报告：今年或是房企资产负债表修复的关键一年，土地市场有望迎来更多企稳信号

2月16日，克而瑞地产研究发布的报告称，展望2026年，鉴于行业长期供求规模已经实现动态向好，再加之回购闲置存量用地再上市的推动，以及城市更新带来的土地要素提升，土地市场有望迎来更多企稳信号。

从企业角度来看，投资端仍将延续谨慎，鉴于当前行业整体对于风险管控力度和需求的进一步提升，优质项目将进一步向资源雄厚、能力扎实的企业倾斜。

报告预计，2026年土地成交规模将进一步趋稳，叠加部分收储宅地再上市因素，其市场表现有望优于新房市场，呈现相对更稳健的运行态势。

分城市能级来看，各能级城市土地成交规模均延续收窄。

一线城市成交面积平均下降28%，广州成交面积降幅最大，达到38%，北京、上海分别下降20%和37%。年内一线城市虽然出让了大量优质宅地，屡屡刷新各地板块地价新高，新房市场表现也优于大多数二三线城市。但是从土地成交规模来看，一线城市仍继续严控新增土地供应，保持库存规模的持续健康。

二线城市方面，年内成交面积平均降幅大幅收窄至2%，主要是由于前期二线城市调整幅度更大所致。

三、四线城市成交建面同比下降13%，较上年降幅也有所收窄。不过供地规模处于前列的城市仍在更加积极地控制供地规模。

相比土地成交面积而言，成交金额降幅较上年同期收缩幅度更大：2025年全国土地总成交金额2.8万亿元，较上年同期下降了11%，成交金额同比降幅减少了10个百分点。

报告认为，这一方面是由于一二线城市成交占比有所上升，另一方面更重要的，是因为年内出让了大量优质住宅用地，拉高了平均地价水平。此类地块大多具有更加充沛的利润预期，行业的投资环境仍在持续改善。

市场热度方面，2025年土地交易规模虽然持续缩量，但优质高单价地块成交占比上升，部分确定性较强的低密新规类宅地，以及定向回购的保障房地块实现高溢价出让。

2025年招拍挂土地平均溢价率达到5.3%，平均溢价率较2024年上升了1.1个百分点，年度溢价率为近四年新高。

不过相比2021年以前的水平而言，2025年平均溢价率仍有较大降幅，整体来看能够溢价成交的地块仍是少数。

按成交幅数统计，在2025年以来成交的招拍挂地块中，溢价率高于1%的地块只有17%。而按照成交总价超过5亿元、溢价率不低于15%的传统标准筛选，按成交幅数统计，年内只有大约0.8%的地块算得上高热地块。这些高热地块中，恰好一半来自于杭州、上海、成都三城，这也在侧面进一步印证了2025年这三座城市优秀的市场表现。

报告在展望2026年方面表示，就此前中央经济工作会议以及住建部会议定调内容来看，将进一步践行控增量、去库存、优供给的核心原则，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式，并统筹推进房地产、地方政府债务等领域风险的有序化。土地市场作为房地产行业的最上游，各地主管部门势必将进一步审慎确定新一年土地供应规模和时序，在兼顾行业供求关系总体平衡的同时，也避免少数板块出现短期新增项目过多、竞品压力过高的现象，市场化出让地块比例也有望进一步增加。

在经历持续调整和政府修复后，2026年房地产市场具备止跌回稳的内生基础，但投资意愿短期内难以全面恢复。房企整体投资仍将保持低位，主旋律为“谨慎”与“聚焦”。土地供应端趋于精细化管控，优质地块供给有限，导致房企可选投资标的收窄，进一步加剧区域分化。

从城市布局看，投资将继续向核心一二线城市集中，尤其是那些基本面良好、人口持续流入、住房需求有支撑的城市板块。过去追求全国化扩张的模式已不再适用，房企更倾向于深耕已有优势区域或核心城市群。

从企业结构看，央国企和城投平台仍是土地市场的中坚力量，凭借资金优势和融资便利性，持续补充优质土储。头部国央企有望在市场低迷期逆势布局，增强长期竞争力。而大多数民营房企及中小规模企业仍持观望态度，投资力度受限于现金流压力和销售回款不确定性，短期内难有明显起色。

值得注意的是，2026年可能是房企资产负债表修复的关键一年。商办地产REITS的全面推进将有助于改善稳健运营的房企的资金状况，提升这些企业投资拿地的能力。