马云一语成谶！马年楼市大洗牌，普通人买房再急也别踩坑

时光迈入2026马年，中国楼市并未如部分市场声音所言迎来“全面狂欢”，反而正式开启了深度洗牌模式。回望2017年楼市狂欢之际，马云一句“八年后房子如葱”的预判，在当时被无数人当作笑谈，如今却在马年的楼市变局中逐渐应验——部分三四线城市房价跌至“葱价”，大量房源空置难售，房产早已不再是“稳赚不赔”的财富密码。从开年以来的市场分化、房企博弈到需求重构，曾经的“买房躺赢”时代彻底落幕，马年楼市的每一处变动，都在警示着普通人：买房需摒弃侥幸、慎之又慎，盲目入市只会沦为洗牌浪潮中的牺牲品。

楼市大洗牌的信号，早已在各类数据中清晰显现，每一组数据都在印证马云预言的前瞻性，也揭露着市场的真实困境。国家统计局2月最新数据显示，70个大中城市商品住宅价格呈现“两极分化”态势，并非所谓的全面回暖，一线城市核心板块价格小幅企稳，但外围区域仍在下行，二线、三线城市价格降幅虽有收窄，但弱线城市跌幅持续扩大，部分三四线城市房价较峰值跌幅已超20%，“鹤岗化”现象持续蔓延。中指研究院监测数据进一步佐证，1月全国百城新房均价虽有微涨，但涨幅仅0.18%，且集中在少数核心城市，多数城市仍处于“量价低迷”状态，二手房挂牌量突破850万套，大量房源陷入“卖不掉、租不出”的流动性困境，市场洗牌格局已然清晰。

核心城市与弱线城市的分化，成为马年楼市大洗牌的核心特征，也打破了以往“全国同涨同跌”的虚假繁荣。北京、上海、深圳等一线城市核心板块，凭借优质的教育、医疗、就业资源，成交略有回暖，但远郊区域房源成交周期长达180天以上，价格持续承压；强二线城市中，杭州、成都、武汉等产业基础扎实的城市，仅核心板块品质房源保持一定流动性，其余区域同样面临去化难题。与之形成鲜明对比的是，人口净流出、产业薄弱的弱三四线城市，楼市寒意加剧，2025年全国三四线城市人口净流出达312万人，广义库存去化周期普遍超30个月，部分城市甚至突破50个月，一套房源降价40%仍无人问津，房产逐渐沦为“负资产”，这正是马云当年“房子如葱”预言的真实写照。

这一轮马年楼市大洗牌，绝非短期市场波动，而是行业发展的必然，更是政策引导、人口变迁、市场回归理性三重力量共同作用的结果，也彻底印证了马云对楼市趋势的精准判断。政策层面，从以往的“稳市场”转向“促转型、防风险”，2026年作为“十五五”开局之年，中央明确摒弃“大水漫灌”式调控，住建部部署“稳市场、防风险、优供给、促转型”四大目标，核心是推动楼市从“增量扩张”转向“存量优化”，不再一味托底，而是让市场自行完成优胜劣汰，这也意味着，那些缺乏支撑的房源，将在政策引导下逐步回归其真实价值，洗牌不可避免。

截至1月，全国已有超60个城市出台楼市优化政策，但这些政策的核心的是“托底而非刺激”，重点扶持刚需和改善型真实居住需求，而非挽救投机性房源。金融支持方面，首套房贷利率降至3.5%-4%区间，部分城市甚至进入“2字头”，首付比例最低降至15%，这些优惠仅针对刚需群体，投机性购房仍被严格限制；税费优惠精准落地，换购住房个税退税政策延续至2027年，核心是激活“卖旧买新”的置换链条，推动房源优化，而非拉动房价普涨。供给端，地方政府用专项债收购存量房转化为保障房，3000亿元保障性住房再贷款落地，本质是化解房企风险、消化库存，而非推动市场过热，这也进一步说明，政策导向是引导楼市理性洗牌，而非重启普涨模式，普通人切勿误读政策红利，盲目跟风。

资金层面的分化，进一步加剧了楼市洗牌态势，也让普通人买房的风险大幅提升。当前居民储蓄存款突破160万亿，但资金并未大规模流入楼市，反而呈现“避险式撤离”，多数人更倾向于稳健理财，而非投入波动加剧的房地产市场。央行维持流动性宽松，但MLF利率稳步下行的红利，更多流向了优质房企和核心区域房源，那些债务高企、缺乏核心竞争力的中小房企，仍面临融资难、融资贵的困境，近20家房企完成债务重组，但仍有不少房企濒临破产，烂尾风险依然存在。房企拿地积极性虽有回升，但仅集中在一线及强二线核心城市，弱线城市土地市场持续低迷，土地流拍成为常态，这预示着，未来弱线城市房源供给将进一步收缩，但需求同样萎缩，洗牌将持续加剧，普通人买入这类区域房源，大概率面临财富缩水风险。

市场层面，经过四年的深度调整，房价泡沫得到一定挤压，但供需失衡的核心矛盾并未解决，反而在洗牌中愈发突出，这也让马云的预言进一步落地。数据显示，全国70城新房和二手房价格较峰值分别回撤10.1%和17.4%，部分三四线城市跌幅超20%，这些区域的房价已回归至合理区间，甚至出现“葱价”房源，比如鹤岗、双鸭山等城市，十几万就能买入一套住房，正是“房子如葱”的真实体现。同时，市场需求结构持续优化，90-144㎡的改善型品质住宅成为市场主力，占比已达55%，2026年有望突破60%，而那些户型落后、配套不足的老破小、远郊盘，需求持续萎缩，正逐渐被市场淘汰，这也意味着，楼市洗牌的核心的是“优中选优”，优质房源才能抵御市场波动，而劣质房源只会在洗牌中被边缘化，普通人若盲目买入这类房源，只会沦为洗牌浪潮中的“接盘侠”，得不偿失。