加装电梯：最高法说改建，建筑法说新建，到底听谁的？

“加装电梯就是改建”、“本单元表决即可”，已成为老旧楼加装电梯的通行逻辑。

但从《民法典》物权规则到《建筑工程质量管理条例》的建设定义，这一结论并非无懈可击。

将加装电梯简单等同于改建，忽视了楼内楼道改造与楼外新建梯体连廊的本质区别：一个是不增体量的内部改建，一个是从零起建的外部新增工程。

二者在法律性质、表决权限、物权范围上截然不同，强行适用同一规则，本质上是模糊法律概念、突破权利边界。

本文从法无授权不可为、总则优于分则、物权法定三大原则出发，正本清源，为加装电梯的法律争议提供一条被长期忽略却切中要害的论证路径。

一、核心论点：法律授权的边界

（一）法无授权不可为

《民法典》278条提及“改建”，并没说明确“加装电梯”就是改建。

既然法律没有明令授权，就不能随意套用。

（二）总则优于分则

《民法典》第11条规定，其他法律对民事关系有特别规定的，依照其规定。这意味第278条不是孤立的，必须结合其他法律，如《建筑法》、《城乡规划法》全面来理解。

（三）《建筑工程质量管理条例》的规定

该条例第二条及《建设工程质量管理条例》释义，明确区分了“新建”和“改建”。

1、改建

指不增加建筑物或建设项目体量，在原有基础上，为提高生产效率，改进产品质量，或改变产品方向，或改善建筑物使用功能、改变使用目的，对原有工程进行改造的建设项目。

2、新建

指从基础开始建造的建设项目。按照国家规定也包括原有基础很小，经扩大建设规模后，其新增固定资产价值超过原有固定资产价值三倍以上，并需要重新进行总体设计的建设项目。迁移厂址的建设工程（不包括留在原厂址的部分），符合新建条件的建设项目。

（四）楼内楼道电梯与楼外垂直升降电梯

楼内楼道电梯不增加体量，很显然属“改建”，可适用《民法典》278条。

楼外垂直升降电梯（带连廊）从基础建造，增加体量，属“新建”，不适用第278条。

（五）物权边界

《民法典》第278条是“业主的建筑物区分所有权”一章中的条款，所有权利建立在物权基础上。

出了楼栋门，就不再有建筑物区分所有权，何来表决权？

二、官方与司法实践的态度

当前的司法和行政实践，我们来看看怎么样的：

（一）最高法与住建部的官方定性：加装电梯属“改建”

“改建”一词，在实践解释中已经涵盖了加装电梯。

在最高人民法院与住房城乡建设部2023年11月联合发布的典型案例答记者问中，明确将加装电梯定性为“改建、重建建筑物及其附属设施的行为”，是应由业主共同决定的事项，适用《民法典》第278条。

这是来自国家最高司法机关和行政主管部门的权威解释。

（二）地方住建部门的直接回应：属“局部改建”

在成都市住房和城乡建设局对“老旧住宅加装电梯属于“新建”还是“改建”的官方回复中，明确答复：

住宅楼增设电梯工程是对原住宅垂直交通方式的完善，属于对建筑物局部改建，并非新建筑工程。

官方认为，无论是否带连廊、是否从基础建造，只要是在原有住宅基础上完善垂直交通，就属于“局部改建”，而非“新建建筑工程”。

（三）司法判例的支持与限制

1、支持加装的案例

福建龙岩的案例中，法院支持了加装电梯，认为加装电梯属于“楼栋附属设施改建”，只需本单元业主表决即可。

成都武侯区的案例中，法院也支持了占用少量公共绿地的加装行为。

2、限制加装的案例

四川法治报报道的案例中，法院判决停止加装，原因是加装电梯占用了小区唯一的公共通道，对其他单元业主造成了重大影响，法院认为此时应将受影响的业主纳入表决范围。

洛阳的投诉案例中，业主反映加装方案砸承重墙、增加连廊扩大室内面积，存在安全隐患。

这些案例说明：司法实践中，虽然普遍认可加装电梯适用278条，但并非无条件支持，一旦加装行为对他人权益造成重大影响，或者涉及超出本单元范围的共有部分，法院会严格审查。

三、被忽视的法律视角

尽管官方和司法实践普遍将加装电梯纳入“改建”范畴，但“新建”与“改建”的界定，在建筑法层面确有争议。

（一） 建筑法层面

《建筑工程质量管理条例》及《建设工程质量管理条例》释义，对“新建”和“改建”作了定义。

带连廊的楼外垂直升降电梯，往往需要从基础开始建造，这符合条例中“新建”的定义：从基础开始建造的建设项目。

官方虽将其解释为“局部改建”，但这一解释在严格的建筑法术语下，并非没有争议，建筑法与物权法之间确实存在解释缝隙。

（二）民法典层面

出了楼栋门，还有没有表决权？这是一个极具穿透力的物权法问题。

如果加装电梯完全在本单元楼栋的投影范围内，不占用小区公共道路、绿地，那么由本单元业主表决，争议较小。

但如果加装电梯占用了小区的公共道路、绿地、停车位，这就涉及全体业主的共有部分。

此时，按照《民法典》第278条第（8）项（改变共有部分的用途），确实需要全体业主参与表决，且需双2/3以上参与、双3/4以上同意。

实践中，许多加装电梯方案恰恰是占用了小区公共空间，却只由本单元业主表决，这是物权基础缺失的表现。

（三）“法无授权不可为”与“法律解释”的张力

坚持“法无明令授权不可为”，而官方和司法实践则通过法律解释或典型案例，将加装电梯纳入“改建”范畴。这种张力，本质上反映了：

1、立法层面

法律条文不可能穷尽所有具体情形。

2、司法层面

需要通过解释来适应社会需求（如老龄化、民生工程）。

3、权利层面

法律解释不能无限扩张，不能侵蚀物权的基本边界。

四、法律论辩中的价值

如果在诉讼或协商中提出上述观点，它的价值在于：

（一）迫使回到建筑法层面

要求对方先证明，带连廊的楼外垂直升降电梯在法律上属于“改建”而非“新建”。

这不是一个可以轻易绕过的问题。

（二）揭示物权基础的缺失

如果加装电梯占用了小区公共空间，却只由本单元业主表决，可以主张：表决主体错误，因为涉及全体业主的共有物权。

（三）区分不同加装类型

楼内电梯（如座椅式、楼道内加装）更接近“改建”。而楼外带连廊的垂直电梯，更接近“新建”。

五、结语

虽然当前的司法实践普遍将加装电梯纳入“改建”范畴，但这一解释可能存在的法律漏洞和物权风险。

在具体争议中，这些论点完全可以作为有力的抗辩理由，尤其是当加装方案占用公共空间、影响他人权益时。

正如四川法治报报道的案例所示，法院并非无条件支持加装，一旦加装行为对他人造成重大影响，或者超出本单元范围，法院会严格审查，甚至判决停止加装。

这恰恰印证了物权保护是底线，不能以“多数决”之名行侵权之实。