被问题物业起诉了怎么办？

八、被问题物业起诉了怎么办？

现实中，业主是妥妥的弱势群体，但主动起诉物业又超出了普通业主的能力范围，而且自身也没那功夫和对方耗，所以绝大部分业主只能选择用拒交物业费的方式去表达自身的态度。

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但问题来了，在面对物业起诉时，业主又几乎毫无胜算，这种局面到底应该如何破局呢，本文就用极简的方式和各位详细聊聊。

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至于具体的应对模板在文末都有提供，业主可以直接拿去适当改改就能用。

一、如何对待催收函、催费单、调解员（这是可以造假的部分，切记）？ 1、无论对方往你家门上贴什么催费单、或者给你邮寄什么催费通知你都不接、都不管、都别作任何回复，就当你从来没接到过这类东西。这里的重点是“不作任何回复”。

另外，还可以自家门上贴一个“卡通图片”，任何照片和视频只要没有这个卡通图片都是伪造的，都不具备法律效力（记住喽）。

2、若物业打电话就直接拒接，任何与物业相关的电话全部拉黑；

无论谁给你打电话，你都必须先问对方是谁，对方到底要干嘛；如果对方要对你确认身份，问你是不是某某某时，你必须拒绝回答，必须先问对方到底是谁、到底要干嘛，如果是物业的，直接拉黑，不搭理、不对话。

3、若对方说自己是法院调解员，问你的名字别直接上来就回答，而是必须先问对方到底是谁，若对方想用套话的方式确认你的身份，直接重复第2条，直接挂掉电话，不对话。

唯一前置和你合法沟通的渠道只有12368，其它的都可以不理。

二、如何对待开庭传票？

1、在收到法庭传票之后，立即联系法官，要求提供物业起诉业主的证据，可以现场拍摄也可以让对方给你邮寄复印件，还可以让对方直接通过12368电子送达的方式给你一份电子版材料。记住，必须要。

2、在收到法庭给你物业起诉的证据之后，立即以业主知情权案由起诉物业，要求对案涉周期内、甚至对其从入驻小区到现如今的所有事项必须公示（模板及案例件附件），这里的重点是，包括查账等所有事项必须让对方履约。必须！！

3、在收到法庭传票之后，在三天之内必须给物业现场送达一份告知函（这里的重点是告知函而不是其它类型的回复函，两者是完全不同的法律关系，切记），明确告知对方违法的事实、明确告知对方未依法送达催费通知事实、明确对方伪造物业合同的事实、明确对方未经合法招投标的事实、明确对方非法霸占小区的事实、明确对方未对小区提供过任何合法合规的物管服务的事实、明确对方非法侵占小区公共收益的事实。

同时在这份公函中，必须要求对方在三天内依法回复，若超期回复或者未回复等于认同业主告知函的所有内容的真实性、合法性，业主不再与物业有任何关于物业费的纠纷，更不存在欠任何物业费的法定事实；若物业坚持起诉，所有的费用：包括误工费、诉讼费、律师费、以及其它所有相关费用全部由物业承担。

4、在收到法庭传票的三天内，必须给法官现场送达调取证据申请书，要求法官调取所有在你告知函中涉及的相关证据。

并以此要求物业自证，物业是否具有合法收费的身份、是否提供了合法合规的物业服务、是否依法依规对公共收益进行了冲抵物业费、是否进行过合法的书面催费。

若有律师介入，直接要求法官开调查令，调查告知函中所有的事项物业是否真实履行、是否有合法的身份……等等。

若法官不支持你的诉求，直接投诉法官、直接找院长；明确声明，法院是人民法院不是物业法院，必须要求法官调取证据，必须要求法官开具调查令，不死不休。

这里必须要说的是：

若业主强烈要求调取证据、强烈要求法官必须调取证据，法官一般都会选择当庭调解、或者是直接要求物业撤诉；

不过，这里的调节底线需要业主自己决定，交不交、交多少、要不要对方返还已交的物业费；这些决定需要在开庭之前就在自己心里做好权衡，尽量也别把案子一直拖下去，毕竟业主不可能用太多时间耗在这个案子上。

5、业主必须以合理的理由要求法庭延期一次开庭（业主可以至少延期2次），这是给业主足够准备时间的必要条件、也给法官足够的时间去调取证据、更是给律师足够的时间去执行调查令。

三、开庭时如何应对？

1、开庭时直接向法庭提交“反诉状”（必须在法官要开庭之前提交），要求判定前期物业合同无效（未依法招投标），要求返还已经交的物业费，要求判定后期的物业合同无效。

2、向法庭再次重申，物业未提前依法书面催收，已构成程序违法，应当予以驳回；因为从始至终，你都没有收到物业的书面催收函，对此你一直不知情，物业直接提起诉讼程序违法。

3、向法庭说明，物业的诉讼时效已过，对于物业的诉求请求我方不予认可（参考如何对待催收函、催费单、调解员的内容）。

4、当庭提出物业从未提供过合法合规的物管服务，并把举证责任全部推给物业。

法律依据是调查令、调取证据申请书，之后向法庭说明，物业已构成实质性违约，业主根本无需再向其交费；若强行判，服务费至少打五折才算合理，因为物业根本没有提供任何合法合规的物管服务。之后交给法庭去判，应该如何缴纳物业费。

5、在整个过程中，业主必须对物业提供的、所有证据的真实性、合法性均不认可；

业主必须要求法庭按照民事诉讼法第十三条的原则，对本案进行全面审理。这里业主必须记住，所有证据你都不能自认，全部让法官依据法条去确认，你只要把要说的重点写进庭审笔录就完了。

四、开庭时出现意外怎么办？

1、若对方拿出你无法认定的证据，或者对你不利的证据，或者你之前不知道的证据，必须直接申请庭后补充答辩意见。

2、若庭审过程中法官明显偏袒对方，直接要求更换法官（这个很难得到支持，但你必须提出来）；或者以自己身体不适为由暂停庭审（至于这么不适你自己想），要求延期再开庭。

3、若法官经常打断你讲话，或者催促你赶快说；你就必须申请中途休庭，之后在庭审笔录时把你要说的话全部、完整的记录在庭审笔录上，别考虑时间，就算开一天的庭你也必须把要说的内容记录在庭审笔录上；

就算你有电子版，也必须一字一句都念完，这点尤其重要，之后签字必须看好，你所说是否全部已经记录在案。

五、判决书与法定事实相差甚远怎么办？

1、直接上诉是必选项；若一审法官未调取证据，必须上诉；同时启动投诉程序，边打边告。

因为在现实中，法官为了节省时间，一般是不会帮业主调取证据的，所以你只能上诉，而且要做好打到高法的准备。

2、必须要求法官提供判后答疑（已附上申请书模板），若法官拒不提供，就一直要求，同时把投诉、举报、信箱、12368等所有能用的都用上。

3、无论胜败业主都须平常心对待，因为你面对的是后房地产时代的历史遗留问题，所以摆在业主面前的不仅是层层高山，更是滔天的旧账。

而法律是无法彻底解决的，最后为此买单的只能是数以亿计的老百姓。也就是说，个人根本没法撼动这种文化和官僚体系下的分润系统，就算将来有解决的可能，也只能由不同阵营的政治势力插手才能终结这种模式，天道如此……！！

特别说明：

在本部作品的结尾，把关于被物业起诉之后的应对内容、策略，包括真实案例+流程，特别是对方用伪造证据起诉业主的套路，都用模板的方式提供给了读者，希望能真正帮到各位业主。