天津集贤里，房价从2015年5800涨到15600，如今价格回落真实价位

天津集贤里十余载的房价走势，恰似北运河蜿蜒流淌的清波，起落之间始终烙印着津北老牌成熟居住区刚需宜居与全维生活配套的硬核底色，全是片区里真实的市场行情，与住户最真切的生活体感。

2015年的集贤里，是天津北辰环城板块名副其实的价格洼地，房价长期平稳运行在低位区间，全年二手房均价稳定在5800元/㎡上下，月度波动仅几百元。

在本地人的认知里，这里是北辰核心区的老牌居住集群，是天津首批成熟社区的代表，坐拥集贤里小学、集贤里中学全龄教育资源，紧邻北辰中医院三甲医院，城市界面以老城烟火气为底色。

生活配套集中于集贤道、泰来道一带，集贤里、饶河里、泰来东里等扎根数十年的老小区已形成极其稳定的聚居规模，整体发展成熟平稳，是天津人眼中“配套全、总价低、烟火浓、高性价比的刚需上车地” 。

彼时集贤里的生活配套已十分完善，但仍有升级空间，片区内以社区底商、便民市场为主，大型商业体需依托周边长瀛新都汇广场，日常买菜可前往集贤里便民市场、果园新村菜场。

公交线路覆盖全域，802路、912路等多条线路直达天津主城，但往返天津站、滨江道等核心区通勤需40分钟以上，无轨道交通覆盖，片区的通勤价值与宜居潜力尚未被完全挖掘。

北辰周边学校教职工、北辰中医院的医护人员、世代居住于此的老城原住民，还有京津公路沿线的个体商户，是片区核心居住人群，生活氛围简单、务实，充满津北老城的包容气息与市井烟火气。

2015年集贤里的购房群体清一色为刚需人群：预算有限的新婚青年、本地就业的上班族、为子女谋求优质教育资源的家庭，无人抱着投资投机的心态买房，所有需求都是实打实的自住刚需。

这一年集贤里楼市复苏节奏平缓，中介门店数量稀少，单店仅两三名工作人员，房源成交周期普遍在两至三个月，买卖双方议价空间充足，诚心购房者可谈下一两万优惠，部分业主还会附赠老旧家具家电。

2016年集贤里房价开启稳步上行通道，12月二手房均价涨至7100元/㎡，较上年年末上涨1300元/㎡，涨幅虽温和，但上涨趋势已然清晰。

同年全国推行楼市去库存政策，天津同步下调首付比例、放宽公积金贷款条件，不少持观望态度的刚需纷纷入市。

凭借低房价、紧邻天津主城的区位优势，以及成熟的教育、医疗配套，集贤里成为天津环城刚需置业与红桥、河北区外溢群体的首选之地。

片区配套也迎来小幅升级，集贤道、京津公路沿街市井商铺日渐热闹，锅巴菜铺、煎饼果子店、本地家常菜馆等特色商铺不断增多，生活便利度悄然提升，烟火气愈发浓厚。

中介门店客流逐步增加，房源成交周期缩短至一个多月，户型优质、临近主干道的房源，挂牌一两周便能成交，看房人数较往年大幅增长。

2017年集贤里房价涨势显著提速，12月均价达到12800元/㎡，同比涨幅80.3%，单平米上涨5700元，这一涨幅在当年天津环城四区老牌居住板块内位居前列。

这一年天津全市楼市全面升温，主城核心与环城板块房价同步上涨，京津冀协同发展持续深化，天津积分落户政策稳步落地。

集贤里作为北辰成熟居住核心，叠加地铁5号线全线开工的重磅利好，吸引了大量天津主城通勤、落户求学的刚需客与周边产业园的职工群体。

片区内首次出现投资客群体，看中集贤里的地铁潜力与低总价刚需属性，部分投资者一次性购入两三套小户型静待升值。中介门店人气暴涨，不少来自天津主城的购房者，专程前来咨询集贤里的片区发展规划与学区政策。

