2026年风向已变：马年楼市全面回暖，红利窗口期即将关闭

来源：大伟看楼市

时光迈入2026马年，中国房地产市场迎来了久违的实质性转折。历经近四年的深度调整，长期盘踞市场的观望情绪逐步消散，政策托底、市场复苏、资金宽松的三重信号交织共振，正式宣告楼市从“单边下行”转向“全面回暖”。不同于以往阶段性的短暂反弹，马年楼市的回暖呈现出“政策稳、数据实、信心足”的鲜明特征，而伴随回暖态势持续升温，购房红利窗口期正进入倒计时。对于刚需置业者、改善型群体以及资产保值需求者而言，认清当前市场风向、把握时代机遇，成为马年置业的核心命题。

马年楼市回暖的信号，早已在2026开年的数据中清晰显现，量价齐稳的态势打破了长期以来的市场僵局。国家统计局公布的2026年1月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一二三线城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄，虽未完全摆脱普跌格局，但筑底修复的趋势已十分明确。其中，1月有5城新建商品住宅销售价格环比上涨，大连以0.2%的涨幅领跑，合肥、厦门、武汉、南充均实现0.1%的小幅上涨，核心城市的企稳带动效应逐步凸显。值得关注的是，上海新房价格虽环比持平，但同比仍上涨4.2%，延续了此前43个月的上涨态势，其核心板块的高端改善盘表现尤为亮眼，陆家嘴太古源源邸等项目认购率突破200%，印证了优质房源的市场吸引力。

二手房市场的止跌回升更为显著，成为楼市回暖的“先行指标”。数据显示，1月全国70个城市二手住宅价格指数环比降幅收窄至-0.5%，较此前三个月的-0.7%有明显改善，标志着二手房市场已出现拐点态势。全国重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，其中成都以218万平方米的成交量位居首位，同比激增63%，北京、上海等核心城市二手房成交也保持高位运行。与此同时，房产经纪行业景气度指数同比大幅回升，找房热度逆势增长、房源在架时长缩短，房东与购房者心态双向向好，市场流通端的积极变化，为楼市全面回暖奠定了坚实基础。

马年楼市的全面回暖，绝非偶然，而是政策、资金、需求三大力量协同发力的必然结果。政策层面，2026年作为“十五五”开局之年，楼市调控彻底转向“主动托底、精准发力”，从中央到地方形成了全方位的政策支持体系。《求是》开年刊发重磅文章，明确提出“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足”，彻底扭转了市场对政策的观望情绪。中央经济工作会议同步明确“着力稳定房地产市场”，住建部部署四大核心目标，标志着行业从“增量扩张”全面转向“存量优化”。

具体来看，政策红利呈现“普惠+精准”的双重特征。国家层面，换房个税退税政策延续至2027年底，个人销售不足2年住房的增值税率从5%下调至3%，一套500万的房产可节省近10万元交易税费，有效带动“卖旧买新”链条活跃。金融层面，流动性持续宽松，房贷利率降至历史低点，首套房贷利率普遍降至3.5%~4%区间，部分城市甚至进入“2字头”，大幅降低了购房者的月供压力，央行还将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，进一步盘活存量资产。地方层面，超60个城市出台优化政策，北京、上海等一线城市放宽社保年限要求，多地发放购房补贴、提高公积金贷款额度，政策合力持续激活市场需求。

资金层面的宽松的环境，进一步巩固了楼市回暖的态势。当前广义货币M2规模持续增长，居民储蓄存款突破160万亿，市场“弹药充足”，央行持续维持流动性宽松，MLF利率稳步下行，为房贷利率持续走低提供了支撑。融资端，房企融资“白名单”制度落地，专项债限额与“白名单”贷款规模大幅提升，有效缓解了房企现金流压力，近20家房企完成债务重组，行业风险化解取得实质进展。房企拿地、开发的积极性逐步恢复，土地市场热度回升，部分核心城市甚至出现“地价倒挂”现象，预示着未来新房价格存在明确上涨空间。

