因为有房贷，所以房子是拿你未来的收入定价的

因为有房贷，所以房子是拿你未来的收入定价的，或者更准确地说，是拿你对未来收入的预期定价的。看懂这一点，才能看懂房价。

房价与老龄化的关系并不是绝对的，日韩老龄化比我们严重，但这几年东京的房价却翻了倍。房价与城镇化的关联也不是绝对的，美国城镇化率早就到顶，超过90%，近几年房价同样翻了倍。那房价到底跟什么有关？跟你对未来收入的预期有关。

我举个例子，过去中国的房价收入比在全世界都算比较高的，也就是说相对收入而言，房价很高，但那时候房价却涨得很好，为什么？因为大家有预期，预期未来收入会持续增长。那个年代，我们是经济增速两位数的经济体。反观发达国家，当时它们的房价收入比更低，买房相对轻松，但房价涨幅却比不上我们，原因就是它们的经济长期停滞。

在这一点上，房子的估值逻辑和股市很像。假设现在有两家公司，一家30倍PE，一家10倍PE，问你哪家被低估了？答案是：不知道，数据不足，无法判断。表面看10倍PE的公司更便宜，但如果10倍PE的公司业绩每年只增长10%，而30倍PE的公司虽然看着贵，年均增长却能达到50%，那谁更有上涨潜力？显然是30倍市盈率的那家，因为它增长更快。

股市里这个公式叫PEG，PE是市盈率，G是Growth（增长），PEG就是市盈率相对盈利增长的比率。所以一家公司即便看起来估值很高，只要高增长能持续，高估值就能被慢慢消化。放到楼市里也是一样，房价收入比高、租售比低这些都不是最关键的，只要经济和收入的增长强劲，就能带动房价，再高的房价也能用增长消化。

再打个比方，过去东京房价收入比不低，但房价就是不涨，因为当地GDP常年负增长。而我们过去那个阶段，虽然人人都喊房价贵，却还是顶着巨大压力买房，这就是身体最诚实——那个年代，每5年收入翻一番并非遥不可及的预期。所以即便背上房贷，压力也会随着时间快速减小，大部分人十几年就能还清原本30年的房贷。

但在收入低增速的常态下就不一样了，买房时预计要还30年，那就是真的要还30年。后果就是买房的人会明显减少，与此同时，卖房的人还会增多。因为你提前透支了未来的收入预期，月薪3万的时候，就以3万为基准，透支未来10年、20年、30年的收入买了一套房。可一旦月薪开始下降，问题就来了：房贷并不会跟着降。

一旦收入下降，现金流很可能变成负数，这时候很多人就会选择卖房。哪怕只是小幅的收入下行，也可能引发抛售。而且楼市和股市不同，极小的交易量就能撬动价格，因为绝大多数房子是自住的，市场上只有很少一部分房源在交易，而就是这一点点房源的边际价格，决定了整个小区、整个板块房价的涨跌。

说到这里，道理就很清楚了：房价的重新定价，需要收入重新上涨，或者说对收入的预期重新上涨。而收入的上涨，最终又是由物价上涨支撑的，因为物价和工资是一体两面。物价上涨，企业有利润，工资才会涨，之后房价才有上涨的基础。

过去几年，全球很多地方都处在大通胀环境里，物价涨、工资涨，工资涨又推高物价，所以它们的房价和股价在过去几年持续上行。而我们在这几年里，物价一直处于相对低迷的阶段，这也是现在频繁提到要推动物价回升的原因。

经济本身就是有周期的，我们要相信明天会更好。我们一定会走出通缩，重新回到温和通胀的轨道，到那时，收入和收入预期会重新上涨，房价也会迎来新一轮的重新定价。