市场一度出现多组客户争抢一套低总价刚需房源的盛况，卖家心态愈发强势，议价空间持续压缩，购房者稍有犹豫，心仪房源便会被他人下定。

2018至2021年，是集贤里房价高位运行的四年，配套持续完善，核心学区房价值稳步夯实。2018年12月均价14200元/㎡，2019年12月13900元/㎡，2020年12月13500元/㎡，市场整体保持稳定，核心学区房价格持续走高。

2018年天津地铁5号线正式通车，丹河北道站、北辰道站双站点辐射片区，集贤里正式进入地铁时代；同年北辰中医院服务能级持续升级，片区老旧小区完成首批改造，居住环境大幅提升，商业、医疗、教育配套实现跨越式升级。即便年初短暂影响交易，下半年市场也快速回暖，核心房源价格逆势上涨。

2021年上半年，集贤里房价站上十余年来的历史顶峰，核心板块次新房均价达15600元/㎡。一套70㎡两居室，总价从2015年的40.6万涨至109.2万，六年间总价上涨68.6万。

早期置业的业主账面收益颇丰，此时中介门店内投资客与刚需客各占半数，房源成交周期最短仅数日，集贤里核心组团、泰来东里等热门小区房源，刚挂牌便被秒抢，尤其是集贤里小学、集贤里中学对应的学区房更是供不应求 。

卖家坐地起价、溢价成交成为常态，议价空间彻底消失，购房者看中房源必须即刻下手，慢一步便会错失，楼市热度达到巅峰。

房价触顶后，集贤里楼市进入持续回落周期，这一跌便是数年。2022年12月均价跌至12000元/㎡，较2021年高点下跌23.1%，调整幅度明显。

房价回落受多重因素影响：全国楼市调控收紧，天津限购限贷政策持续执行，投资客加速离场，二手房挂牌量激增，市场彻底转为买方主导。

集贤里以老旧小区为主，房龄偏大，新房供应集中于周边新兴板块，同质化竞争激烈，开发商以价换量带动二手房跟跌；片区人口导入不及预期，刚需购买力支撑不足，房价失去上涨动力。

2023年集贤里房价继续下探，12月均价10500元/㎡，全年整体呈阴跌态势。经济下行压力下，购房者信心不足、普遍观望，市场成交量大幅缩水。

这一年投资客集中抛售房源，二手房挂牌量持续攀升，大量房源挂牌半年无人问津，卖家只能主动降价，部分房源较峰值降价40余万才迎来意向客户。

热门户型单月成交量寥寥无几，中介门店重回冷清，与2021年的火爆形成鲜明反差，看房者少、成交者更少，市场陷入低迷。

2024年楼市调控政策逐步松绑，但集贤里房价并未反弹，依旧缓慢下跌，12月均价9200元/㎡，同比跌幅12.4%，调整幅度进一步扩大。

此时购房群体彻底回归纯刚需，投资客几乎绝迹，买家议价空间重新打开，诚心购买可较挂牌价砍下数万元优惠。

中介门店客流趋于稳定，但所有客户均为自住需求，无人再谈论投资升值，看房核心聚焦户型、配套、地铁、学区，只关注房源是否适配日常居住与子女教育。

2025年集贤里房价跌势大幅收窄，12月均价8800元/㎡；2026年1月均价8793元/㎡，与上年基本持平，环比跌幅仅0.08%，房价正式企稳 。

从2015年至2026年，十一年间每平米仅上涨2993元，十年总涨幅约51.6%，涨幅水平基本贴合城市发展与物价上涨速度。

如今的集贤里，生活配套已全面成熟。地铁5号线、4号线北段环绕片区，京津公路、北辰道、外环北路城市主干道纵横贯通，几十条公交线路四通八达，从集贤里前往天津站、滨江道主城核心仅需25分钟，通勤时间较十年前缩短一半以上，出行极为便捷。