需求端的集中释放，成为推动楼市回暖的核心动力。历经四年调整，市场价格泡沫已充分挤压，多数城市房价回归合理区间，继续下跌的空间极为有限，观望已久的刚需和改善型需求逐步入市。核心城市凭借优质的教育、医疗、就业资源，持续吸引人口净流入，刚性购房需求保持旺盛；而低利率、低首付的政策红利，也推动改善型需求加速释放，上海、北京等城市的高端改善盘成为成交主力，印证了“好房子”的市场需求潜力。此外，春节期间的返乡置业、房企促销等因素，进一步放大了需求释放的效应，推动市场活跃度持续提升。

需要明确的是，马年楼市的全面回暖，并非以往“大水漫灌”式的暴涨狂欢，而是建立在需求释放、品质升级、政策托底基础上的理性回升，区域分化仍是市场的核心特征。一线核心城市率先领跑回暖，凭借人口与资源优势，预计全年涨幅将维持在5%~8%，以温和回升为主；杭州、成都、武汉等强二线城市，产业基础扎实、政策优化力度大，优质改善盘、地铁盘成为上涨主力，全年涨幅预计在4%~7%；三四线及以下城市，随着库存压力缓解、房贷利率优势凸显，预计上半年逐步止跌，下半年实现稳步上涨，彻底终结持续下跌的态势，形成“核心引领、梯次扩散、全域回暖”的格局。

伴随楼市回暖态势持续升温，一个尤为关键的命题摆在购房者面前：马年楼市的红利窗口期，正在逐步关闭。当前的市场，正处于政策红利的顶峰、价格洼地的末端，三重优势叠加构成了难得的购房机遇。从政策红利来看，当前限购限售全面取消，房贷利率、首付比例降至历史最低，换房退税、购房补贴等红利一次性给足，随着市场回暖，未来政策将逐步回归中性，优惠政策可能逐步退出，房贷利率下调空间也将大幅收窄。

从价格层面来看，当前全国楼市价格已回到2019-2020年水平，处于历史洼地，而普涨行情启动后，未来1-2年价格将稳步回升，此时入市相当于“抄底”，既能以低价购入房源，又能享受后续价格上涨带来的资产增值。从风险角度来看，随着房企债务风险逐步化解，预售资金监管强化、现房销售试点推广，交付担忧大幅缓解，政策明确“房住不炒”，抑制投机炒作，市场将保持理性回升，置业更有保障。一旦错过这一窗口，未来购房成本将大幅上升，红利也将彻底消失。

面对马年楼市的新风向，不同购房群体需把握精准策略，才能真正抓住最后的红利。刚需群体应优先选择一线和强二线城市核心板块的现房或准现房，聚焦居住需求，充分利用低利率、低首付政策，避开人口持续流出的弱三四线城市；改善型群体可借助“卖旧买新”政策红利，置换品质房源，重点关注户型设计、物业服务和社区配套，兼顾居住舒适度与资产增值潜力；对于投资者，需彻底摒弃炒房思维，聚焦核心资产的保值需求，仅考虑一线及强二线核心城市的稀缺优质资产，远离远郊大盘、商业公寓及弱线城市房产。

马年启新程，楼市换新天。2026年，中国楼市正式告别长期调整的低迷态势，全面回暖的大趋势已然确立，而政策红利、价格洼地、低风险叠加的购房窗口期，正进入最后的倒计时。这场回暖，不仅是市场的理性回归，更是中国房地产行业迈向高质量发展的新起点。对于每一个有购房需求的人而言，盲目观望只会错失机遇，理性判断、果断出手，才能在楼市新周期中把握红利，实现居住梦想与资产保值的双重目标。毕竟，楼市的风向已然改变，红利不等人，抓住当下，便是最好的选择。