市场，推动行业供求关系持续改善。

继2025年以来，行业已连续第二年进入广义库存去化周期，进一步夯实供求关系改善基础。在此背景下，预计2026年土地成交规模将进一步趋稳，叠加部分收储宅地再上市因素，其市场表现有望优于新房市场，呈现相对更稳健的运行态势。

1、各能级成交规模同比延续回落，二线降幅较上年显著收窄

一线城市成交面积平均下降28%，广州成交面积降幅最大，达到38%，北京、上海分别下降20%和37%。而深圳年内土地成交量则大幅上升了41%，主要是上年基数较低。年内一线城市虽然出让了大量优质宅地，屡屡刷新各地板块地价新高，新房市场表现也优于大多数二三线城市。但是从土地成交规模来看，一线城市仍继续严控新增土地供应，保持库存规模的持续健康。

二线城市方面，年内成交面积平均降幅大幅收窄至2%，主要是由于前期二线城市调整幅度更大所致。2024年二线城市招拍挂土地成交建面已经下降至2亿平方米，较高点下降67%，相比全国提前一年完成了土地供应规模的调整，因此2025年二线城市土地成交建筑面积同比几乎持平。不过各城市表现依旧显著分化，年内太原、西安、宁波、大连等城市仍在积极收缩供地规模。

三四线城市成交建面同比下降13%，较上年降幅也有所收窄。得益于年内地方专项债额度的提升，以及“十五五”规划提出进一步加强地方债务化险，预计来年三四线城市土地供应量有望进一步向合理规模回归。

2、千万级城市数量减少四成，重庆成交规模迎来低位回升

2025年，仅重庆一地土地成交建筑面积超过2000万平方米，共有10座城市土地成交建筑面积超过1000万平方米。土地高成交量城市数量的进一步下降，体现了年内各地积极响应控增量、去库存、优供给的政策风向，加力推进行业供求关系恢复。

少数成交规模较2024年大幅上涨的城市，均为前期土地成交规模“超跌”的缘故。以榜首重庆为例，2025年招拍挂建筑面积成交2715万平方米，同比上升43%。关键原因是2021-2024年重庆土地成交规模出现了大幅“超跌”，土地市场成交规模由2020年的6000万平方米级别，迅速下探至2024年的1900万平方米，而2024年重庆全口径商品房成交规模仍在3000万平方米左右，从动态供求关系来看，供给侧已经出现了显著不足。在行业恢复供求平衡关系的调整周期中，适量的优质新增供应是也是维护市场信心的关键要素之一。

土地成交建筑面积前20城市中，一线城市均未入榜，二线城市有9个城市入榜，较上年增加3个，三四线多达11个城市入榜，较上年减少3个。这也与各能级城市土地成交规模的变动趋势相一致，成交规模小幅下跌的二线城市，年内入榜城市有所增加。

相比土地成交面积而言，成交金额降幅较上年同期收缩幅度更大：2025年全国土地总成交金额2.8万亿元，较上年同期下降了11%，成交金额同比降幅减少了10个百分点。这一方面是由于一二线城市成交占比有所上升，另一方面更重要的，是因为年内出让了大量优质住宅用地，拉高了平均地价水平。

从各地土拍情况来看，年内北京、上海、杭州、深圳、苏州、南京等城市均刷新了各地的地价新纪录，譬如上海徐汇衡复风貌区宅地，更是溢价22%，拍出了20万元/平方米的单价，刷新全国地价纪录。这些地块或是得益于近年的城市更新推动，为城市核心城市带来了绝版的新增优质宅地供应，或是位于城市豪宅板块的绝版位置，在产业人口支持、自然景观、人文配套等方面拥有不可复制的优势。

1、二线城市成交金额同比回正，优质地块成交占比显著上升

相交于成交面积而言，二线城市成交金额的企稳更加突出，2025年成交金额同比止跌。这一方面是由于前期二线城市调整幅度更大，另一方面更重要的，是因为年内二线城市成交量大量高热地块。其中杭州、成都平均溢价率更是分别高达26%和10%。

