日本用30年时间的经验告诉我们：房价暴跌，没有赢家，只有输家

日本那个时候，经济腾飞得飞快，从二战废墟里爬起来，很快就成了亚洲老大。国土小，人口多，土地资源紧张得像挤牙膏。战后重建，工业出口拉动，钱袋子鼓了，大家开始追逐更好的生活。80年代初，人均收入高过不少欧洲国家，手头宽裕了，买房就成了热潮。

1985年广场协议一签，日元升值猛，出口企业叫苦，可国内资金多得流油。银行利率低，贷款容易，资金像洪水一样涌进房地产。

东京街头，地产中介忙不过来，开发商加班盖楼。1986年起，房价开始蹿升，东京地价一年涨20%以上，大阪和名古屋也追着涨。炒房的人借钱低买高卖，赚得盆满钵满。

日元升值让进口便宜，消费力强了。1988年，股市地产双飞，东京银座一块地值过美国加州大片地产。银行审批贷款快，客户签字就放款。企业也借钱搞地产，会议室里蓝图摊开，规划扩张。

整个社会泡在繁荣里，没人想潜在麻烦。1989年，银行利率小调，但资金热不减，房价继续冲顶。到1990年，东京住宅价翻倍多，普通家庭贷款买房，咬牙凑首付。

土地供给有限，推高价格螺旋。投机氛围浓，地产成致富捷径。泡沫膨胀，被乐观情绪盖住。经济年均增长超4%，实体基础好，但土地紧俏加剧涨势。

房价疯长没几年，风向就变了。1990年，日本银行连加息，从2.5%升到6%，想凉一凉过热市场。股市先崩，日经指数从38915点滑到低谷。交易厅里卖单满天飞，股价一天跌几百点。

地产接着崩。1991年初，东京地价松动，土地价低20%。中介门可罗雀，看房人少。开发商资金紧，工地停摆。银行坏账多，回不来款。1991年下半年，上千公司倒闭，工厂关门。

民众苦头大。80年代末贷款买房，现在房价腰斩，还不上供。借高利贷的，利息滚雪球，债主催债。1992年，房价跌幅扩大，全国平均降30%。大阪商业区空楼多。炒房客杠杆大，赔光家底。

自杀人数升。1993年，全国自杀率增10%。家庭破裂多。企业主破产，办公室封条贴。银行拍卖房产，竞价冷清。1994年，经济收缩，商店关张。工人失业，公园长椅上抽烟聊失败。

社会代价高。1997年，大银行倒闭，储户取款乱。企业裁员，员工收拾桌椅走。房价到2000年，跌去峰值70%，空房率高，中介关张。

泡沫破了，日本经济趴窝，从1991年起，增长率年均不足1%。东京股市低迷，交易量减。政府1992年增公共支出，修路桥，工地机器响，但拉动小。

银行重组。1998年，政府注万亿日元，合并问题银行，档案箱抬卡车运。房价低位，到2003年，土地价跌80%，开发商慎开工，只盖必需住宅。租房流行，中介转租赁，合同签快。

失落十年延到二十年。2010年代初，通缩缠，央行推量化宽松，印钞注市，效果慢。消费疲，商场促销贴满，顾客看不买。失业率降，就业质差，很多人打零工，骑车送货巷里钻。

调控经验推。限购抑投机，地产税调，征收窗口排队缴。房价到2020年代，没回1989峰，社会心态守，年轻人不愿贷买，选择小户或合租。

中国借鉴，早管房价热。政府限购打炒房，房价稳没崩。大家守规矩，社会才平。三十年教训深，房价暴跌害所有人。国家调控早，就能稳经济。