二手房挂牌量居高不下，业主急着卖房却没人接盘

上海从2月2号开始试点，建行和政府合作，在浦东、静安和徐汇三个区收购二手房，房子必须产权清晰，属于中小户型，总价不超过400万，收房方式有两种，一种是给“房票”，只能用来换指定的新房，另一种是直接给现金，静安和浦东要求业主必须在本区买新房，徐汇允许拿钱走人，数据显示这些区域的新房价格常常超过一千万，老房子卖到300万都很困难，中间的差价如何弥补让业主心里感到担忧。

杭州富阳在1月26日也跟着推出政策，由区里的国企乐居集团负责组织，有206户报名参加，计划抽取200户，不直接发放现金，而是提供抵价券和换购券，换购券最多可抵10万，但只能用于指定楼盘，算下来实际补贴大约只有5%左右。一位朋友刚挂出一套89平米的老房子，挂牌价320万，三个月没动静，听说政策后去咨询，结果发现换购券必须绑定一个他根本不想买的远郊楼盘，这位朋友说，这不是帮忙，是设置了新门槛。

济南起步区在1月14日推出了“全款收旧房”计划，打算收购1000套房子，不限制地段，条件是居民要在起步区买新房，听起来条件宽松，但那边新房供应不多，去年才卖出不到400套，结果旧房收回来堆着，新房卖不动，整个流程还是卡住了，郑州在2024年也做过类似事情，国企收了5085套旧房，带动了5731套新房成交，这是目前唯一走通的例子，不过当时郑州房价已经跌到底部，现在一线城市还没到这个程度，直接照搬恐怕不合适。

福建在2月4日全省发文支持“收旧换新”，还提到可以收购司法流拍房，这是第一个省级层面明确表态的做法，但文件中没有说明具体由谁出钱、如何定价、以及多久完成这项工作。有中介私下透露，他们手头有几套法拍房，挂牌半年没人接手，现在等着政策落地执行，但又担心收购时压价太厉害。福建提出了“三方评估”的方式，可评估公司由谁选择、标准怎么确定，都没有人详细解释清楚。业主对此表示怀疑，国企也不敢放手收购，事情就僵持在这里。

资金问题更现实，这些收购大多靠财政垫资或城投借钱，短期能撑住，长期难持续，专家提到要靠保障房REITs、团体购房贷款和专项债这三样工具打通闭环，但目前除了个别试点提过几句，基本没有实际动作，我查了几个城市的公告，连合同范本都没统一，过户还得走正常流程，没有绿色通道，真要批量操作的话，光跑手续就能拖垮效率。

和2025年那些帮卖活动比起来，这次确实不一样，以前是开发商或中介帮忙挂到网上、带人看房、帮着谈价格，能不能成交要看市场情况，现在是国资直接花钱买下房子，等于把风险揽到自己身上，但问题是收来的房子后面怎么处理，租出去还是改成保障房，或者再转手卖掉，各个地方的方案都不一样，有的地方想保住房价，有的只想清掉库存，目标根本统一不起来。

有人把这个看作托市信号，反而更不敢卖房，也有人等着政策再加码，继续挂出高价，结果挂牌量还在往上涨，春节后那一周上海又多了1200套新挂牌，收房试点才刚开始，真正的考验还没到呢。