新春回顾 | 南京、武汉、长沙、杭州……六城奥莱商业拆解，谁最卷？

丙午马年

20

26

大潮滂滂，“十五五”新局已开。潮水，裹挟机遇而来。创变者，于变化中锚定价值。谨以此辑，记录过去一年那些推动潮水的力量，与发出新声的瞬间。望向前方，依然是不息的潮水，与无限的可能。此为系列第5篇·

新春回顾系列：

奥莱商业在逆周期中持续走高，成为城市商业升级的核心抓手，更是多地城市运营的重要KPI。2025年，赢商网推出【城市与奥莱】系列报道，以城市视角拆解奥莱商业的竞合逻辑，观察城市商业的竞速轨迹。

南京、福州、长沙、武汉、杭州、合肥六大新一线及区域中心城市，成为奥莱增量市场的核心焦点，其背后是城市能级、消费基础、区域辐射力等四大共性优势的叠加：庞大的中产群体筑牢客群基础，旺盛的消费升级需求契合奥莱体验式消费逻辑，密集的交通网络形成跨城消费虹吸效应，让奥莱的抗风险属性与城市消费潜力高度匹配。

尽管六大城共享基础优势，且奥莱发展均绕不开七大头部运营商，但各城奥莱的发展脉络却截然不同。究其根本，头部运营商的布局只是外因，城市自身的地缘禀赋、消费底色、人口结构等内生特质，才是决定奥莱商业发展面貌的核心关键。

开德基奥莱、荟品仓猛攻，

砂之船“南京奥莱店王”危了？

长期以来，南京奥莱商业被高端商业掩盖锋芒，关注度不高。这一局面在2025年被彻底打破，新旧势力的攻守较量，推动南京奥莱进入全新发展阶段。

高端奥莱方面，德基奥莱强势入局，承接集团奢品资源，与新街口德基、河西德基形成“顶奢+潮奢+奥莱”战略矩阵，巩固南京商业优势。该项目已于1月初披露改造方案，以“云朵小镇”建筑形态落地“国内首个艺术概念奥特莱斯”定位，全力冲刺2026年开业，其能否将“德基标准”迁移至奥莱赛道，备受行业关注。

仓储式奥莱“新物种”纷纷加码。荟品仓以付费会员制模式计划布局15家门店，目前已开出6家；此外，京东奥莱浦口区首店、唯品仓VIPMAXX全国首店等多个玩家入驻，形成集聚效应。

面对新势力冲击，旧玩家加速突围。瞻园奥莱、中央商场奥莱等早期“百货奥莱”在求变中逐渐边缘化。砂之船江宁店则通过高能级品牌焕新、重金改造硬件等举措，全力捍卫“南京奥莱店王”地位。

历经20年发展，南京奥莱从单核主城迈入“城市+近郊+远郊”全域竞合时代，成功从奥莱非热点城市，崛起为长三角奥莱创新策源地。

福建：

老板遍地，奥莱为什么难做？

福建作为民营经济沃土、鞋服制造重镇，居民消费力强劲，却始终是奥莱行业的“价值洼地”，全省仅10个奥莱项目，数量不足江苏三分之一，且缺乏A级优质奥莱。核心症结在于三大矛盾：

■商业格局多中心化：福州、厦门、泉州三足鼎立，消费力分散难以支撑超大型奥莱；

■侨乡出境购物习惯：中高端消费需求被港澳台、东南亚市场分流；

■产业基因错配：福建鞋服产业的流量型制造思维与奥莱的品牌势能型运营思维相悖，本地品牌主渠道与奥莱渠道存在冲突，国际大牌资源也倾向于优先布局一线消费高地。

2026年福州政府工作报告提及拟引进杉杉奥莱，成为福建奥莱破局的关键抓手。福州作为强省会，正推进国际消费中心城市建设，人口与资源聚合能力持续升级，且主城奥莱存在空白，仓山区的区位与商业基础更适合打造全省性奥莱名片。