片区内社区商业遍地开花，周边长瀛新都汇、御龙湾商业广场等商超云集，北辰中医院、北辰医院等优质医疗配套一应俱全，楼下便是集贤里便民农贸市场、24小时连锁便利店，衣食住行一站式满足，子女就学、老人就医无需远行，生活便利度拉满。

当前集贤里不同小区房价差异悬殊，房龄较新的改善小区与刚需老小区价差超两倍：次新房组团均价12000元/㎡，而房龄超40年的老小区均价仅6000元/㎡左右，区域分化十分明显。

户型分化同样明显，低楼层、南北通透的次新房价格更为坚挺，5室及以上改善户型均价超13000元/㎡，刚需两居室均价约8793元/㎡，自住改善型需求成为市场价格支撑主力。

从天津整体楼市来看，集贤里依旧是北辰主城核心与天津环城高性价比刚需宜居板块，2026年1月天津二手房均价14800元/㎡左右，集贤里板块显著低于全市平均水平，契合“津北老城、配套成熟、刚需友好、价值回归”的特征。

如今在集贤里置业的人群，仍以刚需与刚改为主：在红桥、河北、南开主城上班的通勤年轻群体，看中片区地铁通勤的便利与低总价优势。

为子女教育选择优质学区的本地家庭，青睐片区成熟的教育资源；还有北辰开发区、京津医药谷的企业职工，偏好片区浓厚的生活氛围与熟悉的生活圈。

中介门店虽无昔日抢房的狂热，但客源稳定，房源成交周期约一至三个月，房价透明公开，卖家不再漫天要价，只要价格合理，成交便十分顺畅。

昔日的集贤里是天津环城的刚需老城，如今依旧是天津主城刚需外溢的首选之地。房价回落筑底后，更多年轻人得以轻松上车，无需掏空全家积蓄，购房压力大幅降低。

片区内老旧小区完成多轮更新改造，小区环境整洁有序，楼间距宽敞、绿化充足，北运河生态带、北辰公园环绕周边，居住舒适度大幅提升。

虽处津北成熟板块，但生活气息浓郁，街头随处可见遛弯的老人、嬉戏的孩童，还有早起排队购买锅巴菜、煎饼果子的上班族，平凡日常格外温暖。

对于集贤里的老住户而言，房价涨跌只是茶余饭后的闲谈，无人因房价上涨而搬家，也无人因房价下跌而焦虑。

大家更在意小区环境、物业服务、出行便捷度，在意农贸市场的蔬菜是否新鲜、楼下早点铺的锅巴菜口味是否正宗，这些实实在在的生活细节，远比房价数字更重要。

早年买房的业主，即便房价回落，因自住需求并无实际损失，只是账面资产浮动，完全不影响日常起居，生活依旧按部就班。

近年上车的刚需族，避开了房价高点，入手于平稳周期，月供压力可控，能在集贤里拥有属于自己的小家，坐拥主城配套与老城烟火气息，便已心满意足。

集贤里十余载的变迁，不止是房价的起伏，更是片区的全面蜕变：从津北的老旧居住集群，成长为配套成熟、交通便捷、烟火气十足的天津环城核心宜居板块，每一步变化都真实可感。

这里的房子，从来都是用来住的，而非用来炒的。无论房价涨跌，居住于此的人们，始终过着平淡踏实、烟火气十足的日子。

清晨，楼下早点铺的锅巴菜香气与煎饼果子的焦香四溢；傍晚，集贤里农贸市场的叫卖声此起彼伏；夜晚，京津公路沿街灯火璀璨，地铁口下班的通勤人流络绎不绝，小区里孩童追逐嬉闹，老街坊围坐闲谈，这便是集贤里最本真的日常。

房价的起伏，如同北运河的潮汐，涨落之后终归平静；而集贤里的生活，恰似地道的天津煎饼果子，任凭市场潮起潮落，始终扎实熨帖、满是生活本味。

这就是天津集贤里2015至2026年的房价变迁，没有波澜壮阔的故事，只有真实的市场波动、片区发展与民生烟火，一切围绕“居住”二字，简单、纯粹、真实。