‍马年楼市，要彻底反转？

今天是2026年2月18日，农历马年正月初二，楼市依然还是大家关注的焦点。从春节前释放的信号来看，这场持续3年的房价下跌，已经出现了微妙的变化：北上广深一线城市，二手房的带看量，环比激增120%，部分核心区域出现了"跳价"；杭州、成都等新一线城市的土拍市场，重现几年前的开发商"摇号抢地"现象；在中国人民银行公布的1月信贷数据中，居民中长期贷款同比多增2100亿元。这些迹象表明，马年的楼市，说不定会迎来反转？

春节前的最后一周，国家住建部联合金融监管总局，联合下发了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，这被房地产行业称为"白名单"制度的升级版。与此同时，超过30个城市宣布下调首套房的贷利率，其中苏州、郑州等地已跌破3.5%历史低位。公开的数据也显示，2026年1月，全国90平米以上户型成交占比首次突破65%，较去年同期提升了12%。

不过，现在的房地产市场分化，仍在加剧。深圳南山区前海的一个楼盘，打出了"马年首降"横幅，单价较2025年峰值下跌了28%；天津武清区多个项目推出"首付5%+开发商无息垫资"促销。这种分化现象，在土地市场尤为明显。2月16日，在南京土拍中，河西地块吸引18家房企竞拍，而远郊地块却遭遇流拍。

据悉，境外资本也正在悄然布局国内房地产市场。美国的黑石集团，近期以32亿元人民币的价格，完成了对上海浦东某商务区的资产包收购；新加坡的凯德置地集团，则在广州黄埔拿下了一宗商住地块。国内资金也在寻求突破口。某个私募基金的合伙人对外宣称："现在不少高净值客户，开始咨询房地产特殊机会基金，他们主要盯着的是法拍市场和不良资产处置。"阿里拍卖的数据显示，2026年1月，全国法拍房成交量同比上涨63%，其中，上海豪宅标的的溢价率，最高达到了39%。

2月17日（马年大年初一），国家自然资源部宣布，扩大"用地清单制"改革试点，将项目审批时间压缩至15个工作日；住房租赁条例实施细则也在同日发布，明确"租购同权"具体路径。更为关键的是，不动产统一登记系统，已完成全国联网。某省级住建部门人士表示："这为房地产税试点扩围打下基础，预计下半年会有新动作。"这种预期，使得部分多套房持有者，开始调整资产配置，北京一个学区房的业主，近期连续降价200万抛售房产，称"要赶在靴子落地前变现"。

当前的房地产市场，至少存在3个待解之谜：1，春节前的这波行情，是积压的需求释放，还是趋势性反转？2，城中村改造等"三大工程"，能否真正托住投资的下滑？3，目前的房价收入比，依然处在历史高位背景下，购买力能否持续支撑？这3个问题，或将决定着这轮周期反弹的高度和持续性。