一线城市成交金额下降15%，降幅低于面积13个百分点。值得关注的是，年内北京、上海成交了大量城市更新相关的优质宅地，这些地块大多具有更为明确的盈利预期，为城市带来了大量优质房地产开发投资机会。

三四线城市成交金额同比下降17%，降幅仍高于面积4个百分点。需要指出的是，三四线城市平均地价虽有所下降，但并不意味着土地供应质量的降低，更多的是为了留出更加合理的盈利空间。另一方面，年内三四线一些政府优质宅地也能拍出较高热度，这些地块或是政府定向回购住宅，利润预期确定。

2、TOP10中七城成交金额同比上升，上海成交金额2565亿元遥遥领先

聚焦到城市来看。2025年成交金额超过1000亿的为上海、杭州、北京三城，与2024年相同，这三座城市与其他城市拉开了明显差距。而上海更是以2565亿元高居首位，与杭州、北京拉开了800亿元以上的差距。就城市同比变化来看，在前10城市中，有7个城市成交金额同比增加。

从区域分布来看，在成交金额TOP20中，有7席来自于江苏。诚然，这些城市有不少地块是由地方国有企业托底拿下的地块，但在严控风险的行业大背景下，土地金额能够保持较高规模的城市，也是城市本身城建规划、地方财政和经济发展实力的侧面体现。

市场热度方面，2025年土地交易规模虽然持续缩量，但优质高单价地块成交占比上升，部分确定性较强的低密新规类宅地，以及定向回购的保障房地块实现高溢价出让。2025年招拍挂土地平均溢价率达到5.3%，平均溢价率较2024年上升了1.1个百分点，年度溢价率为近四年新高。

按照成交总价超过5亿元、溢价率不低于15%的传统标准筛选，按成交幅数统计，年内只有大约0.8%的地块算得上高热地块。这些高热地块中，恰好一半来自于杭州、上海、成都三城，这也在侧面进一步印证了2025年这三座城市优秀的稳市场表现。

就成交时间来看，接近七成的高热地块在2025年上半年成交，下半年随着新房市场走势的周期性变化，土地高溢价成交的频次也同步回落。

2025年全国土地成交规模较2020年高点下降约65%，期间降幅远大于商品房成交、房地产投资等核心指标，年内商品房成交规模已经高于土地成交的可售建筑面积，从行业一二级市场的交易规模对比来看，行业长期供求关系已经在动态向好。2025年年内全面启动的土地收储工作，更是进一步在加快推动行业广义库存规模下降。据各地披露信息统计，2025年以来已经发布闲置存量土地回收公告超过5000个，涉及土地面积达到2.2亿平方米，保守估计涉及建筑面积将达到4亿平方米左右，在促进行业库存压力显著减轻的同时，也带来了更多优质的新项目投资机会。

结合2026年1月最新市场趋势来看，土地成交规模仍在持续回落，当月成交建面3768万平方米、金额923亿元，同比分别降32%、46%，供地规模同步收缩至3946万平方米，同比降11%，持续落实“控增量”目标，进一步助力行业供求结构动态改善。市场热度方面，1月平均溢价率仅2.7%，10亿元以上高总价地块均以底价成交，企业拿地仍趋于谨慎。

展望2026年，就岁末中央经济工作会议以及住建部会议定调内容来看，将进一步践行控增量、去库存、优供给的核心原则，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，并统筹推进房地产、地方政府债务等领域风险的有序化。土地市场作为房地产行业的最上游，各地主管部门势必将进一步审慎确定新一年土地供应规模和时序，在兼顾行业供求关系总体平衡的同时，也避免少数板块出现短期新增项目过多、竞品压力过高的现象，市场化出让地块比例也有望进一步增加。

从实际成交规模角度来看，基于当前土地交易规模已经基本完成深度调整，加之新一年还将有大量回收宅地的再上市，预计土地市场成交规模将迎来更多企稳信号，尤其是那些计划大规模收储存量用地的城市，如重庆、郑州、昆明、合肥等，若相关存量闲置用地收储和盘活工作能够如期完成，2026年土地成交规模走势将好于新房成交。