近8成房企预收账款下降

图表：2025年上半年房企预收账款TOP100

资料来源：企业半年报/业绩公告，亿翰智库

注：表格中预收账款为房企资产负债表中“合同负债”及“预收款项”加总所得。

“蓄水池”萎缩，近8成房企预收账款下降

预收账款，归属于房企资产负债表的流动负债项，购房者签订购房合同，支付首付款及房贷，进入房企的资金监管账户，就变成了房企的预收账款，项目竣工交房后，预收账款就结转成为房企的营业收入，即是房企收入的“蓄水池”。

截至2025年6月末，TOP100房企预收账款合计30247.64亿元，同比下降25.97%。其中，78家预收账款同比下跌，降幅大于40%房企的超过了30家。

拉长周期来看，2022上半年至2025上半年，房企预收账款规模下跌是持续性的。由于“房住不炒”等一系列政策限制以及疫情影响，导致2022年开始，新开工、施工及竣工面积全面收缩，销售端亦受到显著拖累。

在这一背景下，房企之间的表现出现显著分化。中国海外发展（+19.41%）TOP10房企中唯一实现预收账款同比增长的房企。能做到预收账款逆势增长，主要是得益于其聚焦核心的业务布局、稳健的财务情况和被购房者认可的产品力。

2025年上半年，中海地产全口径销售额1205.4亿元，行业排名第三，在一线城市及香港销售占比高达53.7%，北京单城销售额超300亿元；投资方面，共获取17宗地块，权益拿地金额401.1亿元，在一线城市及香港权益购地金额占比52.1%；融资成本方面，平均融资成本仅2.9%，处于行业最低区间；现金短债比为4.9倍，财务结构非常稳健。

中海逆势增长的预收账款，不仅为其未来1-2年的业绩提供了坚实的“安全垫”，也凸显了其在行业新周期下强大的抗风险能力和可持续经营优势。

碧桂园（-47.16%）则是TOP10房企中同比降幅最大的。作为曾经的行业龙头，预收账款的急剧收缩，更深刻反映了其面临的销售困境与战略调整的阵痛。

碧桂园的大幅下滑，与其“高负债、高周转”广泛布局三四线城市的战略密切相关。在房地产市场整体降温的背景下，三四线城市需求萎靡、库存高企的问题尤为突出，导致其项目去化极度困难，新的销售收入大幅减少，无法为预收账款“蓄水池”有效补水。同时，其面临的流动性压力也削弱了市场信心，进一步加剧了销售难度。

TOP10房企在预收账款指标上的显著分化，清晰地勾勒出当前房地产行业“强者恒强、优胜劣汰”的新格局。这一分化趋势或预示着，未来1-2年，房企的营业收入表现将出现巨大差距。预收账款充足的房企，业绩确定性更高；而预收账款大幅萎缩的房企，则将面临营业收入持续下滑的严峻挑战。

图表：2022年上半年-2025年上半年TOP100房企预收账款走势

资料来源：企业半年报/业绩公告，亿翰智库

营业收入普降，房企预收账款业绩保障倍数也下降

2025年上半年，TOP100房企的营业收入同比下降了14.8%。在营业总收入榜的解读中（），已明确剖析了房企营收下滑原因：一是项目结转交付节奏放缓，上半年实际交付规模减少，直接导致报表收入下降；二是多数企业处于“缩表”周期，拿地收缩、新项目减少、销售额持续承压，最终传导至交付端，形成营业收入整体下滑的局面。特别是已出险房企，收入降幅更为显著，反映出销售端“腰斩式”收缩对业绩的拖累。

与此同时，衡量房企未来收入安全性的关键指标——业绩保障倍数（预收账款/营业收入）也出现下降。2025年上半年，预收账款TOP100房企的业绩保障倍数为2.35倍，较2024年同期下降0.35倍。意味着，预收账款下降的速度比营业收入更快，反映出多数房企未来可结转收入的“蓄水池”正在加速萎缩。

2025年上半年，预收账款TOP100房企中业绩保障倍数（预收账款/营业收入）为2.35倍，较2024年同期下降0.35倍。相当于在营业收入下降的同时，预收账款的降速更快。

具体来看，TOP100房企中，59家业绩保障倍数出现下降，从上半年整体情况观察，房企的收入支撑能力普遍减弱，部分企业面临当前营收下滑与未来收入储备不足的双重压力。

总的来说，预收账款的持续下滑，为房企未来的收入前景敲响了警钟。在行业整体“缩表”的大背景下，房企的生存法则已然改变：过去的竞争侧重于创造销售回款的速度与规模，而如今的考验则在于维持现金流的稳定与提升资产质量。因此，若房企想要维持充足的业绩保障，构建起属于自身的核心竞争力，十分关键。

亿翰智库2025年度中小房企专项研究，聚焦行业转型期中小房企“求生存、谋发展”核心诉求，构建全链条赋能体系，包括联动100+房企开展深度专业研学、组建「中小房企破局路径」专家培训师团队、针对性开展 “成本管控 / 产品溢价 / 营销变现/ 资金盘活”等专题培训、组织标杆项目实地研学、搭建产业链资源对接平台、举办中小房企发展闭门研讨会等，旨在析区域机遇、解经营难题、寻转型路径、赋成长动能，助力中小房企在新模式下持续经营、突围发展，为中小房企高质量发展赋能。

扫描下方二维码关注亿翰智库，即可免费获取中小房企专项研究报告，加入中小房企资源圈层对接群，实时掌握经营破局策略、优先参与专业培训课程、精准获取资源合作机遇等核心信息，全方位为中小房企发展保驾护航。

声明：本文观点仅代表作者观点

版权归亿翰智库所有

未经授权请勿随意转载

如需转载请联系后台或在此文后留言

转载时请注明出处：

亿翰智库（ehresearch）

感谢配合！

合作交流欢迎扫码添加微信