杉杉的入局或将带来专业的供应链体系与运营思维，填补福州高端奥莱短板，推动福建奥莱从“数量少、品质低”向“精品化、标杆化”转型。

“三镇鼎立”格局加持，

奥莱商业不必都争做老大

武汉已开业奥莱6座，筹开1座。有人说，武汉奥莱已经“卷得像新能源汽车”，但实则无需人人争做“全城老大”。优越的地缘优势、独特的城市框架、充沛的消费基础，让区域深耕成为独特的发展密码。

作为九省通衢，武汉高铁地铁网络密集，跨城客流虹吸效应显著；千万级人口叠加各片区人口基数、客群年轻，加之国际消费中心城市建设推进，为奥莱发展筑牢根基。

当前武汉形成“郊区领跑、城市迭代”的竞争格局。

郊区梯队，三大头部项目齐发力。2025年杉杉奥莱以“滨湖奥莱”落子经开区，13万㎡体量、300余品牌开业即创周末10万人次客流，填补“中国车谷”高端消费空白；武汉百联奥莱强势捍卫“华中店王”，2025年客流破731万、销售额超30亿，持续深化文旅融合；首创奥莱扎根光谷、佛罗伦萨小镇以意式风情+亲子乐园深耕江夏，各据一方。

城市奥莱动态迭代。武商城市奥莱改名武商众圆广场回归购物中心模式；罗马春天奥莱焕新美食广场引入特色餐饮；世纪金源奥莱聚焦汉阳四新，转型“全生活欢乐中心”。

武汉奥莱的发展密码在于差异化深耕——无论郊区奥莱的微度假场景营造，还是城市奥莱的生活化转型，只要精准匹配片区需求，便能在竞争中获得长足生长空间。

“消费即娱乐”，奥莱上演丛林酣战

长沙奥莱商业牌面再扩容，一座长沙养活9座奥莱，展现着这座城市难以忽视的消费潜力和商业机遇。

长沙凭借年轻的客群结构、娱乐化的消费底色，以及“长株潭”城市群的强辐射力，成为奥莱商业的“杀伐主战场”，奥莱竞争的格局竞争已不只是是白热化，而是丛林战。

长沙奥莱的发展始于本土玩家友阿集团，2011年友阿奥莱开业成为华中首个大型奥莱，凭借长株潭跨城客群优势长期单极统治，年销超20亿元稳居长沙奥莱榜首。

外来头部运营商入战，始于2018年。砂之船以21万㎡大体量、“艺术商业+文旅”定位领跑河西，业绩持续攀升至18.6亿元；百联则以首店壁垒、托斯卡纳风格场景站稳城东，成为年轻客群微度假目的地。

2025年杉杉奥莱落子长沙高铁南站，以“会展+奥莱”定位正面冲击友阿奥莱的城南腹地，与长沙百联分食“立足百强县长沙县”的机遇。

全国连锁巨头与本土玩家贴身肉搏，强者恒强趋势凸显，唯有定位精准、运营卓越的项目才能在丛林法则中胜出。

杭州：

奥莱商业20年失速

下沙独霸与多极混战并存

杭州奥莱发展20年，虽起步早却呈“起大早赶晚集”的态势，形成“下沙独霸、郊区分化、城市混战”的独特格局，仓储式奥莱新物种的入局更添变数。

下沙奥莱“双城选址”独霸优势难撼。行政归属嘉兴海宁的下沙奥莱，因紧邻杭州的区位优势吸引50%客群，年销超30亿元成绝对顶流。其凭借全品类国际名品矩阵、“折扣+体验”创新，叠加黄金城、美术馆、亲子乐园等业态，构筑起家庭微度假核心目的地的坚固壁垒。

