晋安区，茶会小区单价9526元起拍，已有3308人围观

茶会小区，还有17天就开始拍卖了，在它上架到法拍网以来，已有3308人次围观这套房子，还有167人，设置开拍提醒。

首次上架，一拍的茶会小区，是什么原因，会引来如此多人的围观，想必大家对它都有一定的了解，今天站在我的角度，来看看它为什么值得竞拍。

房源信息：

茶会小区43#楼104单元，1层08附属间，房屋面积69.63平米，附属间面积7.7平米。房屋被法院查封，房子参考价：1005290元（住宅：905190元，附属间：100100元，定向询价），起拍价（保留价）：703703元，单价9526元/平米。（住宅：633633元，附属间：70070元），保证金：10万元，增价幅度：1000元。

2026年2月23日10时至2026年2月24日10时止（延时的除外）在福建省福州市马尾区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上进行第一次公开拍卖。目前房子还有人住宅里头，若被执行人未在拍卖成交裁定送达后一个月内自动腾退的，法院强制腾退（强制腾退时间以实际为准，一般不超过三个月）。

茶会小区基本情况

茶会社区是一个1993-1996年左右交付的拆迁安置房，小区里头共有20栋楼，982户业主，全部是低层建筑，总高7楼，属于典型的老旧小区。茶会社区总共楼栋有63栋楼，3668户业主，部分商品房，多数拆迁安置房，属于一个大型的老小区集合群。

茶会社区有点像是河南新村和小柳新村，以及2025年拆迁掉的环南新村，管尾街片区，还有之前的王庄南湖片区的老房子一样，都比较密集，且使用年限相对老旧，它们都处在各个板块当中的中心地段。

目前，茶会社区在售的房源11套，二手房挂牌均价14278元/平米，37套房源出租，近三个月的时间里，成交房源不足10套。

对于一个超大型，且老旧小区的背景下，出售房源量这么低，似乎不符合当下市场的逻辑，业主宁可把房子空置，看着市场价格下行，也不愿意把房子卖掉，这里头一定有特殊的原因。

老房子不卖的原因，大概率只有一个：拆迁。

关于该法拍房与拆迁补偿

对于这套茶会小区的法拍房和拆迁补偿预估，是否值得大家去参与竞拍，可以简单分析。

茶会小区，这套房子的面积折算单价9526元/平米，与近期成交的价格对比。12月份，产权62.26平米，成交价格82.8万，单价13299元/平米；90平米，成交价格105万，单价11611元/平米。

起拍价格和历史成交价格，单价相差2000-3000元/平米，一套70平米的房子，总价相差20万左右，对于投资来说，似乎性价比还不够，因为还要缴纳一部分税费。

若是以底价拍到这套房子，我个人觉得还行，比购买正常二手房会便宜一些。

大家都在传，茶会小区会拆迁，我也给大家一个近期拆迁的补偿，做个简单对比。

2025年，福州晋安区，火车站附近，环南新村拆迁补偿：

区位补偿价为12864元/㎡，若选择货币补偿，综合各类补偿及奖励后，实际补偿金额预计可达1.8万—1.9万元/㎡。

综合补偿奖励有：

提前签约搬迁奖励：在第一签约期限内完成签约并腾房，可享额外奖励；

货币奖励：选择货币化安置可再获一定比例补贴；

公摊补助：产权调换时按合法面积10%给予公摊补偿，每户最多不超过10㎡；

过渡安置费：选择产权调换的，按30元/㎡·月发放，直至安置房交付。

······等各项补助的累计，预计在1.8到1.9万之间。而实际环南新村成交二手房的单价只有15000元左右，相当于在市场价格之上，加了3000元/平米。

根据我的判断，茶会小区的拆迁，加上各类补偿，预计在1.4-1.5万之间（仅作为参考）

大家对于这套9526元/平米的法拍房，有没有个人看法？

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