北京涨20.8%，上海涨24.18%！1月二手房暴涨，回暖还是昙花一现？

刚刚过去的这个1月，说实话，挺出乎意料的。

按照咱们中国人过年的习惯，腊月里大家都忙着总结、回乡、置办年货，谁还有心思买房？楼市有个“淡季”的说法。但

2026年1月的这张成绩单，却硬生生把淡季变成了旺季。

北京住建委的数据最直白：1月二手住宅网签1.51万套，同比涨了20.8%，这是2022年以来同期的最高点 。

上海更猛，22834套的网签量，同比大增24.18%，直接创下近5年同期新高 。这还没完，深圳的6802套，同比暴涨45.5% ；

广州的8881套，杭州的6987套 ……这些数字堆在一起，就问一句：说好的春节前交易冻结呢？这帮人怎么不按套路出牌，都在抢着年前买房？

大家都在分析这是政策利好、降价到位，或者说是“小阳春”前置。但今天，我想跟你聊点数据之外的东西——这波“开门红”背后，藏着一场集体性的社会心理博弈。

一、买房逻辑变了：从“追涨杀跌”到“怕涨怕跌”

以前我们分析市场，总爱说中国人“买涨不买跌”。但这波行情，恰恰是在价格还没完全爬起来的时候发生的。

你仔细看数据，无论是深圳的龙岗，还是杭州的余杭、临平，成交量最大的区域依旧是那些单价2万上下、总价200万以内的“老破小”或远郊次新房 。

这说明什么？说明现在冲进场的人，不是那些贪婪的投机客，而是真正的刚需。

他们的心理很微妙。过去三年，看着房价跌，他们忍着、等着，甚至有点幸灾乐祸地想“看你能跌到什么时候”。

但真当房价跌了30%，成交量突然开始放量的时候，他们慌了。

这种慌，不是怕买不到了那种“恐慌性购房”，而是另一种层面的焦虑：“价格好像到底了，再不出手，好房子要被挑光了。” 或者更直白一点，“万一它涨起来，我又要多花几十万。”

所以现在的逻辑很拧巴，但也很有意思：大家不是在“追涨”，而是在“怕涨”。

是一种被长达三年的下跌周期折磨之后，对价格底部形成的一种条件反射。这种心理，比单纯的“看涨”更坚实，因为它带着一种“落袋为安”的迫切感。

二、数据里的两张脸：豪宅在“秀”，老破小在“走”

这一波成交量大涨，还有一个特别有意思的“二八分化”，很多人没细看。

一边是深圳的法拍房市场，像深圳湾壹号、恒裕滨城这些顶豪，只要价格稍微有点诱惑力，立马被“秒” 。

杭州的壹号院一套法拍房，249轮出价 。另一边，是北京、上海那些老破小或者远大新，几百套几百套地出货。

这两种人，其实是两类完全不同的生物。

买顶豪的那拨人，是在做资产避险。在他们眼里，现在的核心资产就像打折的爱马仕，不看价格，只看能不能买到最硬的通货。他们是在用真金白银给这个城市的未来投票。

而买老破小的这拨人，是在做生活妥协。可能是来大城市打拼了七八年的新市民，眼看租金都快赶上月供了；

也可能是为了孩子上学，不得不咬牙上车的年轻父母。他们不是在投资，他们是在给自己在这个钢筋水泥的城市里，找一个容身之所。

就像杭州的数据里，那个下沙的安置房小区幸福雅苑，1月成交了18套 。为什么？因为有学区，总价低。

这才是大多数人的真实生活，不是什么资产翻倍的梦，就是孩子明年要上学了，再贵也得买。

三、那个被忽视的“推手”：置换链条，终于在2026年开年转起来了

还有一个藏在数据背后的细节，特别值得关注。

2月2日，也就是大年初五，大家都在迎财神的时候，上海干了一件大事：启动了收购二手房用作保租房的工作 。

这个信号，我把它理解为“官方下场帮你卖房”。

你要知道，过去几年，楼市的死结在于置换链条断了。你想卖房换大的，但你的老房子没人接盘，你就卡在那了。

但1月份的数据告诉我们，刚需客进场了，那些最不好卖的老破小被消化了。

当上海这种城市开始官方收购二手房，相当于给最底层的流动性托了底。

有了这个托底，那些想置换的人，手里终于有了钱。

据说上海1月的二手房成交里，“卖旧换新”的比例正在肉眼可见地回升。

二手房活了，新房才有救。 这才是1月份数据最大的意义。它不仅是二手房单点的狂欢，更预示着整个房地产市场最重要的那个“血液循环系统”——置换，开始重新跳动。

1.5万套的北京，2.2万套的上海，6800套的深圳 。

这些数字很漂亮，但我们也要清醒地看到，这背后是无数个家庭掏空了六个钱包的决绝，是卖房者割肉之后的离场，也是买房者在观望三年后的惊险一跃。

2026年的楼市“开门红”，与其说是牛市的前奏，不如说是一场关于“价值回归”的集体确认。

大家不再相信画饼的未来，只相信看得见的配套、摸得着的折扣，和此刻就能入住的房子。

这才是这届买房人，最真实的模样。