郊区奥莱分化明显。百联奥莱以“国风奥莱”定位差异化竞争，二期“话梅集”试营业后夯实场景与品牌优势；富阳首创奥莱聚焦西南区域，深耕本地及周边客群。

城市奥莱陷入残酷洗牌。初代玩家衣之家因模式滞后、物业硬伤退场，西溪栖悦城等项目或闭店或调改；仅砂之船钱江新城店凭市中心区位与运动品类高坪效突围，东站东韵奥莱虽以高铁TOD模式创新，却受限于体量难以延伸业态。

仓储式奥莱新物跃跃欲试。荟品仓已开4家店，京东奥莱、BIGOFFS首店落地，本土玩家大综熊奥莱等高调起步，以“近场+全品牌折扣”验证城市奥莱潜力。

杭州奥莱的核心矛盾仍是头部优势与中小项目特色缺失，新变量的破局关键在于平衡便利性与品牌力，以垂直场景与情感链接激活客群。

从奥莱百慕大到红海，

头部玩家托举焕新

合肥，新晋千万人口城市、兼具科教工业底蕴的“风投之城”、盛产消费IPO的新消费之城。诸多城市红利加持，合肥从曾经的“奥莱百慕大”，转向“奥莱新兴之地”。

2018年至2024年，砂之船、首创、杉杉等全国头部奥莱运营商相继入局，推动合肥完成从“奥莱荒漠”到“奥莱红海”的蜕变，实现从无到有、从一到多、从有到优的三级跨越。

如今合肥已有8座奥莱并存，其商业竞争逻辑凸显两大核心特质：

一是合肥崛起产生强大的区域虹吸效应。据赢商大数据显示，合肥所有奥莱的异地客群均集中于皖北、皖西城市，彰显出项目立足合肥、辐射周边的强劲势能。合肥奥莱商业发展，从从侧面印证了，“安徽的省会是南京”的戏谑正在淡化。这意味着，过去合肥乃至安徽多城的高端消费长期外溢至南京的现象，正在扭转。

二是多维协同决定经营成败。合肥奥莱的生存逻辑已彻底跳出单纯的品牌折扣比拼，转向资本厚度、场景创新与生态协同的全面对决，这也是其摆脱“百慕大”标签、实现高质量发展的关键。

奥莱商业生长，映见城市澎湃活力。

一座城市奥莱商业的发展程度，是供需匹配与商业成熟度的消费生态“闭环验证”。供给端，城市需具备承接国际品牌资源的能力、优质商业载体及专业运营团队，这是商业成熟度的体现；需求端，城市居民需有“品质消费意识”与“性价比偏好”的双重需求，是消费市场成熟的标志。

每一座城市的奥莱商业发展轨迹，都深深烙印着自身的地缘禀赋、消费底色与城市能级。因此，奥莱从来不是简单的业态复制，而是头部运营商的战略布局与城市特质的深度融合，其发展的千城千面，正是城市商业多样性的生动体现。

当“三新”浪潮从政策东风中蓄势而来，消费的新航道已然开启。

2026年5月，由赢商网发起的第21届中国商业品牌节暨中国商业共赢合伙人大会将在广州举行，以“潮起新声”为大主题，打造一年一度的资源对接与思想共振平台。

大会将汇聚全国百强开发商与商管公司、1000+活力标杆项目、2000+创新&连锁品牌，并邀请实力合伙人、行业专家及政府代表共同参与，联动超百家权威媒体，构筑品牌传播强声场。活动现场设立五大资源展区，推动产业链精准高效衔接与合作落地；围绕前沿趋势与热门议题展开深度探讨，揭晓行业年度标杆“金坐标奖”。大会期间将同期举办中国商业加盟与投资领域首个“趋势发布+平台赋能+交易撮合”的中国商业共赢合伙人大会，致力打造品牌方+代理商+商场方「三方合作生态闭环」。

广邀中国零售商业人循潮而聚，与变革者同频；闻声前行，为创新者定调。5月共探全球商业新知，奏响新未来。

时间地点：2026年5月丨广州