河南
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2025年11月27日中海北京如愿正式入局通州，报价12.48亿元从北京城建手中夺下通州区老城平房棚户区改造项目一期九棵树南地块（FZX-0302-6017）（土拍速评：二番战上演，中海如愿入局通州）。拿地不到一个月，中海便趁热打铁于12月23日公示了设计方案。
这块地建筑规模5.44万㎡，容积率2.2，限高45米（局部60米）。虽然地价低于周边竞品，看似土地成本控制得当，但实际操盘中却充满了“取舍”。
新项目主入口设在东侧九棵树中路，按规划要求建筑沿红线退让了20米，因此住宅实际容积率会升至2.38。北侧街坊路及西侧规划一路设有次入口，便于出行和地铁通勤。
大门后约280㎡的邻里中心连接着超500㎡的下沉庭院和约1000㎡的会所，可以看出中海在这个项目上确实想做出点“好房子”的样子，因为下沉庭院+会所的配置在通州的刚需项目中可不常见。
然而地下空间的探索难掩地上园林的缺失，706个机动车停车位中海在地面硬塞了138个，地面停车率显然超过了10%的规划要求。过多的地面停车挤占了绿地面积，也有人车不分流的安全隐患。作为楼王的2号楼，原本应该享受中庭美景，现在望去却会是一片“车水马龙”。
下沉庭院西侧的物业用房连着“好房子”的另一个元素——风雨连廊，但从形态来说更像是大型的景观亭。
架空层则设置在3-1号楼，预计会与北侧的室外活动场地形成功能互补。
此外需要注意用地外部的道路均目前均属于未实施的规划路，住宅交付时是否能全部竣工还要看实际施工进度。
新项目共规划了7栋10-18层住宅楼，整体依地形排布，楼栋均存在偏西约20度的偏转角。九棵树南地块属于偏转角度较大的，夏季存在早间日照不足晚间西晒的情况，可能会导致室内能耗的增加，需要留意窗户的传热系数（K值）是否更利于节能。
天际线南低北高，东南角1号楼和东北角的3号楼是15-18层的高层住宅，其余5栋均为10-11层的小高层，所有楼栋均未设下跃和顶退户型。层高均为3米，与其竞品基本一致。
新项目总共582户，户均面积约92㎡，主打72-124㎡的刚改户型，面积段卡位与招商的两座“揽阅系”相似度极高。看来中海在拿地前没少跟合作伙伴招商深入沟通。
赠送上卷出新高度。南向依旧是1.8米的拉通阳台，重点在北向，采用的是拉通的设备平台，这直接突破了今年上半年拿地的三个项目的尺度，要知道运作许久且超70亿摘地的运河玖院也只博得了北向两面宽设备平台的待遇。多出来的设备平台让新项目整体得房率预计冲上了90%，部分户型甚至可能突破100%，实现“零公摊”。
这次中海共推出了72/89/102/124四种户型，配比上非常务实，前三种小户型占了近九成，现在来看下具体细节。
上车户型是72㎡两面宽三居，约154套（占比26%）。 这个户型让人想起了招商朝棠揽阅的69㎡神户型，差异之处是中海在保持整体布局紧凑的同时把面宽从6.8米扩展到了7.2米，进而增加了一定的居住舒适度，居住体验更友好。
89㎡两面宽三居，约160套（占比27%）。这个户型属于限竞房时代经典户型的改良版，中海把南向面宽提升到了7.6米（竞品通常在7.3-7.4米），同时在客厅位置，相比云璟揽阅的转角飘窗，也能更好的利用户内空间，不过代价是牺牲了部分侧向采光，然而面对新项目如此紧凑的东西向楼间距，也无法实现侧向采光了。
102㎡应该是三居，约202套（占比35%）。相比朝棠揽阅的101㎡3+1居，中海的北向面宽只有7米，难以塞不下一个书房。南向面宽同样也增加了，由9.5米增加到了9.8米。
楼王产品124㎡四居，相对克制的仅设计了约66套（占比11%），毕竟在和招商的合作项目朝棠揽阅上，中海深知这种“大户型”的去化难度，故而三家企业在朝棠揽阅的东地块上合力砍掉了124㎡的产品（追地｜居安思危，朝棠揽阅调规东地块）。新项目的124㎡四居，其南向面宽达到了11.3米，相比朝棠揽阅的楼王户型，增幅高达0.8米。
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